沒有咖啡廳，沒有吧臺(tái)，也沒有太多可供眾人圍坐暢聊的軟沙發(fā)。

　　萬科泊寓的大堂里，大多只有簡單的桌椅，健身房也只有跑步機(jī)和單車，且為了便于管理，使用健身房不單獨(dú)收費(fèi)，而是與物業(yè)、保潔、維修費(fèi)等一并計(jì)入公共空間綜合管理費(fèi)用中。

　　乍一看，這似乎與前兩年在品牌青年公寓中風(fēng)靡的“社群”概念背道而馳。廣州泊寓·棠下店長卜耀華對見地君說：“我們也搞活動(dòng)，但鼓勵(lì)年輕人走出房間，走出公寓?！?/p>

　　“剛來的時(shí)候，我會(huì)去參加公寓里舉辦的活動(dòng)，這是一種經(jīng)歷，但經(jīng)歷過了就沒什么意思了?！币晃蛔≡谀持放乒⒗锏淖饪腿缡钦f。

　　“我們提供社交的硬件平臺(tái)和線上圈子，希望打造熟人小區(qū)，但也尊重大家獨(dú)處的權(quán)利?！睆V州泊寓總經(jīng)理張成皓進(jìn)一步解釋道。

　　長租公寓發(fā)展至今，已形成鮮明的兩派：一派是以打造新奇概念和社交氛圍為主的品牌公寓商，一派則是因預(yù)見新房開發(fā)市場即將“觸頂”而焦慮不安的房企。前者更希望提供與眾不同的居住體驗(yàn)，后者則更愿意提供性價(jià)比高的產(chǎn)品。

　　鏈家研究院調(diào)研結(jié)果顯示，2015年，我國住房租賃市場的租金總收入價(jià)值已經(jīng)超過1萬億元，租賃人口近1.6億人，預(yù)計(jì)到2025年，這兩個(gè)數(shù)字將分別接近3萬億元和2.3億人;相對于2014年，我國各年齡階段人群的租房意愿都在增長，尤其是35歲以下的青年群體。

　　強(qiáng)大的需求，讓這個(gè)投資現(xiàn)金流回正期長達(dá)六年的領(lǐng)域，仍然擠滿了朝拜者。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，中國排行前30的房企中，有1/3已踏足長租公寓市場。

　　“然而，長租公寓領(lǐng)域還沒有獨(dú)角獸的領(lǐng)軍人物。”萬科董事會(huì)秘書朱旭在近期的一次電話會(huì)議中透露，萬科在2016年總共有1.6萬間長租公寓，今年把長租公寓作為很重要的著力點(diǎn)，主要在核心城市發(fā)展。

　　變化，源于那個(gè)廉租房里的3年實(shí)驗(yàn)

　　萬科的長租公寓實(shí)驗(yàn)，最早始于廣佛交界的萬匯樓。

　　萬匯樓坐落在萬科四季花城小區(qū)里，形似客家土樓，體量龐大，密度也極高，共有296個(gè)單位?！懊恳粋€(gè)房間都能看見陽光”的許諾，曾撫慰了每一位城市初來者。40㎡建面的一室一廳或小兩房，獨(dú)立通風(fēng)采光，“擠一擠，三代同堂也沒問題?！睆埑绅┗貞浀?。

　　那是一個(gè)富有濃厚社區(qū)氛圍的地方，能開晚會(huì)，還能打籃球，“到了吃飯的時(shí)間，只要敲開一個(gè)熟識(shí)的朋友家門就能蹭飯?！薄缎轮芸吩绱嗣枋鋈f匯樓，而“都市實(shí)踐”的合伙人孟巖和劉曉都，為了設(shè)計(jì)萬科的土樓，推掉了利潤更高的住宅項(xiàng)目，“他們用柯布西耶當(dāng)年研究馬賽公寓的那種勁頭來做這種東西。”

　　然而，萬匯樓畢竟是政府的廉租房項(xiàng)目，租金標(biāo)準(zhǔn)不到500元/月，7年未曾變過，但只開放給月收入2600元/以下的人群;而入住的年輕人，卻懷抱著“暫棲萬匯樓、且待高飛時(shí)”的“候鳥心態(tài)”，一旦攢夠錢買房即刻離開，不愿再被人“低看”——萬匯樓成了“圍城”，里面的人想出來，外面的人想進(jìn)去。在雙重作用下，到了2014年，萬匯樓入住率下降到60-70%之間。

