2017年中國經(jīng)濟政策走勢深度分析

• 2017年11月24日 YaoEnHua來源：中金期貨 304 12
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  2017-2022年中國經(jīng)濟適用房建設行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風險預測報告

  目前我國樓市供大于求的情況其實主要集中在三、四線城市。未來，如果把原來針對城市人口和公務員的“兩限房”和經(jīng)濟適用房也向農民工群體開放，同時著力提高農民的收入，則將非常有助于其購房需...

由鄭州商品交易所、中國鐵合金工業(yè)協(xié)會、國際錳協(xié)共同主辦，中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會與中國五礦化工進出口商會支持，上海鋼聯(lián)承辦的第八屆中國鐵合金產(chǎn)業(yè)大會于10月26日在杭州舉行。

在這一輪的房地產(chǎn)這么強勁銷售的背后，它最重要的推動力量來自于居民大量的借貸，我們可以看到，我們的銷售額每年上一個臺階，但是背后所對應居民每年貸款的增量占當年房地產(chǎn)銷售的比值，它也是在持續(xù)的上升的?，F(xiàn)在這個比值已經(jīng)達到了60%到70%的水平。而且我們要問的一個問題是，這是總量的概念，我們可以看到總量居民的杠桿加的非常厲害，關鍵最重要是結構，我講結構是什么意思?大家看一下，這個圖比較有意思，紅顏色的柱子是反映三四線房地產(chǎn)占整個銷售的比值，黃顏色這各柱子反映的是居民的貸款占房地產(chǎn)銷售額的比值，你看過去，如果我們的房地產(chǎn)銷售當中大部分是來自于三四線城市，也就是意味著紅色的柱子是往上走的，實際上你會看到居民的貸款杠桿比率是往下走的，也就是說，我們過去的居民的杠桿主要是用于一二線城市，因為只有一二線城市房地產(chǎn)的總價比較高，這時候老百姓會覺得他買房，如果要全款付掉會很困難，所以他才會動用杠桿，當你看到過去三四線購房量起來其實的款不會大幅度增加，因為大部分的貸款集中在一二線，跟原來的走勢是反向的，但是你看這一輪我們房地產(chǎn)兩個東西的變化是同向，同向意味著在一年一線和二線的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)轉負的情況下我們今年整個居民的貸款增長還有20%的增長，我們今年居民的貸款大部分的投放不是投放在一二線城市，而是投放在三四線城市，我們三四線城市的購房也在大量的動用銀行的貸款來買房，也就是說整體的居民的杠桿的比率提升，已經(jīng)不是一個總量的問題，是在各個城市都有。那么這個問題是已經(jīng)值得引起重視，因為三四線它本身的房地產(chǎn)原來的總價是不高的，如果居民也在拼命借錢買房，意味著他對未來的購買力透支已經(jīng)到了一個值得引起重視的程度，這是我們看到這一輪房地產(chǎn)繁榮周期當中和過往周期當中所不一樣的特征。

這個是我們現(xiàn)在整個居民債務總量和每一年收入的比值，相當于你們這個企業(yè)每年的債務和你這個企業(yè)的每年收入比值是一樣的，我們可以用這個比值簡單的去衡量，相當于說你的違約風險或者你的信用風險。這個比值在過去兩年的時間它上升了將近20個百分點，這個上升速度是非常快的，之前的話我們可以看到最早的時候它上的也很快，因為那個時候還很低，中間比較平緩，最近又開始加速往上走了，到了現(xiàn)在我們整個居民的債務比上我們居民的收入的比值已經(jīng)超過一倍了，什么意思?就是我們現(xiàn)在居民一年的總收入低于我們居民總體的負債，是這么一個概念。這是一個什么概念?如果把我們的這個數(shù)和美國的數(shù)放在一起來看，我想出乎大多數(shù)意料，因為大多數(shù)人認為中國居民的資產(chǎn)負債表非常健康，中國老百姓非常喜歡存錢，不喜歡借錢去消費，實際上我們現(xiàn)在的比值其實已經(jīng)超過美國，美國它在次貸危機的時候，大家可以看到上面紅顏色這條線美國居民的債務和美國老百姓收入的比值，這個比值在次貸危機的時候最高的，那個時候是1.4倍，在美國達到1.4倍之后爆發(fā)了居民的大量的違約風險，然后接下來居民開始去杠桿，到現(xiàn)在來講美國居民的債務比上收入大概只有一倍多一點，而現(xiàn)在中國也有一倍多一點，當然我不是在這里危言聳聽，我不是說中國馬上要出現(xiàn)中國版的次貸危機，畢竟美國在出現(xiàn)危機的時候到達了1.4倍這樣高的水平，中國遠沒有到達個水平，但是我要說的意思是，中國老百姓的債務水平和他的收入的比值已經(jīng)處在一個非常不低的水平，應該說比大多數(shù)人的預期都是要高的。這樣的話你在這樣一個水平上，你如果繼續(xù)預期，未來每年我們的房地產(chǎn)銷售，我不用說很樂觀，每年的房地產(chǎn)銷售還能夠保持5到10%的增長，我認為這都已經(jīng)是非常樂觀的判斷，我認為是很困難的。因為如果你的房地產(chǎn)銷售每年保持在5%到10%，假定是面積的增長，假定房價不跌，意味著每年房地產(chǎn)的銷售額至少10%以上的增長，你就要求，如果你不能讓這個債務比率進一步惡化，就要求居民的收入增長每年要保持在10%以上，但是我們GDP的增長，名義的GDP增長現(xiàn)在一年也就10%。

所以從這個角度來講房地產(chǎn)在未來一段時間你的銷售面積能夠有一個5%左右的增長其實就已經(jīng)很好了。實際按照長期趨勢來講最后沒有增長，同樣每年都是賣到13到14億平米，我能保持這個量就不錯，能保持這個量意味著每年實際上從銷售角度來講沒有增長，當然它可能價格有可能增長，這個值得引起重視的。

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