因房價(jià)上漲 賣家毀約 法院判要賠房價(jià)上漲差價(jià)損失10萬元

• 2017年11月8日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 435 22
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房價(jià)上漲，一些勢利的賣家選擇“寧可違約也不賣”。廣州市民王某就遇到了這一狀況，王某本欲花125萬買潘某的房，沒想到房價(jià)上漲潘某不賣，后來王某只得花168萬購買了與潘某同一小區(qū)的房。王某為此把潘某告上法庭。

（圖片與新聞無關(guān)）

不少購房者或許都曾碰到過因?yàn)榉績r(jià)上漲賣家毀約的事。近日，廣州中院二審了一件因房價(jià)上漲賣家毀約的案件。

房價(jià)上漲，一些勢利的賣家選擇“寧可違約也不賣”。廣州市民王某就遇到了這一狀況，王某本欲花125萬買潘某的房，沒想到房價(jià)上漲潘某不賣，后來王某只得花168萬購買了與潘某同一小區(qū)的房。王某為此把潘某告上法庭。

記者今天（11月7日）獲悉，經(jīng)廣州中院近日二審，潘某最終不僅要向王某返還定金5萬元、支付違約金12.5萬元，而且還要承擔(dān)王某的部分購房差價(jià)損失共10萬元。

法官表示，二手房屋買賣合同簽訂后，因房價(jià)漲跌而惡意違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，包括房屋漲跌所造成的購房差價(jià)損失。

簽了125萬元的合同賣家突然不賣

2016年8月11日，王某（買方）與潘某（賣方）及某房地產(chǎn)代理有限公司（經(jīng)紀(jì)方）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定：賣方潘某將其名下的房屋以現(xiàn)狀售予買方王某，總樓價(jià)125萬元；買方王某應(yīng)在簽訂合同當(dāng)天向賣方潘某支付定金5萬元，首期樓款（不含定金）32萬元在成功遞件當(dāng)天由買方王某直接支付給賣方潘某，樓價(jià)余款（貸款銀行批準(zhǔn)按揭的金額）在辦妥交易過戶及抵押登記后，由貸款銀行劃入賣方潘某在該貸款銀行開設(shè)的賬戶內(nèi)。

合同還約定了違約責(zé)任：因買方或賣方違反本合同約定，如拒不配合提供交易所需資料或逾期辦理交易、按揭等買賣相關(guān)手續(xù)、逾期交付房產(chǎn)、逾期支付房款等無故不履行本合同義務(wù)，則逾期未超過十天的，違約方須按逾期每日總樓價(jià)的1‰向守約方支付違約金；逾期超過十天仍不履行的，守約方有權(quán)解除合同并要求違約方承擔(dān)定金責(zé)任（雙倍返還定金或沒收定金）或支付等額于總樓價(jià)10%的違約金，守約方應(yīng)向違約方發(fā)出解除合同通知書，已收之房款應(yīng)于解除合同發(fā)出之日起五天內(nèi)退還；逾期十天仍未履行的，但守約方同意繼續(xù)履行的，守約方有權(quán)要求違約方按每日樓價(jià)款的1‰支付違約金；基于經(jīng)紀(jì)方為買賣雙方提供獨(dú)家的居間服務(wù)，并促成買賣雙方簽署本合同，買方應(yīng)向經(jīng)紀(jì)方支付房地產(chǎn)咨詢及買賣代理費(fèi)1.3萬元。

合同簽訂當(dāng)天，王某向潘某支付了定金5萬元。此后，王某與潘某約定于2016年11月3日前往房管部門辦理過戶手續(xù)，但當(dāng)日潘某以其未帶身份證原件及經(jīng)紀(jì)方不在場為由拒絕辦理過戶手續(xù)。王某委托律師于次日向潘某發(fā)出《律師函》，要求潘某在同年11月8日前協(xié)助王某辦理案涉房屋的遞件手續(xù)，否則將追究違約責(zé)任等，但潘某未予理會。

買家起訴索賠房價(jià)差額損失30.5萬

王某通過經(jīng)紀(jì)方聯(lián)系潘某，潘某在2016年11月15日明確表示不再向王某出售案涉房屋，王某亦就此提交了相應(yīng)的微信聊天記錄為證。王某為證明2016年11月3日當(dāng)天完全具備支付首期款32萬元的能力，向法院提交了《中國建設(shè)銀行?個(gè)人活期賬戶交易明細(xì)》（顯示王某在2016年11月2日至11月4日期間的銀行存款為32萬余元）予以證明。

