為什么房企物業(yè)都在賽跑上市？

• 2017年11月10日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 858 53
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  2017-2022年版房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開(kāi)發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場(chǎng)上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開(kāi)發(fā)的新...

在行業(yè)人士看來(lái)，對(duì)于物業(yè)板塊獨(dú)立上市，開(kāi)發(fā)商形成共識(shí)，即可以成為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型方向、獲得增值服務(wù)收益和更高利潤(rùn)率的手段。

為何房企物業(yè)都在賽跑上市？

隨著南都物業(yè)中止A股IPO申請(qǐng)，只剩下碧桂園物業(yè)在沖刺“A股第一家物業(yè)公司”，但是碧桂園物業(yè)能否成功登陸還是未知數(shù)。實(shí)際上，自從彩生活于2014年6月30日上市之后，分拆物業(yè)謀獨(dú)立上市已經(jīng)成為大型開(kāi)發(fā)商的標(biāo)配。在行業(yè)人士看來(lái)，對(duì)于物業(yè)板塊獨(dú)立上市，開(kāi)發(fā)商形成共識(shí)，即可以成為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型方向、獲得增值服務(wù)收益和更高利潤(rùn)率的手段。不過(guò)，除了賽跑上市外，開(kāi)發(fā)商們需要想明白另幾件事兒，如何才能獲得資本市場(chǎng)更高估值、如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，又將如何更好地釋放物業(yè)板塊的融資價(jià)值。

為了更高的估值

隨著南都物業(yè)的IPO中止，A股物業(yè)第一股之爭(zhēng)的天枰似乎傾向了碧桂園物業(yè)，但上市時(shí)間仍然是個(gè)未知數(shù)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，截至2017年8月31日，內(nèi)地已有5家物業(yè)企業(yè)登陸香港主板，52家掛牌新三板，還有至少3家計(jì)劃沖刺A股，5家準(zhǔn)備登陸香港主板，10余家在排隊(duì)等待新三板審查。

對(duì)于掛牌新三板物業(yè)公司數(shù)量激增的現(xiàn)象，易居中國(guó)地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新三板準(zhǔn)入條件相對(duì)寬松，無(wú)具體營(yíng)運(yùn)指標(biāo)限制，且物業(yè)公司大多本身規(guī)模不大，但被認(rèn)為是富有創(chuàng)意與活力的行業(yè)，容易在新三板上脫穎而出。

自南都物業(yè)和碧桂園物業(yè)先后申報(bào)主板開(kāi)始，物業(yè)公司在A股市場(chǎng)又能否獲得認(rèn)可，關(guān)注度陡增。這背后是物業(yè)公司概念熱度逐漸褪去的現(xiàn)實(shí)。以率先在港交所上市的彩生活為例，2014年6月30日上市當(dāng)天，彩生活的股價(jià)為4.31港元/股，在上市近一年時(shí)飆升至11.46港元/股，而如今又回歸到了4.5港元/股左右的水平。彩生活上市3天后，市值達(dá)到55.6億港元，超過(guò)了母公司花樣年的52.4億港元，這也讓市場(chǎng)為之一振。不過(guò)，如今彩生活總市值為47.8億港元，已低于花樣年63.96億港元的總市值。

對(duì)此，第一太平戴維斯副董事長(zhǎng)張子濤表示，當(dāng)前香港資本市場(chǎng)中的物業(yè)管理公司比A股多，相對(duì)來(lái)說(shuō)概念已經(jīng)沒(méi)有那么新。當(dāng)投資者對(duì)概念失去興趣后，就會(huì)保持比較理性的態(tài)度。

實(shí)際上，如同萬(wàn)達(dá)商業(yè)、富力等公司謀求回歸A股一樣，在港股市場(chǎng)難獲得高市盈率和融資率時(shí)，企業(yè)自然將目標(biāo)轉(zhuǎn)向A股市場(chǎng)，張子濤進(jìn)而表示，雖然A股市場(chǎng)上尚未有物業(yè)公司成功登陸的案例，但是估值會(huì)比港交所高很多，這也誘惑著諸多龍頭房企在分拆物業(yè)板塊上市時(shí)選擇迎難而上。

提前掌握話語(yǔ)權(quán)

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2020年，國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬(wàn)億元。不過(guò)，截至2016年末，全國(guó)物業(yè)管理面積為185.1億平方米，這也為物業(yè)服務(wù)公司的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)了空間。

值得一提的是，萬(wàn)科、保利、碧桂園等大型房企加入物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，一方面加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也促進(jìn)了市場(chǎng)規(guī)模的爆發(fā)式增長(zhǎng)。而當(dāng)這些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛從自己的“小區(qū)”走出來(lái)，在物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)上進(jìn)行“肉搏”時(shí)，誰(shuí)才能勝出成為企業(yè)更需要研究的問(wèn)題。

