行業(yè)集中度不斷提升 樓市并購(gòu)整合提速

• 2018年3月15日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 276 10
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)金融研究報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行全面的闡述和論證，對(duì)研究過(guò)程中所獲取的房地產(chǎn)金融資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過(guò)圖表、統(tǒng)計(jì)結(jié)果及文獻(xiàn)資料，或以縱向的發(fā)展過(guò)程...

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中小房企告別房地產(chǎn)行業(yè)是受外部環(huán)境及內(nèi)在需求等因素影響， 隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，房企間并購(gòu)整合頻頻出現(xiàn)，未來(lái)，越來(lái)越多的中小房企將被迫面臨被收購(gòu)的境遇。

房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)整合加速。

近期，又有幾家房企先后宣布告別房地產(chǎn)行業(yè)。3月12日，珠江控股更名為京糧控股，此前該公司已陸續(xù)處理掉旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)；3月9日，中天金融（原中天城投）以246億元出售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，徹底從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融行業(yè)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中小房企告別房地產(chǎn)行業(yè)是受外部環(huán)境及內(nèi)在需求等因素影響， 隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，房企間并購(gòu)整合頻頻出現(xiàn)，未來(lái)，越來(lái)越多的中小房企將被迫面臨被收購(gòu)的境遇。

剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)

近年來(lái)，房企轉(zhuǎn)型已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，大多數(shù)房企選擇在主業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行多元化拓展，而有些房企則剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，徹底“轉(zhuǎn)行”。

3月12日，珠江控股正式將證券簡(jiǎn)稱(chēng)變更為“京糧控股”，證券代碼保持不變，這預(yù)示著曾經(jīng)以房地產(chǎn)和物業(yè)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的珠江控股，因京糧控股原有資產(chǎn)的置出及北京京糧股份有限公司100%股權(quán)的置入，轉(zhuǎn)型進(jìn)入植物油加工、食品制造及土地修復(fù)行業(yè)。

另一家企業(yè)中天金融也通過(guò)售出地產(chǎn)業(yè)務(wù)完成了“轉(zhuǎn)行”。中天金融日前發(fā)布的公告顯示，以246億元出售該公司持有的中天城投集團(tuán)有限公司100%股權(quán)，所獲資金將全部用于支付購(gòu)買(mǎi)華夏人壽的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

資料顯示，去年11月，中天金融宣布擬出售的非金融類(lèi)資產(chǎn)主要包括中天城投有限公司100%的股權(quán)和全資子公司貴陽(yáng)金融控股有限公司所持有的201大廈、貴陽(yáng)國(guó)際生態(tài)會(huì)議中心、貴陽(yáng)中天凱悅酒店等房地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)。

上述資產(chǎn)皆是中天金融旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，中天金融出售旗下非金融資產(chǎn)完成后，也意味著中天城投這家房企徹底剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了從房地產(chǎn)企業(yè)到金融企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

中天金融認(rèn)為，通過(guò)此次出售旗下非金融業(yè)務(wù)的資產(chǎn)與負(fù)債，將新增較大數(shù)額的現(xiàn)金，有利于降低中天金融資產(chǎn)負(fù)債率，提升資產(chǎn)流動(dòng)性，也對(duì)中天金融的金融產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)板塊提供資金支持，尤其是保險(xiǎn)領(lǐng)域的布局。據(jù)了解，去年11月，中天金融以現(xiàn)金收購(gòu)華夏人壽21%-25%的股權(quán)，交易總價(jià)不超過(guò)310億元。

