盤活存量資源 國企紛紛試水住房租賃市場

• 2017年9月15日 ZhouXun來源：經(jīng)濟參考報 261 9
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在業(yè)界看來，住房租賃加速“補課”背后，是我國房地產(chǎn)調(diào)控“下半場”住房制度建設(shè)正在轉(zhuǎn)向“租售并舉”，如何影響我國房價未來走勢值得期待。

國務(wù)院辦公廳去年6月印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出培育和發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。今年7月，九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，將采取多種措施加快推進租賃住房建設(shè)。近日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部又聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》。

隨著住房租賃市場相關(guān)政策不斷加碼，各地紛紛瞄準(zhǔn)這塊市場進行排兵布陣，并且在較短時間內(nèi)取得了可喜進展。

在業(yè)界看來，住房租賃加速“補課”背后，是我國房地產(chǎn)調(diào)控“下半場”住房制度建設(shè)正在轉(zhuǎn)向“租售并舉”，如何影響我國房價未來走勢值得期待。

盤活存量資源

國企紛紛試水住房租賃市場

隨著住房租賃市場相關(guān)政策不斷加碼，擁有土地、房屋等優(yōu)勢的地方國企，也瞄準(zhǔn)了這塊市場。今年以來，上海、南京、武漢等城市的國企，都在探索將閑置廠房或商業(yè)用房改建為租賃住房，既增加房源供應(yīng)又盤活企業(yè)存量資源。

在近期上海國資運營研究院舉辦的“國企推進住房租賃市場發(fā)展研討會”上，上海市房管局市場處副處長劉紀(jì)來表示，當(dāng)前上海的住房租賃市場供應(yīng)體系不夠完善，如公共租賃住房供不應(yīng)求，規(guī)范的市場化出租房源較少，個人出租住房存在隨意解約和群租現(xiàn)象，租賃關(guān)系不穩(wěn)定。他透露，上海將抓緊研究制定關(guān)于住房租賃市場的發(fā)展細則。

住房租賃市場存在的問題，為國企參與提供了契機。今年8月，上海百聯(lián)集團宣布，成立百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司，并與長租公寓運營商睿星資本合作，共同開拓長租公寓市場。

上海國資運營研究院認為，國企參與租賃市場，優(yōu)勢在于土地和房源。以上海華誼集團為例，作為一家化工企業(yè)集團，進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，在上海市中心以及郊區(qū)擁有不少物業(yè)，目前正在尋求盤活存量資源?！鞍l(fā)展住房租賃市場，為企業(yè)提供了一個物業(yè)升級的機會?！比A誼集團資產(chǎn)財務(wù)部副總經(jīng)理郭敏表示。

最新發(fā)布的《南京市住房租賃試點工作方案》提到，要扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)模化租賃，2017年國有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不少于14家。鼓勵住房租賃國企將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房，改建后水電氣執(zhí)行民用價格。

武漢市方面也表示，由武漢地產(chǎn)集團、武漢城投集團、武漢地鐵集團等市屬國有企業(yè)組建5家公司，作為武漢市第一批國有住房租賃平臺，開展規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃經(jīng)營。

國企參與住房租賃市場，在具體路徑上有不同選擇。除了自己運營，有的也選擇與專業(yè)運營機構(gòu)開展合作。目前，國內(nèi)市場已出現(xiàn)一批專業(yè)化的長租公寓運營商，如魔方公寓、鏈家自如、萬科泊寓、青客公寓等。這些運營商或租下整棟物業(yè)進行改造，或?qū)⒎稚⒃谀硡^(qū)域內(nèi)的可出租房源集中到一個平臺進行管理。租期一般較長，最長可達10年到20年。

統(tǒng)計顯示，在歐美等國家，30%的租賃房屋由專業(yè)機構(gòu)運營管理，日本的這一比例更是高達80%，而我國多數(shù)城市不到10%。海通證券地產(chǎn)行業(yè)研究員涂力磊表示，住房租賃市場如果搞自建，收回成本的周期會比較長。比較看好企業(yè)盤活現(xiàn)有存量，交給專業(yè)運營機構(gòu)來管理的模式，這樣可以獲得比較好的收益率。

武漢籌集租賃住房一萬套

記者日前從武漢市房管局獲悉，自開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點以來，武漢市迅速推進相關(guān)工作，目前已籌集租賃住房項目庫項目35個，房源11351套(間)，計劃到2020年基本形成渠道多元、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。

目前，武漢租賃住房項目庫共有35個項目，房源11351套(間)，其中市場租賃項目10個，7546套;人才安居項目25個，3805套。同時，5年內(nèi)武漢將留住100萬大學(xué)生，建設(shè)250萬平方米、5萬套租賃住房，形成20萬人的租住規(guī)模。

武漢市房管局相關(guān)負責(zé)人表示，租賃住房房源優(yōu)先選擇軌道交通沿線和新市民相對集中的中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)布點，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才安居、公共租賃住房保障、城中村改造相結(jié)合。目前主要集中在武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，一些商業(yè)改住宅項目也會出現(xiàn)市中心地段，但上市時間尚未確定。

據(jù)了解，武漢市已明確由地產(chǎn)集團、城投集團、地鐵集團和碧水集團等4家大型國企下屬企業(yè)，建立國有住房租賃平臺公司，今年將主要采取國有平臺集中新建、商品房項目配建、現(xiàn)有房源改造、市場購買、市場包租等方式籌集房源，年底前完成新增租賃住房7000間、30萬平方米。

