2018年樓市將迎來(lái)巨大轉(zhuǎn)折？ 房?jī)r(jià)的走向是？

• 2017年11月1日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 522 28
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  2017-2022年中國(guó)餐館酒樓市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

  餐館酒樓行業(yè)研究報(bào)告中的餐館酒樓行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對(duì)餐館酒樓行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分析，重...

2018，注定是樓市新舊時(shí)代的分水嶺。

樓市將迎來(lái)巨大轉(zhuǎn)折？何以見(jiàn)得？

當(dāng)下的樓市，讓很多人看不明白。為什么同樣是一線(xiàn)城市，北京領(lǐng)跌，上深在做俯臥撐，但廣州卻依舊領(lǐng)漲？為什么同樣是二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，合肥、鄭州、蘇州漲著漲著突然就跌了，而杭州、成都、武漢卻能夠堅(jiān)挺如初？

就好像有一團(tuán)云霧，籠罩在我們與樓市之間，讓我們找不出其中的走勢(shì)規(guī)律，摸不清未來(lái)房?jī)r(jià)的方向。如果你也有類(lèi)似的感受，如果你也因?yàn)槊磺宸较颍械浇箲]或迷茫，請(qǐng)一定要認(rèn)真看下面這段話(huà)。

當(dāng)下的我們，正處于一個(gè)樓市巨大轉(zhuǎn)折的開(kāi)端，正處于一個(gè)樓市新時(shí)代和舊時(shí)代的分水嶺。

舊時(shí)代的規(guī)律逐漸失效，新時(shí)代的經(jīng)驗(yàn)卻尚未生成，是我們對(duì)樓市越發(fā)困惑的根本所在，也是未來(lái)我們所要面對(duì)的最大困境。

2018，注定是樓市新舊時(shí)代的分水嶺

之所以說(shuō)注定，是因?yàn)轭?lèi)似的樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)，近年來(lái)總共出現(xiàn)過(guò)兩次，而且有規(guī)律可循。

一次在1998年，一次在2008年。

8這個(gè)年份，是非常特別的。

房地產(chǎn)的黃金十年（1998-2007）

1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，簡(jiǎn)稱(chēng)房改，停止了樓市舊時(shí)代的福利分房制度，開(kāi)啟了中國(guó)商品房的新時(shí)代。

1998到2007年的十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)平均增速達(dá)到12%，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5160元上升到13785元，人口城鎮(zhèn)化率從33%提升到46%，北上深常住人口凈流入1299萬(wàn)。

這個(gè)十年，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)高回報(bào)的“黃金時(shí)代”，房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售都處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)。

不論你處于幾線(xiàn)城市，只要你在黃金十年買(mǎi)了房子，可以說(shuō)基本都實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的野蠻倍增。

房地產(chǎn)的白銀十年（2008-2017）

2008年，房地產(chǎn)疲態(tài)初現(xiàn)，在經(jīng)歷了一波地產(chǎn)下行之后，同年11月央行取消了對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，房地產(chǎn)正式進(jìn)入白銀十年。

解除信貸規(guī)模限制這一舉措，在業(yè)內(nèi)俗稱(chēng)房地產(chǎn)金融化，宣告了房地產(chǎn)除了居住以外的另一個(gè)屬性——金融屬性。

也就是說(shuō)，由于貸款的存在，房子開(kāi)始逐漸擁有了投資的價(jià)值。

想想08年以前，老百姓們買(mǎi)房大多是喜歡全款的，中國(guó)人也是出了名的不喜歡負(fù)債。

而自08年以后，由于有利可圖，以及房?jī)r(jià)的持續(xù)升高，貸款買(mǎi)房逐漸成為主流。

然而，在房地產(chǎn)的白銀十年，已經(jīng)不再是閉著眼睛買(mǎi)房都能賺錢(qián)，房產(chǎn)升值開(kāi)始逐漸產(chǎn)生區(qū)域分化，一線(xiàn)比二線(xiàn)漲的多，新區(qū)比老區(qū)漲的快。

下圖是全國(guó)主要城市近10年房?jī)r(jià)漲幅：

從圖中就可以看到，在房地產(chǎn)白銀十年，同樣的本金，買(mǎi)對(duì)了城市，你最多能獲得6倍的升值，買(mǎi)錯(cuò)了城市，哪怕同為二線(xiàn)，10年間的漲幅可能也就不到1倍，剛剛跑贏通脹。

白銀十年比不上黃金十年，未來(lái)十年的房?jī)r(jià)漲幅，也注定比不過(guò)白銀十年。

當(dāng)然，如果我們從今天的角度再來(lái)看過(guò)去，可以很強(qiáng)烈的感受到，98年和08年，是兩次絕佳的樓市機(jī)遇。

但是當(dāng)局者迷，身處當(dāng)時(shí)的年代，很少有人能夠給出真正正確的判斷。其中更不乏有樓市大V，經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，博士大能給出錯(cuò)誤的預(yù)測(cè)。

