稍稍沉寂一段時間之后，羅康瑞出售資產的消息又從港島傳來。

3月13日香港市場消息，瑞安房地產和一買家簽署諒解備忘錄，以約80億元人民幣出售其在上海的商住混合項目瑞虹新城50%的股份，而該潛在買家有可能為萬科。

對此，瑞房對觀點地產新媒體回復稱，關于市場傳言，不予置評。然而，據(jù)了解，早于2016年股東大會之后，關于瑞安想要再次出售上海商業(yè)資產的消息就已經不脛而走。

而在2016年中期業(yè)績會上，羅康瑞雖然沒有透露具體的項目信息，但也沒有否認這一傳言，并且表示如若該項目成功引入合作伙伴，那么瑞房將有望達成負債率下降至50%的目標。由此可見，上述消息并非空穴來風。

若消息確切，那么在瑞安“適時出售資產”不變的發(fā)展基調的背后將牽引出關于萬科在資本市場捕金的更為動人故事，“不排除這將是瑞安再度牽手萬丈資本的可能性”，一業(yè)內人士向觀點地產新媒體指出。

據(jù)悉，萬丈資本是萬科集團全資直屬的存量資產管理平臺，是萬科集團白銀時代戰(zhàn)略轉型的核心環(huán)節(jié)之一，該平臺憑借金融與投資業(yè)務，盤活存量物業(yè)以實現(xiàn)資產增值。

在過去成立后的兩年里，萬丈資本相繼以57.9億元和23.75億元收購了瑞安上海企業(yè)天地3號樓以及上海中區(qū)廣場，此次與瑞安再度攜手，這將是丁長峰執(zhí)掌萬丈資本在存量市場“捕金”以來的第三個大宗并購案。

瑞虹新城轉售傳言

瑞虹新城位于上海虹口區(qū)，毗鄰北外灘，是上海內環(huán)線內最大商業(yè)住宅綜合項目之一，也是上海最大的舊改項目之一。

該項目總建筑面積達170萬平方米，涵括了高端住宅、酒店、瑞虹坊商業(yè)以及55萬方瑞虹天地商業(yè)綜合體等各種業(yè)態(tài)，在過去的長達十幾年的開發(fā)中，瑞安已經相繼推出了六期住宅、四個片區(qū)的瑞虹坊以及瑞虹天地三大商業(yè)板塊中的星星堂和月亮灣。

事實上，在瑞安近幾年顯得暗淡的業(yè)績中，瑞虹新城是其中難得的亮麗色彩。瑞安2016年半年報顯示，瑞虹新城最新推出的六期住宅(亦稱為“怡庭”)在2015年10月和2016年2月的兩次推盤中均大獲市場青睞，分別創(chuàng)收27億元 和35億元，其中27億元的金額超過了瑞安在2015年前5個月物業(yè)銷售的總和。

而截至2016年6月末，瑞虹坊四個片區(qū)合計4.5萬方的零售商業(yè)出租率為100%，星星堂1.9萬方的零售商業(yè)面積出租率也高達92%。

但在銷售業(yè)績不錯的情況之下，羅康瑞此次依然將項目次核心資產80億元出售50%股權也并非那么難以理解。

受限于瑞安大體量舊城開發(fā)的模式，羅康瑞此前公開表態(tài)時就強調，公司資產總值1110億元，當中52%資產均可供出售以此提供盈利貢獻或置換高回報項目。因為瑞房有64%的資產集中在投資物業(yè)領域，用羅康瑞自己的話來說，“如果不賣商業(yè)地產，基本上不可能提升周轉率”，而瑞虹新城就涵蓋了大部分的商業(yè)部分。

此外，業(yè)內人士對觀點地產新媒體分析表示：“瑞虹新城開發(fā)已經十幾年了，隨著項目的推動，拆遷成本將繼續(xù)走高，瑞安選擇出讓項目部分股權既可以獲得資金以緩解資金壓力，同時也可以做輕其龐大的資產”。

