專(zhuān)家：房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 不要諱莫如深

• 2017年10月10日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 821 50
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房改的歷史應(yīng)該說(shuō)中國(guó)人在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，逐漸認(rèn)識(shí)到了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之所在，經(jīng)歷了“老三大件”，“新三大件”這幾輪消費(fèi)之后，已經(jīng)看到了下一輪消費(fèi)是住房、汽車(chē)。通過(guò)我們課題組傳導(dǎo)到領(lǐng)導(dǎo)層，從而被全社會(huì)接受，就是這么個(gè)過(guò)程。

　　今年來(lái)，國(guó)家多次對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，樓市降溫效果明顯。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，專(zhuān)家是如何看待的？

　　“房改課題組組長(zhǎng)”孟曉蘇博士認(rèn)為，房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

　　1992年是激動(dòng)人心的年份

　　問(wèn)：您被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)之父”，還記得1992年時(shí)您在做什么嗎？

　　孟曉蘇：1992年我從國(guó)家商檢局副局長(zhǎng)轉(zhuǎn)崗到中房集團(tuán)做總經(jīng)理，1992年5月份上任，正好房地產(chǎn)報(bào)也是1992年從一份原來(lái)的地區(qū)性的企業(yè)報(bào)轉(zhuǎn)成全國(guó)性報(bào)紙，并且正式完成了更名，叫中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)。那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)大潮剛剛開(kāi)始興起，中央剛剛確定我們的目標(biāo)是走向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。1992年確實(shí)是一個(gè)激動(dòng)人心的年份，這個(gè)年份當(dāng)時(shí)吸引了很多黨政機(jī)關(guān)的干部走向了經(jīng)濟(jì)工作的第一線，比如說(shuō)我，就是從部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)崗位走到了中房集團(tuán)。為什么說(shuō)走到了中房集團(tuán)，說(shuō)中房集團(tuán)這邊缺一位總經(jīng)理，我也不知道房地產(chǎn)是干什么的，我糊里糊涂就來(lái)了，到了以后才知道中房集團(tuán)已經(jīng)是一個(gè)成立10年，有資格的企業(yè)了。

　　說(shuō)到房地產(chǎn)教父，真正的房地產(chǎn)教父應(yīng)該是肖桐（副）部長(zhǎng)，他是中房集團(tuán)的第一屆董事長(zhǎng)，又是中國(guó)房協(xié)的創(chuàng)立者和第一任會(huì)長(zhǎng)，他已經(jīng)作古了，但是老人家當(dāng)年開(kāi)創(chuàng)的事業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)在全國(guó)各地開(kāi)花。

　　問(wèn)：今年是報(bào)紙創(chuàng)刊25周年，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化25周年，聽(tīng)說(shuō)您和中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)有很深的淵緣？

　　孟曉蘇：在進(jìn)入中房集團(tuán)的這個(gè)時(shí)間，我主張讓中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)從企業(yè)報(bào)變成全國(guó)性的報(bào)刊。從現(xiàn)在看，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)在全國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展中起到了作用。后來(lái)面對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)變化的時(shí)候，它應(yīng)對(duì)自如，到現(xiàn)在為止中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)又有了新發(fā)展。不光有了文字版面，而且又有了新媒體，全媒體。祝賀中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)在這25年中所取得的發(fā)展。

　　問(wèn)：回頭看，您怎么評(píng)價(jià)我們19年的房改歷史？

　　孟曉蘇：房改的歷史應(yīng)該說(shuō)中國(guó)人在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，逐漸認(rèn)識(shí)到了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之所在，經(jīng)歷了“老三大件”，“新三大件”這幾輪消費(fèi)之后，已經(jīng)看到了下一輪消費(fèi)是住房、汽車(chē)。通過(guò)我們課題組傳導(dǎo)到領(lǐng)導(dǎo)層，從而被全社會(huì)接受，就是這么個(gè)過(guò)程。

　　而它反過(guò)來(lái)要作用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，造成了歷史上若干年中國(guó)經(jīng)濟(jì)波瀾壯闊的發(fā)展，也造成了老百姓?的住房資產(chǎn)的迅速增加，從房改之前人均17平方米，到現(xiàn)在33平方米，增長(zhǎng)了一倍，那個(gè)住房品質(zhì)的增長(zhǎng)就更加明顯了。應(yīng)該說(shuō)這種排浪式的消費(fèi)，當(dāng)時(shí)也被我們提前認(rèn)識(shí)到了。

　　我們根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為中國(guó)要走向住房、汽車(chē)為主要消費(fèi)熱點(diǎn)，并且拉動(dòng)主要經(jīng)濟(jì)，是依據(jù)了國(guó)外同期的發(fā)展理論的比照。在發(fā)展到同樣的階段之后，中國(guó)人也會(huì)出現(xiàn)叫作中國(guó)人的夢(mèng)，也會(huì)追求住房，追求汽車(chē)。

