深圳小產(chǎn)權(quán)房屋買賣注意事項(xiàng)

• 2018年4月26日 GuoMeng來源：深圳中原地產(chǎn)網(wǎng) 樓盤網(wǎng) 1236 80
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  2018-2023年中國智慧城市建設(shè)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀隨著城市逐步從以工業(yè)生產(chǎn)為主向知識、信息、智慧樞紐和集散地為主的方向轉(zhuǎn)變，中心城市對知識密集、信息密集、創(chuàng)新密集的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值的智慧產(chǎn)業(yè)的吸引力迅速增強(qiáng)，逐步成為...

小產(chǎn)權(quán)房，是指未交納土地出讓金等費(fèi)用，在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房子。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予存案。

深圳小產(chǎn)權(quán)房屋買賣注意事項(xiàng)

小產(chǎn)權(quán)房是什么意思

小產(chǎn)權(quán)房，是指未交納土地出讓金等費(fèi)用，在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房子。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予存案。

在深圳，有這樣一種房產(chǎn)，被叫作“小產(chǎn)權(quán)房”，它主要有三種類型：

1、原住村民自己籌資興建的農(nóng)民樓;

2、村集體組織在集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓;

3、開發(fā)商出錢，村里集體出地，合作建設(shè)的樓盤，有些小區(qū)外觀和商品房沒什么兩樣。

因此深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)方有個人、村委、公司三個不同的主體，不同的建設(shè)方所簽訂的買賣合同也不同。

一般說來，個人的獨(dú)棟小產(chǎn)權(quán)房以出租為主、也有的整棟出售，或者分割出售;村委和開發(fā)商建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房則以出售為主，交易的時候一般都簽《集資建房協(xié)議》。

因?yàn)槎紱]有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，再加上小產(chǎn)權(quán)房不能在銀行貸款，價格一般只有同區(qū)域商品房的三分之一。

但近幾年有開發(fā)商修建的小產(chǎn)權(quán)房向高層化、社區(qū)化發(fā)展，主要以沙井片區(qū)為典型，小產(chǎn)權(quán)房的外觀與商品房幾無二致。

具體來說，小產(chǎn)權(quán)房有哪些優(yōu)缺點(diǎn)呢?

優(yōu)點(diǎn)：

1、小產(chǎn)權(quán)房價格低，相當(dāng)于商業(yè)房價格的1/3，相同總價來說，租售比相比商品房要好;

2、小產(chǎn)權(quán)房不限購，商品房要5年社?；蛘呱顟舨拍苜徺I;

3、舊改搏拆遷，開發(fā)商同樣補(bǔ)償，但是要權(quán)屬確認(rèn);

4、現(xiàn)在一部分小產(chǎn)權(quán)房還比較正規(guī)，有合理規(guī)劃和專門物業(yè)，有些還有學(xué)校配套、可貸款等;

缺點(diǎn)：

1、沒有紅本產(chǎn)權(quán)，只有《合資建房協(xié)議》的合同來約定權(quán)屬;

2、需要全款購買，小產(chǎn)權(quán)房不能在銀行按揭貸款，所以購買需要全款，部分可以做短期貸款，但是利率相比較高;

3、質(zhì)量監(jiān)管缺位，部分小產(chǎn)權(quán)房的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量，有可能存在安全風(fēng)險，建議選擇社區(qū)大一點(diǎn)，樓棟較多的樓盤;

4、未來套現(xiàn)困難，升值相對較慢，且還有被拆掉血本無歸的風(fēng)險。

看起來優(yōu)缺點(diǎn)似乎不相伯仲，那到底買還是不買呢?如果資金夠的話當(dāng)然還是建議買商品房，但如果手頭的錢不多、又想在深圳有自己的家，注意到這些問題，小產(chǎn)權(quán)房還是值得一買的!