　　過于理想化的“自治”理念也滋生了人性的懶惰，越來越多人不愿意參與到公共事務(wù)中，物管從1人增至11人。

　　在三年實(shí)驗(yàn)期滿之時(shí)，萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，萬匯樓項(xiàng)目資金總投入為4624萬元，預(yù)計(jì)成本回收年限為57.6年。

　　按照當(dāng)初的設(shè)想，三年實(shí)驗(yàn)期滿后，萬匯樓會(huì)考慮新的租金水平和盈利模式。這也為后續(xù)長租公寓的“誕生”，埋下了伏筆。

　　“市場化”之路讓萬科看見了光

　　2014年底，萬科成立“萬科驛”團(tuán)隊(duì);2015年初，萬科“接手”萬匯樓，將其納入市場化運(yùn)營，比如，改造后臺(tái)管理系統(tǒng)，搭建互聯(lián)網(wǎng)線上平臺(tái)，降低管理成本，同時(shí)調(diào)整租金，逐步和市場接軌，并對房間做了年輕化改造，比如拆除老設(shè)備，仿效“宜家風(fēng)”設(shè)計(jì)家具，增加了年輕人常用的電器。

　　可以說，這時(shí)候的萬匯樓，就是后來泊寓的雛形。就這樣“開源節(jié)流”了半年，出租率100%，“一合計(jì)，不虧了。我們看到了年輕人對租賃產(chǎn)品的需求，也看到了做租賃市場化的出路?！比f科驛團(tuán)隊(duì)開始到全國各地考察，“找客群、找痛點(diǎn)”，最終定下來的是，先做青年公寓，主要面向35歲以下、有工作的年輕人。

　　“這部分人的租房需求最大?！睆埑绅└嬖V見地君，雖然一線城市房價(jià)高企，個(gè)人奮斗的時(shí)間線被一再拉長，但35歲以上的年輕人，也基本都買房或者生孩子了，不再適合這種生活方式。

　　2015年底，廣州萬科長租公寓共有500多間，2016年，“萬科驛”更名為“泊寓”，一年實(shí)現(xiàn)了8倍增長，房間數(shù)超4000間，并計(jì)劃未來三年內(nèi)將其擴(kuò)展到5萬間。泊寓各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)也在平穩(wěn)發(fā)展中，據(jù)了解，每家店開業(yè)1-2個(gè)月后，就基本能實(shí)現(xiàn)80%入住率，經(jīng)營現(xiàn)金流基本覆蓋管理支出。

　　和地產(chǎn)公司結(jié)構(gòu)不一樣，泊寓團(tuán)隊(duì)更扁平化?？傌?fù)責(zé)人是提出“八爪魚戰(zhàn)略”的萬科高級副總裁張紀(jì)文，下屬22個(gè)城市負(fù)責(zé)人，每個(gè)城市每家分店實(shí)行“店長制”。

　　據(jù)了解，泊寓城市負(fù)責(zé)人也參與萬科“事業(yè)合伙人制”，以開業(yè)規(guī)模、經(jīng)營指標(biāo)作為“積分”的依據(jù)，至于兌現(xiàn)方式，見地君打探到的消息是，還未明確。城市合伙人之間，采用“輪值+自治”的方式，互相學(xué)習(xí)、討論，并對管理規(guī)則和發(fā)展方向進(jìn)行投票表決，擁有門店數(shù)量多的負(fù)責(zé)人，則擁有更多的票數(shù)和話語權(quán)。

　　而在解決實(shí)際問題上，流程會(huì)更簡單，張紀(jì)文可通過系統(tǒng)直接將問題提給店長，店長處理完畢后也可直接“跨層級”匯報(bào)給張紀(jì)文。

　　以廣州為例，整個(gè)城市長租公寓項(xiàng)目有16個(gè)，但管理人員只有49人?！翱刂迫朔勘?，可以降低成本、提高效率。”張成皓如是說。

　　十年辛酸

　　如果從萬匯樓時(shí)期算起，萬科打造長租公寓已近十年。

　　但這個(gè)行業(yè)到目前為止仍屬“新業(yè)態(tài)”，許多既有規(guī)則的阻礙，使得萬科與其他租賃企業(yè)一樣，也遇到了發(fā)展瓶頸。