同時，民營企業(yè)也積極申請參與武漢租賃住房試點。武漢市將根據(jù)企業(yè)運營規(guī)模、資金實力、運營能力、信用等因素，選擇不少于5家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)?；?jīng)營試點企業(yè)。目前，萬科、龍湖、金地等大型房企，以及武漢規(guī)模較大的7家住房租賃企業(yè)已納入租賃試點企業(yè)名錄庫。

安徽住房公積金可支付租賃住房租金

近日，安徽省政府辦公廳出臺《關(guān)于進一步加強住房公積金管理工作的意見》，該意見明確了住房公積金的繳存范圍、繳存基數(shù)和繳存比例，并提出住房公積金可用于支付公共租賃住房或商品住房租金。

《意見》提出，繳存人或繳存人夫婦在繳存城市租賃住房且無自有住房的，可提取住房公積金支付公共租賃住房或商品住房租金，公共租賃住房租金提取按實際房租支出全額提取，商品住房租金提取標(biāo)準(zhǔn)由各市根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲎饨鹚酱_定。繳存人調(diào)往異地工作的，其繳存的住房公積金，應(yīng)通過住房公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺轉(zhuǎn)入調(diào)入地，原則上不得在轉(zhuǎn)出地提取。

另外，此次《意見》也擴大了住房繳存范圍，明確提出各類城鎮(zhèn)單位及其在職職工均應(yīng)依法繳存住房公積金，支持將穩(wěn)定就業(yè)的進城務(wù)工人員和個體工商戶等自由職業(yè)者，納入住房公積金繳存范圍。

在繳存基數(shù)和繳存比例上，該《意見》指出住房公積金繳存基數(shù)按繳存人上一年度月平均工資確定，不得低于繳存人工作地設(shè)區(qū)的市上一年度單位就業(yè)人員月最低工資標(biāo)準(zhǔn)，不得高于月平均工資的3倍。單位和職工繳存住房公積金比例均不低于5%，不高于12%。

關(guān)于住房公積金用于個人貸款，此次《意見》明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不得拒絕繳存人使用住房公積金貸款購房。重點支持繳存人基本住房消費，保障繳存人首次住房公積金貸款需求，限制住房公積金用于非自住類住房消費，取消住房公積金個人住房貸款保險、公正、新房評估和強制性機構(gòu)擔(dān)保等收費項目。 記者 水金辰

杭州構(gòu)建住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺

在杭州市政府的主導(dǎo)下，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局日前與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團達成戰(zhàn)略合作，杭州將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，將國有租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。

“建成后的杭州智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺將充分利用阿里巴巴的大數(shù)據(jù)、線上交易、評價系統(tǒng)及螞蟻金服的網(wǎng)上支付、芝麻信用體系等技術(shù)?！焙贾菔蟹慨a(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心主任韓君卿說。

韓君卿介紹，平臺建成后將實現(xiàn)供應(yīng)主體、租賃合同網(wǎng)簽、評價信用體系租賃環(huán)節(jié)的全覆蓋，實現(xiàn)國有租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入，實現(xiàn)企業(yè)、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。

阿里巴巴創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部房產(chǎn)負責(zé)人石磊透露，智慧住房租賃平臺采用“一個平臺2個通道”模式，房東、租客可使用電腦或移動設(shè)備，通過杭州市住保房管局或阿里巴巴其中任一通道完成智能網(wǎng)簽，確保政府在運營機制設(shè)計上直接干預(yù)，切斷了假房源、假信息傳播的利益出發(fā)點。

記者采訪了解到，阿里巴巴本次將成熟的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品逐一輸出，幫助杭州住房租賃實現(xiàn)“移動智能網(wǎng)簽”、實人認證、網(wǎng)上支付，有效推廣租賃網(wǎng)簽、形成市場網(wǎng)絡(luò)自評機制，助力杭州政府快速實現(xiàn)智慧城市。

基于這一平臺和芝麻信用體系，杭州未來將在全城引入“信用租房”，杭州市的可租房源、租客、房東以及中介服務(wù)人員都將對應(yīng)一套完善的信用體系。信用好的房東將會更受歡迎，信用好的租客不僅可能免交押金，還有可能按月繳納房租。而在平時，愛護房源、履約交租都有助租客信用積累，如果在租房過程中有惡意失信行為，也會影響其信用評估。

“信用租房不僅實實在在地減輕了資金負擔(dān)，還避免了黑中介、假房源、惡意違約等行業(yè)問題?！敝ヂ樾庞每偨?jīng)理胡滔表示，對杭州這樣的城市來說，人們在這里的落腳門檻降低，吸引和留住更多的人才、提升杭州核心競爭力的機會也就越大。

據(jù)悉，從2015年開始，信用體系便已在一些品牌長租公寓中應(yīng)用。目前，蘑菇租房、優(yōu)客逸家等6家品牌公寓已經(jīng)實現(xiàn)在線選房，符合一定芝麻分要求的用戶還可以享受押金減免、月付房租、免傭租房等權(quán)益。

來自芝麻信用方面的信息顯示，截至目前，北京、上海、深圳，杭州、南京、成都等30多個城市都已經(jīng)開始有長租、短租公寓、酒店等逐步試點信用免押金，近1800萬人因此免交押金276億。其中，使用過信用租房的已有近600萬人。

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