這跟當(dāng)下的我們何其相似，處于新周期新十年的開(kāi)端，舊的經(jīng)驗(yàn)正逐漸失效，新的經(jīng)驗(yàn)還正在摸索之中，感到迷茫困惑才是人之常情。

我們現(xiàn)在每天關(guān)注樓市動(dòng)向，分析房?jī)r(jià)變化，也不過(guò)是在迷霧中努力探索，希望能早點(diǎn)撥云見(jiàn)日，早點(diǎn)抓住新十年的機(jī)遇。

其中更值得我們注意的是，機(jī)遇是在不斷變化的，不能用過(guò)去的眼光看待未來(lái)。

就像黃金十年，隨便買(mǎi)房子是機(jī)遇；白銀十年，買(mǎi)一二線(xiàn)房子才是機(jī)遇；未來(lái)十年，可能買(mǎi)好房子，買(mǎi)有品質(zhì)有地段好出租的房子，才是真正的機(jī)遇。

找尋樓市新機(jī)遇，其實(shí)才是未來(lái)幾年房產(chǎn)投資的真正重心。

房地產(chǎn)的下個(gè)十年，自2018開(kāi)始。（2018-20XX）

在10月之前，其實(shí)還尚不能確定，2018到底會(huì)不會(huì)是樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

但是現(xiàn)在，我們完全能夠肯定，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的到來(lái)。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)，都是有標(biāo)志的。

98年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是房改。

08年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是解除商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制。

18年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是住房屬性的明確變化。

過(guò)去十年，住房有兩個(gè)明顯屬性，一個(gè)是居住屬性，一個(gè)是投資屬性，公共物品屬性相對(duì)來(lái)說(shuō)是處于弱勢(shì)的。（公共物品屬性可以大致理解為保障性住房）

但是未來(lái)十年，住房將極大的弱化投資屬性，轉(zhuǎn)變成居住屬性+準(zhǔn)公共物品屬性。（想想最近的各種住房保障政策，保障房，人才房，共有產(chǎn)權(quán)房，70年只租不售房等等）

下面這段非常著名的講話(huà)，就是屬性變化的最根本體現(xiàn)：

堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

朋友們可以拿過(guò)去幾屆關(guān)于房地產(chǎn)的描述，和當(dāng)下的描述進(jìn)行對(duì)比，就能明顯感覺(jué)到去投資屬性的意味。

而且，讓“全體人民住有所居”這句話(huà)分量非常重，這預(yù)示著房產(chǎn)市場(chǎng)重心的轉(zhuǎn)移，這說(shuō)明了房子除了買(mǎi)賣(mài)以外，租賃同樣重要，是未來(lái)發(fā)展的重心之一。

那些嗅覺(jué)靈敏度高的房地產(chǎn)企業(yè)，如今都紛紛進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，甚至那些對(duì)行業(yè)發(fā)展最為敏感的互聯(lián)網(wǎng)大佬們，也嗅出了不一樣的味道，開(kāi)始大力布局住房租賃市場(chǎng)。

像馬云爸爸8月聯(lián)手杭州搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，像京東10月24日正式宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)，第一個(gè)突破口就是北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)的技術(shù)合作，這些大佬們又是看到了怎樣的預(yù)兆？

這個(gè)話(huà)題點(diǎn)到即止，過(guò)了這段時(shí)間我們?cè)倮^續(xù)深入。

不過(guò)，至少看了這篇文章的朋友們，你們現(xiàn)在心中就已經(jīng)有了一個(gè)概念，一顆會(huì)發(fā)芽的種子：2018是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)！

而且這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，并不是標(biāo)題黨騙閱讀的轉(zhuǎn)折，而是真正意義上的，樓市又一次的重大轉(zhuǎn)型。

試想一下，如果你能在98年認(rèn)識(shí)到商品房新時(shí)代的到來(lái)，08年意識(shí)到貸款買(mǎi)房的光明前景，一切是不是都會(huì)變得不一樣？

2018，短期炒房和長(zhǎng)期持有的分水嶺

在經(jīng)歷了15年這一波房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)之后，很多人都對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)知：

炒房是很容易的，買(mǎi)房是可以很快賺到錢(qián)的。

只要找準(zhǔn)熱點(diǎn)城市，用低首付高杠桿買(mǎi)入，房?jī)r(jià)上漲之后賣(mài)出，半年時(shí)間本金翻倍不是夢(mèng)。