1、在購買小產(chǎn)權(quán)房時，一定要先確定開發(fā)商是否具有房屋的承建資質(zhì)和政府部門的審批手續(xù)，包括使用權(quán)證、施工許可證。如果基本的文件都沒有，購買這樣的房子需要注意存在的風(fēng)險。盡量選擇社區(qū)大一點(diǎn)，樓棟多的小區(qū)。有些小產(chǎn)權(quán)小區(qū)建設(shè)的跟商品房外觀沒什么區(qū)別，真很難分辨。

2、對于開發(fā)商出示的批文，一定要再三驗(yàn)證其真實(shí)性。一般可以通過當(dāng)?shù)卣倬W(wǎng)查看或直接前往政府部門咨詢了解。

3、看房到最后的購房，離不開權(quán)屬合同，包括付款方式，交付時間。認(rèn)真留意合同里面的條款，尤其是合同中所標(biāo)明的責(zé)任、風(fēng)險和免責(zé)條款，這都與我們購房者自身利益息息相關(guān)。最好找買過小產(chǎn)權(quán)房的朋友參考，或者熟悉的中介問清楚后再購買。

4、除了通過外部因素去衡量房屋風(fēng)險，買房還是要回歸房子本身。一般先根據(jù)自身需求，尤其是分析房屋的位置、周邊配套、房屋質(zhì)量等，還有戶型的套內(nèi)面積有些也有水份，因?yàn)楸O(jiān)管缺失問題，最好實(shí)際測量。

購買小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢

1、價格優(yōu)勢明顯。小產(chǎn)權(quán)房低廉的房價優(yōu)勢一向吸引著一般大眾，特別像天津這樣的大城市，商品房的房價是一漲再漲，房租也是跟著水漲船高;從我國房子的價格看，早已經(jīng)歸于“世界一流”。

2、房子壽數(shù)。盡管商品房產(chǎn)使用權(quán)是七十年，可是使用壽數(shù)是否有七十年呢?住建部副部長仇保興在第六屆世界綠色修建與修建節(jié)能大會上說，我國是每年新建修建量最大的國家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于耗費(fèi)了全世界40%的水泥和鋼材，而只能持續(xù)25~30年。捆綁著祖先三代人收入的房子卻只能維持30年，與小產(chǎn)權(quán)房比較都是半斤八兩。

3、確權(quán)的可能性。關(guān)于這個可能性是有的，例子也不少。

4、購買的人太多，有法不責(zé)眾的心思。

購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險

1、小產(chǎn)權(quán)房買賣是違法的，是國家和法律禁止的，所以得不到法律的維護(hù)。

2、因違法，所以就存在被撤除或沒收，并得不到有用補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險存在。例子2009年6月2日出臺的《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化前史遺留違法修建的處理決議》(以下簡稱《決議》第五條規(guī)則“經(jīng)普查記載的違法修建，市政府應(yīng)當(dāng)差異其違法程度，依據(jù)本決議以及土地利用整體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用方案要求，別離采用承認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法撤除或許沒收、臨時使用等方法，分期分批處理?！?/p>

3、違約或一房多賣或房子的其他權(quán)力瑕疵等狀況簡單發(fā)生。因小產(chǎn)權(quán)房買賣是不合法的，所以當(dāng)一方反悔時，就能夠主張合同無效;而又因小產(chǎn)權(quán)房沒有有用掛號，所以第三方底子無法查到買賣狀況或是房子的權(quán)益狀況，所以簡單一房多賣或許其他權(quán)力瑕疵;

4、轉(zhuǎn)讓手續(xù)盡管簡單，可是究竟違法，也造成了再轉(zhuǎn)讓困難，并且增值的空間也不大;

5、房子壽數(shù)風(fēng)險。盡管我國的商品房壽數(shù)不怎么樣，但從整體均勻上來看，相關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房仍是好一些，究竟一般建小產(chǎn)權(quán)房的都是些不合法的開發(fā)公司，并且如有質(zhì)量問題也得不到售后服務(wù)。

總之，利益與風(fēng)險同在，請各位想購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者需要慎重考慮。有些購買小權(quán)產(chǎn)房者想著：“能夠托付律師作見證，這樣有保證一點(diǎn)”。其實(shí)因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房買賣是違法的，進(jìn)而律師見證小產(chǎn)權(quán)房買賣也是違法違規(guī)的，所謂托付律師作小產(chǎn)權(quán)房見證的行為，而感到安全感的作法，其實(shí)是在自欺欺人。在此，小編建議：能夠在合法的狀況下，托付律師作必要的查詢、評估、提供法律意見等。

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