深圳樓市：一手住宅成交均價微跌 12月剛需入市步伐或加快

• 2017年12月6日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1094 70
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  2017-2022年版房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報告

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11月深圳一手住宅成交均價持續(xù)下跌至54278元/㎡，環(huán)比跌10元/㎡，這已經(jīng)是自去年十月以來，深圳一手成交均價連續(xù)14個月下跌，不過，由于跌幅有限，仍然是企穩(wěn)表現(xiàn)。

11月深圳樓市有何變化？市場后期將會如何發(fā)展？

根據(jù)深圳市規(guī)土委官網(wǎng)公布的成交數(shù)據(jù)顯示：11月深圳一手住宅成交均價持續(xù)下跌至54278元/㎡，環(huán)比跌10元/㎡，這已經(jīng)是自去年十月以來，深圳一手成交均價連續(xù)14個月下跌，不過，由于跌幅有限，仍然是企穩(wěn)表現(xiàn)。深圳二手成交均價也呈“穩(wěn)”：11月深圳二手住宅成交環(huán)比大漲25.2%達到5606套，但是，中介一線成交數(shù)據(jù)顯示，二手市場當(dāng)前仍處于買賣博弈階段，價格表現(xiàn)平穩(wěn)。

一手住宅：11月成交均價微跌超8成來自寶安、龍崗

根據(jù)深圳市規(guī)土委官網(wǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，11月深圳一手住宅成交2543套，環(huán)比下跌近一成；成交均價也持續(xù)下跌至54278元/㎡，環(huán)比跌10元/㎡；成交面積25.35萬平方米，環(huán)比下跌9.1%。

深圳中原研究中心監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，11月成交前十樓盤依然以分布在龍崗、寶安的項目為主。宏發(fā)天匯城連續(xù)三個月占領(lǐng)榜首，卓越星源和壹成中心分列第二位和第三位。

從區(qū)域上分析，11月各區(qū)的成交普遍低迷，僅羅湖與龍崗一手住宅成交套數(shù)環(huán)比有所上漲，而寶安和龍崗兩區(qū)成交量占全市成交超8成。寶安以53%成為全市一手住宅成交頂梁柱，與龍崗的33%拉開較大差距。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，成交量最高為寶安區(qū)的1342套一手住宅，環(huán)比下跌12%，成交均價49771元/㎡，環(huán)比上漲8.25%；第二名是龍崗，成交849套，環(huán)比微漲2%，成交均價34777元/㎡，環(huán)比上漲7.13%；第三名南山成交219套，環(huán)比下跌21%，成交均價95003元/㎡，環(huán)比下跌5.48%。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)控顯示：11月全市共13個項目獲批售，其中10個項目含住宅類產(chǎn)品，該類產(chǎn)品合計批售7323套。分區(qū)域來看，寶安區(qū)項目1個，批售總套數(shù)384套；龍崗區(qū)項目9個，批售總套數(shù)6939套；福田、羅湖、南山、鹽田零批售。

11月批售總量大幅增加，為全年批售次高峰，達全年供應(yīng)最高峰8月的8成，有望帶動后續(xù)的成交活躍度。

二手住宅：成交量環(huán)比增長25.2%價格平穩(wěn)

深圳規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，11月全市二手房網(wǎng)簽6463套，環(huán)比增長18.0%，其中住宅5606套，環(huán)比增長25.2%，同比下降11.4%。

深圳鏈家研究院指出，11月份成交走出10月低量，回歸至今年平均水平（3月后月均約5700套），價格則是波動中上行。11月市場延續(xù)10月中下旬的回升趨勢，年底臨近剛需置業(yè)（首次、換房）入市意愿回升，“一帶多看”增加（即一次看多套房），首次、改善置業(yè)比例擴大。但是，同比而言，較歷史同期市場還是偏弱，反映了今年樓市“小年”的狀況。

11月各區(qū)二手住宅成交量都有明顯上漲。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，龍崗二手住宅11月成交1361套，環(huán)比上漲18.86%，成交量排全市第一，占比為24%；寶安成交1119套，環(huán)比上漲17.79%；福田成交量微落后寶安，為1098套，環(huán)比上漲28.42%；雖然寶安與福田二手住宅成交均價有一定差距，但兩者在全市二手住宅總成交占比均為20%。

來自鏈家、樂有家以及中原的一線數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前深圳二手價格呈穩(wěn)：成交均價穩(wěn)態(tài)發(fā)展，二手住宅掛牌價也未有太大幅度變化。

樂有家房源網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前深圳全市二手住宅掛牌均價為5.78萬元/㎡，環(huán)比微漲1.23%。10個區(qū)域中，南山、鹽田、寶安及大鵬掛牌均價環(huán)比有所小跌，漲幅較明顯的為坪山與光明。

深圳中原內(nèi)部成交數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手成交均價57586元/m2，環(huán)比微漲0.2%。區(qū)域上看，全市僅鹽田、寶安價格下調(diào)，其中寶安下滑2.2%，均價55843元/m2。福田均價基本持平，為75067元/m2，其余各區(qū)均有不同程度的上漲，其中龍華、龍崗漲幅最大，達1.1%。

11月深圳鏈家樣本樓盤均價為56304元/m2，環(huán)比上漲1.5%，同比（2016年11月）上漲7.8%，指數(shù)價格最近幾個月“漲跌交替、波動中上行”，反映了今年二手房價在整體穩(wěn)定的情況下，存在波動，與成交量走勢關(guān)系密切。

12月剛需入市步伐或加快

深圳鏈家研究院預(yù)計，今年最后1個月，首次、換房類的剛需入市步伐會有一定的加快：首先，買賣雙方入市意愿回升，11月“一帶多看”繼續(xù)增加，年底臨近業(yè)主出售意愿增加。

其次，首次、換房類型剛需入市增多，如年內(nèi)有購房計劃的置業(yè)者入市會較為迫切，同時按照以往經(jīng)驗，來年3月份左右就要申請學(xué)位，年底學(xué)位房需求、關(guān)注、成交會增加等。但是，在調(diào)控不放松的前提下，不論成交、還是價格都會保持一個合理的走勢，二手成交量預(yù)計接近7000套。

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