困境下的轉(zhuǎn)身

據(jù)悉，珠江控股早在2014年、2015年連續(xù)虧損，于2016年9月進(jìn)入重大資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)，從而主營(yíng)業(yè)務(wù)不得不變更為其他。實(shí)際上，和珠江控股一樣，受內(nèi)外部因素影響，銷(xiāo)售的下滑、不斷收緊的資金鏈及土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的壓力，成為當(dāng)前房企面臨的三大憂(yōu)患。尤其是對(duì)于中小房企而言，出售資產(chǎn)、退出房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是困境下的轉(zhuǎn)身。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受記者采訪時(shí)表示，近幾年，中小房企生存壓力越來(lái)越大，龍頭房企進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張，不斷擠壓中小房企的生存空間。

一方面，中小房企面臨的最大問(wèn)題是融資難。在監(jiān)管趨緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道明顯收緊，中小房企很難獲得低成本的融資。融資難、融資成本高，是中小房企不得不面對(duì)的難題，在目前的大環(huán)境下，中小房企很難尋找一個(gè)可替代的解決方案。另一方面，中小房企面臨著激烈的拿地競(jìng)爭(zhēng)。龍頭房企憑借更低的融資成本、強(qiáng)大的銷(xiāo)售能力，可以在土地市場(chǎng)提供資金支撐，對(duì)土地價(jià)格的接受度更高一些。但是，在全面市場(chǎng)化的土地競(jìng)爭(zhēng)中，中小房企的處境十分艱難。對(duì)于房企而言，缺少土地這個(gè)基本生產(chǎn)資料的話(huà)，也就意味著企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的逐漸枯竭。

此外，在成本控制方面，中小房企與大型房企存在一定的差距。大型房企可以憑借規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，來(lái)控制開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)成本，規(guī)模化達(dá)到一定程度后也有利于降低成本。但是，中小房企則很難通過(guò)此類(lèi)方式控制成本。

基于上述問(wèn)題，如今，中小房企處境愈發(fā)艱難。從企業(yè)自身發(fā)展角度來(lái)看，退出房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L(zhǎng)空間的新領(lǐng)域，也是一個(gè)“破題”的辦法。

行業(yè)并購(gòu)整合加速

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，除了退出，房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)將持續(xù)升溫，中小房企還可能面臨被收購(gòu)甚至倒閉的窘境。在這個(gè)過(guò)程中，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)模化聚集與并購(gòu)頻發(fā)的局面。

資料顯示，去年11月開(kāi)始，從各大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌看，房地產(chǎn)類(lèi)標(biāo)的物明顯增多。有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，一輪新的調(diào)控后必然出現(xiàn)一波股權(quán)買(mǎi)賣(mài)。去年末，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始“整理”自己的資產(chǎn)，有的拋售一些不符合自身發(fā)展的資產(chǎn)，而有的則干脆退出這個(gè)行業(yè)。于是，頻繁密集的地產(chǎn)股權(quán)交易開(kāi)始在各大產(chǎn)權(quán)交易所上演。

對(duì)于中小房企而言，賣(mài)股賣(mài)項(xiàng)目的主要原因就是盈利下降以及資金壓力拖累，畢竟出售部分資產(chǎn)相比賣(mài)房子要容易而且資金回籠更快。

普華永道的一份研報(bào)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域冷熱不均，房企資金來(lái)源嚴(yán)格限制，意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額將被大型房企及正在急速成長(zhǎng)的中型房企所占據(jù)，中小型房企將逐步退出市場(chǎng)。市場(chǎng)下行，資金收緊壓力下，未來(lái)賣(mài)股或者出售資產(chǎn)的房企恐怕還會(huì)更多。

除了收并購(gòu)頻發(fā)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也將進(jìn)一步提升。數(shù)據(jù)顯示，2017年，共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷(xiāo)售額共計(jì)82099億元，市場(chǎng)份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。

同時(shí)， 2017年全國(guó)排名前十房企銷(xiāo)售額占全國(guó)商品銷(xiāo)售總額的24.1%，而拿地金額占比為47.6%，拿地金額集中度遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售金額集中度，也預(yù)示著未來(lái)兩年強(qiáng)者愈強(qiáng)效應(yīng)會(huì)繼續(xù)凸顯。

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