但是，這樣子的快錢(qián)，從2018開(kāi)始，再也賺不到了。

首先，是價(jià)格不會(huì)再大漲。

去年最熱的時(shí)候，動(dòng)輒5%的單月漲幅，如今再也不會(huì)出現(xiàn)。

熱點(diǎn)城市再熱，漲幅也沒(méi)有超過(guò)1%每月。

我們來(lái)看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的最新數(shù)據(jù)，2017年9月，全國(guó)70個(gè)主要大中城市，沒(méi)有一個(gè)單月環(huán)比漲幅超過(guò)1%的。

其次，是低首付再也拿不到了。

不說(shuō)銀行目前首套房40%，二套房動(dòng)輒60%，甚至像南京這種二套80%的首付，就連開(kāi)發(fā)商、中介想讓你提前買(mǎi)房，想給你些首付貸也做不到了。

據(jù)媒體獲悉，近期住建部聯(lián)合央行、銀監(jiān)會(huì)于下發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》，提出嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購(gòu)房首付融資等要求，并加大了實(shí)質(zhì)性的懲處力度。此次三部委要求，地方金融監(jiān)管部門(mén)要加大重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，對(duì)違規(guī)提供購(gòu)房融資行為的互金公司和小貸機(jī)構(gòu)，分別列入重點(diǎn)對(duì)象進(jìn)行整治、或依法依規(guī)實(shí)施處罰，并將其違規(guī)行為錄入征信系統(tǒng)。

8月底，經(jīng)住建部、國(guó)家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)等七部委議定，“首付貸”已被確認(rèn)為違法違規(guī)金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供此類(lèi)產(chǎn)品或服務(wù)。除此之外，“眾籌買(mǎi)房”“贖樓貸”等性質(zhì)業(yè)務(wù)已經(jīng)被陸續(xù)叫停，個(gè)人消費(fèi)貸也在嚴(yán)查階段，違規(guī)流向房地產(chǎn)的資金都被牢牢卡住，這次是來(lái)真的了。

最后，是交易被嚴(yán)格限制，想變現(xiàn)越來(lái)越難。

這一輪調(diào)控，跟過(guò)去的最大不同之處在于，過(guò)去是不讓你買(mǎi)，但這次還不讓你賣(mài)。

過(guò)去，限購(gòu)限貸是調(diào)控的主力軍。

但是這一次，限價(jià)，限賣(mài)變成了主流，看看全國(guó)有多少個(gè)城市進(jìn)行了限售，你就明白，邏輯從過(guò)去的不讓你買(mǎi)，變成了現(xiàn)在的不能賣(mài)，甚至是想賣(mài)也賣(mài)不出去。

未來(lái)，短期買(mǎi)賣(mài)快速獲利注定成為歷史，長(zhǎng)期持有獲得收益將會(huì)變成新常態(tài)，而限售，既是培養(yǎng)習(xí)慣，又是在給房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)留一些時(shí)間和空間。

很多人看到這里或許會(huì)有一些疑問(wèn)：

既然你說(shuō)18年是樓市轉(zhuǎn)折，住房又在去投資屬性，而且現(xiàn)在不僅限買(mǎi)而且限賣(mài)，那是不是未來(lái)就沒(méi)必要再投資買(mǎi)房了，近期買(mǎi)房是不是也沒(méi)有升值的機(jī)會(huì)了？

其實(shí)，國(guó)家從來(lái)沒(méi)有說(shuō)要打房?jī)r(jià)，國(guó)家希望的一直是平穩(wěn)健康的發(fā)展，你可以長(zhǎng)期持有，長(zhǎng)期獲益，一二線(xiàn)城市買(mǎi)房跑贏通脹肯定沒(méi)問(wèn)題。

畢竟，我們剛剛確立了2035年全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)，又明確了本世紀(jì)中葉把我國(guó)建設(shè)成為富強(qiáng)民主文明和諧美麗的社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)。

而現(xiàn)代化發(fā)展，又基本涵蓋了：

農(nóng)業(yè)發(fā)展，科技發(fā)展和創(chuàng)新、工業(yè)信息現(xiàn)代化及城市化。

農(nóng)業(yè)發(fā)展，農(nóng)村發(fā)展，農(nóng)民進(jìn)城，城市化建設(shè)依然是未來(lái)幾十年的重心，也是房地產(chǎn)的機(jī)遇所在。

要知道發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率普遍要達(dá)到80%以上，而我們16年的城市化率還沒(méi)有突破58%。

這就是房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展，一二線(xiàn)城市長(zhǎng)期持有的最大利好。

但是如果你天天想著借貸刷信用卡炒房，薅社會(huì)主義羊毛，那對(duì)不起，未來(lái)要打擊的就是這種投機(jī)行為。

記住，國(guó)家從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)要讓房?jī)r(jià)下跌，說(shuō)的一直都是要平穩(wěn)健康的發(fā)展。

發(fā)展，既要有量的變化，又要有質(zhì)的變化。

當(dāng)房子的價(jià)格和數(shù)量足夠了，下一步改變的，必定是房子的質(zhì)量。

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