未來房貸將呈三大趨勢 增速降利率漲剛需滿

• 2018年3月12日 ZhouXun來源：證券日報 517 28
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  房地產(chǎn)金融研究報告對房地產(chǎn)金融行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的房地產(chǎn)金融資料進行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過圖表、統(tǒng)計結(jié)果及文獻資料，或以縱向的發(fā)展過程...

繼2017年各地樓市調(diào)控百花齊放之后，今年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將是看點多多。

近日，央行在十三屆全國人大一次會議新聞中心舉行的記者會上有許多爆點，比如個人住房貸款問題。我們從介紹中可以看出未來房貸的三大趨勢：一是增速在降，且會繼續(xù)下降;二是利率在漲，且還有空間;三是剛需會保，尤其是會滿足新市民的合理需求。

第一個趨勢是房貸增速會降。

房貸自2015年5月份以來持續(xù)回升，加快了房地產(chǎn)市場的去庫存進程。但房貸的迅速增長也產(chǎn)生了一些副作用，比如推升房價、違規(guī)資金進入樓市等。在構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的要求下，監(jiān)管部門從2016年開始規(guī)范房貸(2017年的調(diào)控力度則是明顯加大)，包括信貸政策的微調(diào)、清理違規(guī)資金等。

進入2017年之后，房貸增速開始出現(xiàn)變化。央行新近發(fā)布的《2017年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，2017年末，個人住房貸款余額為21.9萬億元，同比增長22.2%，增速較上年末低14.5個百分點。

今年1月份，房貸同比增長21.4%，人民幣各項貸款整體貸款增長13.2%，房貸比整體貸款的增長多了將近10個百分點。央行副行長潘功勝表示，雖然2017年和今年的1月份房貸的增長有所減少，但是它仍然增長快速，可以滿足市場的合理需要。

筆者認(rèn)為，未來房貸在滿足市場合理需求的同時，增速仍有進一步下調(diào)的空間。這個空間就蘊含在對投機投資性購房、違規(guī)進入樓市的資金的清理之中。

第二個趨勢是房貸利率會漲。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，環(huán)比上升0.55%;同比上升22.15%。當(dāng)月，在全國35個城市533家銀行中，有53家銀行首套房貸款利率上升，占比9.94%，34家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)。

“從稍微長一點的周期來看，房貸仍然處于比較低的水平?！迸斯僬J(rèn)為，商業(yè)銀行綜合考慮負(fù)債端利率上升和房地產(chǎn)的風(fēng)險溢價，對住房貸款利率自主進行定價，擴大利率的浮動區(qū)間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。

從官方表態(tài)、房貸數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)調(diào)控的需求來看，未來商業(yè)銀行會繼續(xù)調(diào)整房貸利率與風(fēng)險的匹配度，而在這個過程中，房貸利率的上漲就將成為它們的必然選擇。

第三個趨勢是剛需的房貸會得到滿足。

住建部確定的今年樓市調(diào)控政策非常清晰，即針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。同時，去庫存任務(wù)再深入，步入縣域去庫存的新階段。

央行也表態(tài)稱，會督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執(zhí)行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制去年已經(jīng)在房住不炒、租購并舉等方面開始快速落地，預(yù)計今年會有更多制度性的政策發(fā)布。比如針對首套剛需、改善需求、新市民的需求，商業(yè)銀行會在房貸結(jié)構(gòu)上給予傾斜，房貸利率也會有所優(yōu)惠。

總之，繼2017年各地樓市調(diào)控百花齊放之后，今年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將是看點多多。

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