“從品牌看，對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，誰(shuí)的都不差，互相之間差距不大，這時(shí)就要考慮如何做差異化的競(jìng)爭(zhēng)了?！币晃徊辉妇呙奈飿I(yè)公司高管對(duì)?記者如是稱。

以萬(wàn)科為例，該公司此前透露的一組數(shù)字顯示，在樓齡超過(guò)十年的15萬(wàn)套房產(chǎn)中，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)的社區(qū)二手房?jī)r(jià)格，90%以上高于周邊房源。在萬(wàn)科看來(lái)，這是源于萬(wàn)科物業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，因此萬(wàn)科認(rèn)為，物業(yè)板塊市場(chǎng)化的路上，萬(wàn)科的辦法是，繞開(kāi)存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的在售樓盤，多接收現(xiàn)有已銷售完畢的成熟社區(qū)。這是萬(wàn)科的差異化思路。

而對(duì)于另一部分物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市是樹(shù)立品牌，從而爭(zhēng)取市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的手段之一。碧桂園物業(yè)公司總經(jīng)理李長(zhǎng)江曾對(duì)外透露，截至2017年7月，碧桂園物業(yè)的簽約管理面積已超2.1億平方米，未來(lái)三年內(nèi)，計(jì)劃將服務(wù)面積擴(kuò)大到5億平方米，五年內(nèi)，爭(zhēng)取能達(dá)到10億平方米。而上市便是碧桂園物業(yè)發(fā)展路上的重要一環(huán)。

上述不愿具名的物業(yè)公司高管進(jìn)而表示：“受互聯(lián)網(wǎng)+風(fēng)潮和供給側(cè)改革的影響,物業(yè)行業(yè)正進(jìn)入一個(gè)激烈變革震蕩的時(shí)代。物業(yè)費(fèi)水平提升，但物業(yè)成本也在提升，但是反觀物業(yè)管理現(xiàn)狀，多數(shù)物業(yè)公司魚(yú)龍混雜，競(jìng)爭(zhēng)激烈，實(shí)際上是處于行業(yè)洗牌期，未來(lái)行業(yè)集中度將越來(lái)越高。”因此，在他看來(lái)，誰(shuí)先進(jìn)入、誰(shuí)進(jìn)入得更深入，未來(lái)就會(huì)掌握更多的話語(yǔ)權(quán)。

上市外的融資手段

上市，對(duì)于物業(yè)公司而言一方面意味著品牌的樹(shù)立和知曉度的提升，另一方面則是獲取融資渠道的手段。據(jù)介紹，物業(yè)公司屬于輕資產(chǎn)勞動(dòng)密集型企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的資產(chǎn)，實(shí)際上較難獲得傳統(tǒng)的銀行融資。因此，上市成為開(kāi)發(fā)商們普遍選擇的融資渠道。

不過(guò)，物業(yè)合同通常期限較長(zhǎng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定，這也為物業(yè)的資產(chǎn)化提供了可能。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉曾介紹，僅富力地產(chǎn)物業(yè)管理費(fèi)的吞吐量就達(dá)到了10億元，這也給物業(yè)管理業(yè)務(wù)的證券化提供了可能，很多公司都在嘗試以多種手段釋放物業(yè)的融資價(jià)值。

據(jù)悉，2015年7月，世茂地產(chǎn)推出首單物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化(物業(yè)費(fèi)ABS)。據(jù)悉，該產(chǎn)品由博時(shí)資本管理，基礎(chǔ)資產(chǎn)就是世茂集團(tuán)的物業(yè)費(fèi)收入。此后，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始試水，例如，雅居樂(lè)于2016年抵押了旗下若干物業(yè)未來(lái)五年的應(yīng)收款項(xiàng)權(quán)力，發(fā)布了雅居樂(lè)物業(yè)服務(wù)債權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，扣除發(fā)行成本及雅居樂(lè)附屬公司所購(gòu)買的次級(jí)債券后，專項(xiàng)計(jì)劃所得款項(xiàng)凈額約9.74億元。據(jù)了解，此類融資手段的特點(diǎn)是發(fā)行期限長(zhǎng)，一般發(fā)行期限在5-10年，高于物業(yè)公司傳統(tǒng)融資期限；此外，融資金額高尤其是高于物業(yè)公司自身的資產(chǎn)規(guī)模。

另有業(yè)內(nèi)人士提醒稱，房地產(chǎn)物業(yè)板塊正在扎堆排隊(duì)上市，港股估值偏低、A股排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)，因此通過(guò)多種證券化的手段來(lái)為物業(yè)板塊融資也是開(kāi)發(fā)商們可以探究的方向，有了資金，下一步的規(guī)模擴(kuò)張、增值服務(wù)的開(kāi)發(fā)才能提速。

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