　　房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不要諱莫如深

　　問(wèn)：您當(dāng)下最關(guān)心的事是什么？

　　孟曉蘇：我現(xiàn)在最關(guān)注大量地方政府借債形成的資產(chǎn)。我現(xiàn)在擔(dān)任董事長(zhǎng)的匯力基金就是在努力推動(dòng)政府資產(chǎn)證券化。由我們參加，在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心設(shè)立了政府公共資產(chǎn)證券化課題組，由我和劉世錦副主任擔(dān)任組長(zhǎng)，請(qǐng)了全國(guó)政協(xié)副主席陳元同志作為總顧問(wèn)。我們希望能夠通過(guò)我們的課題研究，推動(dòng)地方政府把已經(jīng)形成的100多萬(wàn)億元的資產(chǎn)拿出一部分來(lái)做證券化，積極化解地方債。

　　問(wèn)：那您怎么看未來(lái)房地產(chǎn)稅在長(zhǎng)效機(jī)制中的作用？

　　孟曉蘇：房地產(chǎn)稅在2003年由中房集團(tuán)最早提出來(lái)。從1998年啟動(dòng)房改到2003年的5年時(shí)間，居民已經(jīng)從沒(méi)有房子變成有房子。而且我們預(yù)見(jiàn)到，今后會(huì)出現(xiàn)有的人房子多、有的人房子少的情況。所以，征收房產(chǎn)稅就是適應(yīng)了這個(gè)變化。過(guò)去老百姓沒(méi)有財(cái)產(chǎn)的時(shí)候你沒(méi)有辦法征稅，有了財(cái)產(chǎn)之后就需要征收這道稅，就是走國(guó)際通用的征稅方式。過(guò)去我們不是沒(méi)有房地產(chǎn)稅，而征收的主要是房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅。我們當(dāng)時(shí)提倡的就是增加“保有稅”，同時(shí)減少“流轉(zhuǎn)稅”，這應(yīng)該是房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)方向。

　　現(xiàn)在不征房地產(chǎn)稅會(huì)使得兩部分人受害。一部分人是農(nóng)民，因?yàn)檎F(xiàn)在是用廉價(jià)征地高價(jià)賣(mài)，土地收益少量返給農(nóng)民。第二部分是最后買(mǎi)房子那個(gè)人群。把地價(jià)拉得高，把房?jī)r(jià)拉得高，讓最后買(mǎi)房的群體攤掉所有的城市建設(shè)費(fèi)用，可是原來(lái)有房的人就不需要承擔(dān)了。這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢(shì)群體。

　　問(wèn)：從哪些房子起征呢？

　　孟曉蘇：最簡(jiǎn)單的辦法，從小產(chǎn)權(quán)房起征。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有交過(guò)土地出讓金，而且也不可能把它都拆除，小產(chǎn)權(quán)房起征房產(chǎn)稅阻力小，納稅后房屋就合法了。稅率可以征高一點(diǎn)，比如說(shuō)征2%，這就是國(guó)際上比較重的稅了，這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來(lái)了，這個(gè)比宣布為大產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)土地出讓金要強(qiáng)。

　　還有一些房屋的土地使用年限該到期了，就從到期的土地開(kāi)始做。一旦征了稅，對(duì)物權(quán)法中規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”就放心了，就不用考慮70年補(bǔ)不補(bǔ)錢(qián)的問(wèn)題了。

　　問(wèn)：學(xué)者、官員、企業(yè)家等身份您都親身經(jīng)歷，我不知道您自己最喜歡什么樣的身份，還有哪些想實(shí)現(xiàn)的理想？

　　孟曉蘇：學(xué)者、官員、企業(yè)家這些身份都是人們從不同角度看到的。對(duì)我來(lái)說(shuō)，我更覺(jué)得“學(xué)者”或者“學(xué)生”更好。因?yàn)榈浆F(xiàn)在了還是得學(xué)習(xí)，而且我學(xué)來(lái)的東西、從國(guó)外引進(jìn)的東西都很快就變成現(xiàn)實(shí)了。這么多年，你看，不光是房改的思路，還包括我引進(jìn)的金融產(chǎn)品，都一個(gè)一個(gè)地變成現(xiàn)實(shí)。比如住房抵押貸款就是當(dāng)年我們幾個(gè)房地產(chǎn)專(zhuān)家而不是金融界的人士引進(jìn)來(lái)的，是1996年在設(shè)計(jì)房改方案的時(shí)候引進(jìn)的。

　　我引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)證券化/REITs也已經(jīng)有十多年了。我們連PPP這種方式都引進(jìn)了，但是REITs方面走了彎路。他們誤以為是REITs是“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資”，其實(shí)不動(dòng)產(chǎn)信托投資資金是不動(dòng)產(chǎn)在持有階段的基金，它是把持有的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)收益變成上市流通的特殊產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品遲早也會(huì)在中國(guó)大行其道。

　　所以我覺(jué)得還需要繼續(xù)當(dāng)學(xué)生，不光要學(xué)國(guó)外，而且還要研究國(guó)內(nèi)的情況，讓它和中國(guó)的實(shí)際相結(jié)合。

　　要說(shuō)還有什么理想，人到這個(gè)歲數(shù)了，沒(méi)有更多理想了，我就希望能夠在這個(gè)行業(yè)里盡快建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，讓房地產(chǎn)的發(fā)展，包括調(diào)控政策能夠盡快地走向規(guī)范治理的正軌，不至于再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

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