據(jù)瑞房2016年半年報顯示，截至2016年6月末，瑞虹新城除了已經開發(fā)的部分，還正在進行第10、第1及第7號地塊的拆遷工程，其中第1及第7號地塊將發(fā)展為高級公寓住宅，而第10號地塊則發(fā)展成包括兩幢甲級辦公樓及一個購物商場的商業(yè)綜合項目，三宗地塊的拆遷成本合計為115.3億元。除此以外，該項目還剩余23萬平方米的建筑面積待確定拆遷計劃和時間表。

不過值得注意的是，在2016年中期業(yè)績會上，羅康瑞已透露，預計合作的項目“我們不是將項目全部出售，而是安排怎樣和其他企業(yè)合作開發(fā)?！?/p>

他更進一步地指出：“如果上海項目成功引入合作伙伴，那么瑞安房地產的負債率將由當前的75%下降至50%。這一負債水平也是羅康瑞先前希望瑞房在2017年能夠達成的目標?！?/p>

萬丈資本“捕金”身影

“不排除這是瑞安再度牽手萬丈資本的可能性”，一業(yè)內人士向觀點地產新媒體指出。

據(jù)悉，萬丈資本是萬科集團全資直屬的存量資產管理平臺，是萬科集團白銀時代戰(zhàn)略轉型的核心環(huán)節(jié)之一，該平臺憑借金融與投資業(yè)務，盤活存量物業(yè)以實現(xiàn)資產增值。

在具體的操作上，萬丈資本主要結合PE及地產公司的做法。其中前端通過基金式的主動化管理，實現(xiàn)輕資產運營;后端通過資產管理，獲取資管費用，在退出時獲得項目回報。

但丁長峰此前對觀點地產新媒體表示，萬丈資本不只是PE，“它是基于原來萬科這個大平臺，而不是像黑石、光大安石等機構立足在資本的角度，色彩上有很大區(qū)別?？梢岳斫鉃樗且粋€地產公司里面孕育出來的、類似于基金的、主要針對存量資產和不良資產的平臺?！?/p>

事實上，萬丈資本的設立既是萬科在資本領域真正的開端，也是萬科在利潤下滑中承載探索商業(yè)物業(yè)金融化的平臺。

“我們給萬丈資本設定的目標是未來能夠成為像Blackstone這樣的全能型的選手，將來能夠管基金、管REITs，管很多東西。萬科認為未來存量資產管理可能是一項更大的生意，所以愿意在這一塊提前做好安排?！?/p>

據(jù)了解，在萬丈資本成立的兩年里，2015年12月，萬丈資本聯(lián)手香港李錦記斥資57.9億收購瑞安上海企業(yè)天地3號樓，于2016年2月順利完成資產交割，這是萬丈資本成立以來的首例大宗商業(yè)地產交易，也是首次與瑞安牽手。

此外，時隔幾個月，萬科于2016年10月28日披露，其透過萬丈資本間接全資子公司C Plaza Co., Ltd.，從凱雷集團手中收購位于上海黃陂北路中區(qū)廣場的100%權益，并為交易所涉及的港幣14.72億元、人民幣5850萬元貸款提供財務及風險擔保。

因而，如若此次與瑞安再度攜手，這將是丁長峰著手萬丈資本在存量市場“捕金”以來的第三個大宗并購案。

值得注意的是，疑似萬丈資本的此番收購發(fā)生在大量國內外資金涌入上海地產投資市場的背景下。實際上，商業(yè)物業(yè)作為上海市場的重要組成，歷來受到投資者追逐。早在2012年，上海寫字樓成交就占據(jù)各類物業(yè)73%份額。

2016年前三季度，包括光大安石、國華人壽、上海人壽、中融鼎新、崇邦、中國人壽等資本先后在上海買下商場或寫字樓。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒此前在接受觀點地產新媒體采訪時指，萬丈資本等公司熱衷于上海地產投資市場，首先是由于國內貨幣政策相對寬松，引發(fā)資產配置荒，不動產配置因而成為重要方向;其次，上海的商業(yè)物業(yè)較北京等城市流動性高，可供交易機會也較多，因此受資本歡迎。