此房買賣不成，王某于2016年11月25日與案外人楊某簽訂《房屋買賣合同》，約定王某向楊某購買其所有的與涉案房屋同小區(qū)1012房，面積約69.2平方米，成交價(jià)168萬元，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

隨后，王某向法院起訴，請求判令潘某返還王某定金5萬元并支付違約金12.5萬元，同時(shí)賠償王某房價(jià)差額損失30.5萬元（168萬元-125萬元-12.5萬元）。此外，王某還在訴狀中要求潘某賠償王某中介費(fèi)1.3萬元、按揭貸款代理費(fèi)8000元、律師費(fèi)1.8萬元、租賃房屋費(fèi)用2.12萬元。

賣家最終賠10萬元購房差價(jià)損失

廣州市天河區(qū)法院一審認(rèn)為，王某、潘某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。結(jié)合證據(jù)，王某在2016年11月3日具備支付首期款32萬元的能力且當(dāng)時(shí)也取得了銀行同意貸款證明的情況下，潘某主張王某逾期支付購房款及無付款能力，缺乏事實(shí)依據(jù)；且即使潘某認(rèn)為當(dāng)日經(jīng)紀(jì)方未到場，雙方對付款時(shí)間存在爭議，但王某后以多種方式催促潘某辦理遞件手續(xù)。因而，潘某拒絕履行合同依據(jù)不足，已構(gòu)成根本違約，王某有權(quán)解除合同并要求潘某承擔(dān)違約責(zé)任。

法院指出，基于王某、潘某對解除《房地產(chǎn)買賣合同》均無異議，潘某應(yīng)將王某已付的定金5萬元退還王某。此外，根據(jù)合同約定，潘某逾期辦理交易手續(xù)，王某有權(quán)要求潘某支付等額于總樓價(jià)10%的違約金。因王某已充分舉證證明其在潘某拒絕履行合同當(dāng)月向案外人購買了與案涉房屋同棟的房屋，房屋價(jià)格為168萬元，與王某、潘某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)約定案涉房屋價(jià)格125萬元，存在較大差額，王某確實(shí)存在實(shí)際損失，故對王某要求潘某支付違約金12.5萬元的訴訟請求，予以支持。

關(guān)于王某要求潘某支付房價(jià)差額損失30.5萬元的訴請，法院認(rèn)為，因房地產(chǎn)交易價(jià)格受多種因素影響，包括房屋的面積、朝向、樓層等，加之已判令潘某向王某支付違約金12.5萬元，足以彌補(bǔ)潘某的部分實(shí)際損失，一審法院根據(jù)公平原則，酌情判令潘某向王某支付房價(jià)差額損失15萬元。

天河區(qū)法院判決：潘某向王某返還定金5萬元、支付違約金12.5萬元、賠償房價(jià)差額損失15萬元，同時(shí)駁回王某的其他訴訟請求。

一審宣判后，潘某不服并上訴，稱其已于2016年11月3日及同月15日明確告知王某不再出售案涉房屋，已盡到及時(shí)告知義務(wù)，無需承擔(dān)房價(jià)上漲造成的差價(jià)損失等所有法律責(zé)任。其表示只愿返還定金，請求改判不承擔(dān)任何違約和賠償責(zé)任。

廣州中院二審在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，經(jīng)當(dāng)庭調(diào)解，促使雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議：潘某退還定金5萬元，賠償違約金12.5萬元和購房差價(jià)損失10萬元。

法官：因房價(jià)漲跌而惡意違約者應(yīng)承擔(dān)因房價(jià)上漲而致的房屋差價(jià)損失

二審法官表示，近年來，隨著廣州市房地產(chǎn)交易市場的日趨成熟，因二手房買賣引發(fā)的糾紛呈現(xiàn)增多趨勢。本案糾紛系賣方無正當(dāng)理由拒絕繼續(xù)出售房屋引起，屬于單方違約的情形之一。

法官表示，二手房屋買賣合同簽訂后，雙方均應(yīng)誠信履約，維護(hù)市場交易秩序。因房價(jià)漲跌而惡意違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，包括房屋漲跌所造成的購房差價(jià)損失。至于差價(jià)損失賠償金額的確定，如果當(dāng)事人已提交相關(guān)證據(jù)證明其另外購買的房屋在位置、朝向、樓層、面積等方面均與訴爭房屋相類似的情況下，可以按照損失發(fā)生時(shí)點(diǎn)的兩套房屋市場成交價(jià)單價(jià)差額，再綜合考慮違約原因、過錯(cuò)程度及守約方實(shí)際支出等因素，酌情確定差價(jià)損失賠償金額。

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