新房市場現(xiàn)兩極分化 杭州3500套新房年前扎堆入市

• 2018年2月8日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 322 13
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  2018-2023年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

開發(fā)商之所以對2018年市場走勢感到不確定，或許也是因為新房市場上目前已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化的苗頭。

杭州3500套新房年前扎堆入市，這透露了什么信號？

年關(guān)將近，往年到了這個時候，樓市已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商基本都已開啟放假模式。但今年卻有些例外，不少開發(fā)商不僅沒放假，還在積極申領(lǐng)預(yù)售證，首次開盤和加推后續(xù)房源的樓盤都不少。

同時，剛開年的土地市場上，個別熱門板塊的土地雖然仍拍出高價，但從過程來看，能感覺出開發(fā)商對加價的猶豫，不少地塊未能達(dá)到封頂價，顯得有些后勁不足。而在新房市場上，剛需和高端兩個市場漸顯分化。這種種現(xiàn)象，或透露了2018年的樓市信號。

最近兩周領(lǐng)出43張預(yù)售證，新房市場已出現(xiàn)兩極分化

往年這個時候，許多房企已經(jīng)進(jìn)入休假狀態(tài)。不過，今年卻有不少開發(fā)商仍然緊鑼密鼓地工作著，并扎堆領(lǐng)出預(yù)售證，推出新房源。例如未來科技城板塊的陽光城·未來悅，上個周末迎來首次開盤；同一區(qū)域里的東原·印未來，也在兩周前加推了一批房源。

此外，佳源·湘湖印象、錢江·彩虹府、北辰·國頌府等樓盤，均在近期領(lǐng)出了預(yù)售證。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，過去兩周共有43張預(yù)售證領(lǐng)出，樓市新增了近3500套供應(yīng)量，這在往年的春節(jié)前夕并不常見。

浙江中原首席分析師荊海燕認(rèn)為，這和開放商對2018年市場的預(yù)期有關(guān)。有的開發(fā)商對2018年市場走勢不確定，想趁樓市還沒冷下來先搶熱度，于是能拿到預(yù)售證便想在春節(jié)前開盤。也有開放商認(rèn)為今年接下去的市場會較為平穩(wěn)，既然如此，年初賣房與其他時間并無太大價差，于是選擇在年初開盤，先回籠資金，減少財務(wù)成本，增加拿地實力。

某樓盤營銷總監(jiān)告訴記者，自己操盤的項目，一季度銷售指標(biāo)的重點(diǎn)就放在1月份：“2月是春節(jié)，前前后后加起來，基本上整一個月左右樓市都是淡季；但是如果等到3月份再來做加推，可能就完不成一季度銷售任務(wù)了?！?/p>

開發(fā)商之所以對2018年市場走勢感到不確定，或許也是因為新房市場上目前已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化的苗頭。

如今，除了個別特別熱門的樓盤外，很少有項目還要求購房者必須全款，大部分樓盤現(xiàn)在的套路是全款的優(yōu)先，剩下的按照付款比例多少排序，一些近期開盤的項目都有購房者以三成首付買到。尤其是中高端市場，在部分需求被透支的行情下，開發(fā)商不再像之前那么“硬氣”。例如申花板塊，大部分樓盤已經(jīng)開始接受按揭。也有之前買房需要找人“托關(guān)系”的樓盤，在加推后甚至有房源剩余，購房者可以直接挑選下單，并可以使用商業(yè)以及公積金貸款。

而剛需樓盤依舊難買。良渚板塊某樓盤上個月開盤，200套左右的房源，九成以上是全款客戶。上周續(xù)推房源的西房·拱宸外灘，開盤現(xiàn)場人山人海，同樣也是全款優(yōu)先。佳源·湘湖印象近期剛開過一次盤，記者從有關(guān)工作人員處了解到，截至開盤前一周，就已經(jīng)蓄了超過200組全款意向客戶，在開盤當(dāng)天，158套房源一次性售罄。

兩極分化原因在于供求關(guān)系不平衡

新房市場出現(xiàn)的兩極分化現(xiàn)象，在雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來，是供求關(guān)系不平衡所導(dǎo)致的。

章惠芳表示，隨著房源供應(yīng)量逐漸上升，部分改善類需求已經(jīng)飽和。對于購房者來說，目前高端改善類住宅的門檻已經(jīng)上升至600萬元左右，在房貸收緊的現(xiàn)狀下，這個資金量要求已然不低，并且將這樣的資金量用來做投資博收益，風(fēng)險也是比較高的。因此，除了個別性價比極高的樓盤還呈現(xiàn)火熱的狀態(tài)，其余樓盤均有降溫。

章惠芳說，對于剛需來說，情況卻正好相反。由于2017年的房價漲勢，使得首次置業(yè)的門檻越來越高，總價在200萬~300萬元之間的房源供應(yīng)不足，依然有大批剛需購房者在等待入手。因此，即便供應(yīng)量有所回升，剛需置業(yè)仍源源不斷。另一方面，總價較低的房源仍是投資客的首選。在投資、自住雙重需求下，剛需樓盤呈火熱狀態(tài)是毋庸置疑的。

“剛需樓盤也處于限價之下，如今在杭州能以200萬元左右總價買到一套房，可選余地真的不大，但有需求的購房者還很多，這些房源自然很搶手?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士透露，這也是一些低總價樓盤存在炒號賣號現(xiàn)象的原因。

對此，荊海燕也表示贊同：“剛需盤在市場中需求量大，比較熱銷，所以開發(fā)商不需要改變策略，全款等購房門檻仍然盛行。而一些改善型樓盤，市場的需求在減少，開發(fā)商為了保證銷量，就會放寬一些購房標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

另外，2月4日主城區(qū)新掛牌6宗地塊，6宗地均沒有封頂價的限制。章惠芳認(rèn)為，這應(yīng)該只是政府對市場的一個試探，并不具有代表性。事實上，目前土地市場也開始漸漸分化，市中心部分熱門板塊的地價稍顯后勁不足，比如九龍倉今年補(bǔ)倉了兩塊申花慶隆單元的住宅用地，兩者都沒有超過區(qū)域內(nèi)最高的樓面價；反倒剛需板塊的大學(xué)城北、大江東等地塊今年都刷新了板塊樓面價紀(jì)錄。在章惠芳看來，2018年的樓市尚不明朗，但可以確定的是，剛需和改善的需求分化還會繼續(xù)，對開發(fā)商來說，也應(yīng)該順勢而為，作出相應(yīng)的調(diào)整。

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