土地出讓金2796億創(chuàng)歷史新高 今年北京土地仍是“供應(yīng)大年”

• 2018年1月5日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1068 68
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  2018-2023年版房地產(chǎn)基金產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

據(jù)北京市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全市商品住宅用地供應(yīng)量達(dá)到721公頃，供應(yīng)計(jì)劃完成率111%；其中共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)量達(dá)到207公頃，完成率104%，實(shí)現(xiàn)住宅用地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)的“雙完成”。

今年北京土地市場(chǎng)走勢(shì)如何？

在“房子是用來住的、不是用來炒的”整體政策定位下，去年北京從供應(yīng)端開閘放水，加大土地供應(yīng)，并實(shí)現(xiàn)超過100%的目標(biāo)完成率。據(jù)北京市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年北京市商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成率111%，其中，共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)完成率104%。2018年，這一趨勢(shì)或?qū)⒗^續(xù)。據(jù)北京市規(guī)土委信息顯示，今年北京土地供應(yīng)已經(jīng)拉開序幕，算上昨日(1月4日)成交的土地，未來一個(gè)多月，將有26宗土地密集出讓，合計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)334.74萬平方米，起始價(jià)達(dá)641.4億元。有業(yè)內(nèi)人士表示，2018年仍將是一個(gè)土地供應(yīng)大年，且限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地仍是主流，將繼續(xù)有效平抑房?jī)r(jià)上漲。

土地出讓金2796億創(chuàng)歷史新高

2017年已經(jīng)結(jié)束，關(guān)于北京土地供應(yīng)計(jì)劃目標(biāo)完成如何？據(jù)北京市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全市商品住宅用地供應(yīng)量達(dá)到721公頃，供應(yīng)計(jì)劃完成率111%；其中共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)量達(dá)到207公頃，完成率104%，實(shí)現(xiàn)住宅用地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)的“雙完成”。

2017年北京供應(yīng)的商品住宅用地(除共有產(chǎn)權(quán)住房用地外)全部采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式確定競(jìng)得人，且當(dāng)達(dá)到預(yù)設(shè)地價(jià)上限時(shí)，企業(yè)需競(jìng)報(bào)自持商品住房面積比例。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，刨除公建及其他面積后，去年北京共有產(chǎn)權(quán)住房用地成交面積達(dá)到303萬平方米，占比約41%，限價(jià)房用地成交面積達(dá)到356萬平方米，占比約48%，自持用地共成交約87萬平米，占比約11%。

值得關(guān)注的是，為了滿足職住平衡的發(fā)展方向，2/3的共有產(chǎn)權(quán)住房用地位于城區(qū)和近郊新城區(qū)內(nèi)，其中有53公頃用地位于朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山，104公頃用地位于大興、通州、順義、昌平、房山等近郊新城區(qū)。

住宅用地供應(yīng)加碼，直接的結(jié)果是北京土地成交額高位上漲。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年全年北京共成交104宗土地，總成交額達(dá)到2796億元，位居全國(guó)榜首，較2016年全年860億漲225%，是北京第二次年度土地出讓金突破2000億大關(guān)，創(chuàng)歷史新高。其中，住宅用地全年共成交71宗，合計(jì)建筑面積達(dá)969萬平方米，成交額達(dá)到2398億元，同創(chuàng)新高。

抱團(tuán)取暖聯(lián)合拿地成主流

雖然土地供應(yīng)開閘，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式抑制了高價(jià)地的誕生，但是銷售限價(jià)、配建自持面積等多樣化的土拍規(guī)則與競(jìng)買條件則變相提升了開發(fā)商的拿地門檻和難度。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)住宅用地成交總價(jià)排行榜TOP10中，北京雖占四席，但多處后位。但在樓面價(jià)排行榜上，北京包攬榜單前五，上榜地塊樓面價(jià)均超50000元/平方米，其中豐臺(tái)區(qū)西局村地塊以60905元/平方米居首。

因此，北京土地市場(chǎng)的參與者多以實(shí)力國(guó)企、央企和民企為主，且聯(lián)合拿地成為主流方式。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在2017年房企北京拿地排行榜上，排名第一的是首開集團(tuán)，所得15宗地塊全部為聯(lián)合所得，排名第二的保利集團(tuán)，10宗地塊聯(lián)合所得，2宗獨(dú)自競(jìng)得，緊隨的龍湖、萬科、旭輝等房企也全部是聯(lián)合拿地。

理性拿地成為北京土地市場(chǎng)上房企的共識(shí)，最明顯的變化是土地溢價(jià)率整體下降，2017年北京住宅用地溢價(jià)率為26%，11月份以來，北京宅地溢價(jià)率跌至8%。

此外，宅地罕見出現(xiàn)兩年來的首次流拍，且連續(xù)兩個(gè)月流拍。11月4日，來自平谷區(qū)的一宗公建混合住宅用地流拍，流拍原因除了地塊位置較遠(yuǎn)外，還有就是利潤(rùn)空間太窄。12月28日，延慶區(qū)延慶新城YQ00-0300-0058等地塊因沒有任何報(bào)價(jià)最終流拍。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，隨著需求的減弱，2018年土地市場(chǎng)按照今年的節(jié)奏供地，流拍和流標(biāo)的地塊將會(huì)更多。

近一個(gè)月26宗地密集出讓

事實(shí)上，在2017年尚未結(jié)束時(shí)，北京土地市場(chǎng)上已經(jīng)掛出了2018年初待售的地塊，供應(yīng)大幕開啟，全年供應(yīng)節(jié)奏初現(xiàn)端倪。

據(jù)北京規(guī)土委信息顯示，1月4日-2月6日，將有26宗土地密集出讓，合計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)334.74萬平方米，起始價(jià)達(dá)641.4億元。疊加3宗招標(biāo)地塊，預(yù)計(jì)最后成交金額將超過700億元。而去年一二月份，北京僅成交4宗用地。

據(jù)記者發(fā)現(xiàn)，全部的23宗住宅用地中，共有產(chǎn)權(quán)住房地塊為10宗，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊為13宗。

昨日(1月4日)出讓的三宗住宅用地，開拍前雖然收到25次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，但現(xiàn)場(chǎng)房企舉牌較為冷靜，平均溢價(jià)率為18%，低于去年26%的平均水平。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2018年仍將是一個(gè)土地供應(yīng)和成交大年，且限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地可能仍將是供應(yīng)主流，將繼續(xù)有效平抑房?jī)r(jià)上漲。但是，由于供需逐漸平衡，且競(jìng)拍門檻較高，開發(fā)商拿地將更加謹(jǐn)慎理性。

對(duì)于今年的供地計(jì)劃，據(jù)了解，北京市規(guī)土委已提前開展編制2018年度商品住宅供地計(jì)劃，計(jì)劃將緊密結(jié)合北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)確定的城市空間結(jié)構(gòu)，充分考慮區(qū)域職住平衡、新城綜合承接能力和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)等因素，突出把握首都發(fā)展、減量集約、改善民生的要求。

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