2018年北京房價多少錢一平米 北京房價還會繼續(xù)上漲嗎 什么時候買房最劃算

• 2018年4月26日 chinairnwz來源：百家號 258 9
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  2018-2023年中國智慧城市建設(shè)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀隨著城市逐步從以工業(yè)生產(chǎn)為主向知識、信息、智慧樞紐和集散地為主的方向轉(zhuǎn)變，中心城市對知識密集、信息密集、創(chuàng)新密集的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值的智慧產(chǎn)業(yè)的吸引力迅速增強，逐步成為...

　　2018年北京房價會漲嗎

　　對于今年房地產(chǎn)市場的走向，萬科近期在其月度經(jīng)營數(shù)據(jù)電話會議上表示，2018年是房地產(chǎn)小年。

　　萬科稱，一二線城市房價難以上升，因為經(jīng)過2016年的大漲，市場本身承接力弱化，加上政策調(diào)控，增長會有限。但是繼續(xù)下調(diào)的風(fēng)險也不存在，因為調(diào)整從2016年第四季度就開始，已持續(xù)很久。

　　三四線城市則要分開看，在核心城市周邊，本身基礎(chǔ)設(shè)施在改善，有新的流動人口進(jìn)入的城市，市場會相對穩(wěn)定。成交量明顯下降的三四線城市，房價有下跌的壓力。

　　萬科認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)，放松的可能性很小。

　　1.今年的北京房價走勢

　　今年北京的市場從2月份開始上漲，隨后觸發(fā)市場行情，上漲速度加快。在3月17號，北京市出臺了非常嚴(yán)厲的限購限貸政策。政策之后，市場慣性下，四月份的成交價也不算低。

　　到了五六月份，政策的藥效開始真正發(fā)威，市場跌入低谷，成交量與成交價都很低。

　　七八九月份，市場開始逐漸恢復(fù)，成交量從低谷開始逐月上升，但成交價一直在降。市場整體處于低迷狀態(tài)。

　　十月份的網(wǎng)簽量比九月份低，但市場熱度還是緩慢上升趨勢。

　　以上是今年市場的宏觀面

　　2.北京樓市的供需關(guān)系

　　我們知道，去年北京的房價漲幅較大。在2016年9月30號出臺了一次限購政策，限購前后的變化是：

　　首套房普通住宅，首付由30%增加到35%

　　首套房非普通住宅，首付由30%增加到40%

　　二套房普通住宅，首付由40%增加到50%

　　二套房非普通住宅，首付由40%增加到70%

　　這個政策對于非普通住宅的限制比較厲害，特別是二套房。

　　對于買二套房的朋友來說，這個限購政策有一定殺傷力。（當(dāng)然，很多人可以通過lh來規(guī)避這個政策）

　　但是，去年的930政策并不限貸，很多人賣掉現(xiàn)有房子再換房就是首套，所以對于換房人群來說，雖然有影響，但影響沒那么大。

　　整體來說，去年的930政策一方面是一定程度上（小幅）提高了購房成本，影響不是特別大；另一方面是提高了北京的lh率。

　　政策后，北京的市場有一個多月的冷靜期。到了年底，市場熱度又開始恢復(fù)。（限不住）

　　到了2017年2月份，市場又有了一波大行情。

　　從市場的表現(xiàn)來看，北京樓市的供需關(guān)系極度緊張。

　　3.市場的自我調(diào)節(jié)

　　當(dāng)限購限貸政策出臺后，市場的整體走勢肯定是先下行，然后保持平穩(wěn)，然后回升。（如果沒有緊張的供需關(guān)系，這個走勢未必成立）

　　市場下行第一個階段是成交量跟房價全部大幅下跌，市場進(jìn)入谷底。比如說，五六月份北京市場上會有很多大筍盤出現(xiàn)，恐慌拋售者較多，這個階段的成交價是最低的（非筍不成交），而且按揭或抵押利率也比較低。

　　隨后市場進(jìn)入第二個階段，市場中買房人與賣房人的心態(tài)逐漸平穩(wěn)，價格開始較之前的谷底有了回升。

　　這時，下跌最快的區(qū)域就是所謂的熱點區(qū)域，比如東西城。原因就是，這些熱點區(qū)域領(lǐng)漲，市場熱度高的時候，成交價會有極大的溢價，這部分溢價就是為市場情緒買的單。當(dāng)限購限貸之后，市場預(yù)期趨于平穩(wěn)，前期的溢價肯定要回歸正常。整體上看，就是下跌速度更快。

　　而偏遠(yuǎn)地段的非熱點區(qū)域，價格很堅挺。我們知道，非熱點區(qū)域的業(yè)主賣房子，極大的概率是要往熱點區(qū)域換房，既然熱點區(qū)域下跌速度這么快，那業(yè)主往往是不急于賣房的（掛牌價往往不調(diào)整）。

　　“買漲不漲跌”

　　而買房者往往是剛需，剛需如果著急，那反應(yīng)在成交價上就是這些區(qū)域的價格比較堅挺。（但成交量非常低）

　　第三個階段，市場整體的成交量回升，也就是現(xiàn)階段的北京市場。在這個階段，北京的熱點區(qū)域成交量回升較為明顯，價格逐漸趨于堅挺，溢價空間縮小。

　　而非熱點區(qū)域，價格下跌較為明顯。

　　原因在于，非熱點區(qū)域的很多業(yè)主打算換到熱點區(qū)域，看到熱點區(qū)域回暖，會急著將手上的房子出手，而市場的成交情況又不是特別樂觀，所以會傾向于降價出售。如果市里看好房子，往往還會選擇先買后賣的策略。

　　第四個階段，剛需結(jié)束觀望，開始入場，整體市場回暖。

　　很多人總喜歡提所謂市場筑底，微觀上看北京市場是完全分區(qū)域的，其自身有一個市場情緒的傳導(dǎo)，這個過程會有一個時間差。所以說，所謂的筑底必須要有區(qū)域劃分，看“整體市場”對于買房賣房來說，沒有意義。

　　有一個詞叫：剛需聯(lián)動。剛需入場，一套房帶動五套房交易。市場的整體熱度會因為大量剛需的入場而徹底恢復(fù)。

　　這時，市場就完成了自我調(diào)整。

　　關(guān)心北京樓市的朋友都知道，北京的房價一直在限購中成長。每當(dāng)有新的政策出臺，樓市都會經(jīng)歷以上的調(diào)整期。

　　只要調(diào)整好了節(jié)奏，就開始平穩(wěn)回升。

　　現(xiàn)在北京房價多少錢一平米

　　在西城區(qū)金融街附近，有房產(chǎn)中介稱，“在新政前這片都是20萬元/平方米，現(xiàn)在差不多在17萬元/左右。有些重點炒作的學(xué)區(qū)房，每平方米下跌了10%?！北热?，對口宏廟小學(xué)的豐匯園小區(qū)，3月均價為186979元/平方米，8月均價則降至166051元/平方米。

　　另據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布的住房市場發(fā)展月度分析報告顯示，近三個月來，作為重要學(xué)區(qū)的北京市東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)房價分別累計下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區(qū)前三位。這則新聞最驚訝的地方在于房子的區(qū)位和性質(zhì)：1、西城區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)是中國最牛城市的最優(yōu)質(zhì)地段，甚至可以說是中國最優(yōu)質(zhì)的地段之一;2、降價的房子是最抗跌的學(xué)區(qū)房。

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