　　“首先，得先跟政府溝通，這個(gè)物業(yè)能不能做成長租公寓。”張成皓告訴見地君，已頒布的規(guī)定，廠房是沒有“開口子”的，市里的政策還只在討論稿階段，雖然有征求過他們的意見，但最終是否能從政策層面開口還不確定。

　　拿下項(xiàng)目，還要考慮到底該不該申請營業(yè)執(zhí)照。“只有商業(yè)辦公項(xiàng)目，才能申請營業(yè)執(zhí)照，如果拿的是整棟住宅樓，就比較麻煩?！睋?jù)了解，目前在廣州可以開臨時(shí)經(jīng)營場所證明，只要每兩年辦一次即可。但在其他許多城市，并不存在這樣的規(guī)定。而且，城市里的存量住宅樓太少了。

　　若不拿住宅項(xiàng)目，又會(huì)面臨另外一個(gè)問題：租戶要拿已備案的租房合同才能申請?zhí)崛」e金，若是外籍租客，也要憑此合同才能申請居住證，但要備案租房合同，房屋性質(zhì)必須是住宅——這幾乎是走進(jìn)了死胡同。

　　而不同性質(zhì)的項(xiàng)目，消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，這些都大大降低了擴(kuò)張效率。

　　其次是重稅。如果重資產(chǎn)運(yùn)營，開發(fā)商是“房東”，需要征收6%的增值稅和12%的房產(chǎn)稅;現(xiàn)在許多租賃企業(yè)扮演的都是“二房東”的角色，雖然只需要交6%的增值稅，但其實(shí)要承擔(dān)房東的所有稅負(fù)成本，最終也會(huì)向客戶轉(zhuǎn)嫁。

　　稅不少，收益率卻往往只有2-3%，難怪萬科高級副總裁譚華杰曾指出，如果僅靠商品房出租，長租公寓不可能建立起盈利模式。

　　“未來我們會(huì)有重資產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)入，從現(xiàn)在來講，希望國家能逐步放開地產(chǎn)行業(yè)的REITS融資?！睆埑绅└嬖V見地君，去年開始，廣州開始在拍地環(huán)節(jié)競拍人才公寓和保障住房，萬科也希望介入這個(gè)領(lǐng)域，尤其是在自己參與競拍的項(xiàng)目。如果運(yùn)營單位能提早和開發(fā)單位，就后期的人才公寓與保障住房管理進(jìn)行溝通，未來對這些保障住房的物業(yè)指標(biāo)也能得到更高的利用。

　　當(dāng)百度也開始進(jìn)軍公寓市場，萬科或許是該好好考慮，如何以更高效的方式，完成這一場田忌賽馬。

　　“先做大，活下去”

　　“美國等相對發(fā)達(dá)的市場中，租賃主力房源是由租賃企業(yè)提供的，而中國則不到3%，還有廣闊的發(fā)展空間。”

　　張成皓表示，青年公寓只是萬科長租公寓的一個(gè)“切片”，“未來還可能會(huì)根據(jù)市場需求，嘗試不同的品類，比如家庭公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、服務(wù)式公寓等等?！?/p>

　　在搶占更多市場份額之余，作為萬科新業(yè)務(wù)的長租公寓如何與核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間實(shí)現(xiàn)互動(dòng)融合，也成為了外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　據(jù)了解，2016年，廣州萬科實(shí)現(xiàn)銷售額177.84億元，泊寓僅貢獻(xiàn)了3000多萬。“今年廣州泊寓的目標(biāo)是1個(gè)億?！睆埑绅┍硎?，“先做大，活下去，才可能談與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。”這或許也是萬科“八爪魚戰(zhàn)略”中，所有產(chǎn)品線的共同目標(biāo)。

　　“但目前對于我們來說，開業(yè)規(guī)模和單店發(fā)展同等重要，因?yàn)樘热魡蔚昴Ｊ侥軌虺晒Γ馕吨丛⑦@條路是行得通的。”