華僑城重金布局文旅項(xiàng)目 開發(fā)模式仍是一道難題

• 2018年5月22日 ZhouXun來源：新浪財(cái)經(jīng)綜合 1424 94
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  2018-2023年蓄電池旅游車行業(yè)深度分析及發(fā)展趨勢研究報(bào)告

  隨著蓄電池旅游車行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的蓄電池旅游車企業(yè)愈來愈重視對(duì)行業(yè)市場的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研...

2015年，華僑城集團(tuán)提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的創(chuàng)新發(fā)展模式，開始尋找新的盈利增長點(diǎn)，旅游業(yè)態(tài)明顯擴(kuò)大。去年6月以來，華僑城頻頻砸重金布局文旅項(xiàng)目，概算投資超過4000億。

日前，華僑城A發(fā)布2017年財(cái)報(bào)，公司去年?duì)I收和凈利潤兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高，但經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻呈現(xiàn)負(fù)值，同比下降近274.85%。

2015年，華僑城集團(tuán)提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的創(chuàng)新發(fā)展模式，開始尋找新的盈利增長點(diǎn)，旅游業(yè)態(tài)明顯擴(kuò)大。去年6月以來，華僑城頻頻砸重金布局文旅項(xiàng)目，概算投資超過4000億。

文旅項(xiàng)目投資規(guī)模大、成本回收周期長，雖然概算投資資金未必需要短期內(nèi)到賬，但仍讓華僑城資金承壓。在高舉高打猛烈擴(kuò)張下，華僑城現(xiàn)金流為負(fù)的情況或?qū)⑹浅B(tài)。不過，華僑城背后隱憂遠(yuǎn)不止這些。

文旅項(xiàng)目大舉擴(kuò)張 成本激增

2015年，華僑城集團(tuán)在其原有的“旅游+地產(chǎn)”模式上提出了“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”創(chuàng)新發(fā)展模式，開始尋找新的盈利增長點(diǎn)。自2016年起，華僑城迅速在全國布局，具體表現(xiàn)在文化旅游古鎮(zhèn)開發(fā)和運(yùn)營、大型自然和人文景區(qū)管理以及全域旅游開發(fā)等方面的落地執(zhí)行上。

2017年，華僑城多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展迅速，投資200億元的南昌華僑城“大型濱水生態(tài)文化旅游綜合體”奠基;全國第七座重慶歡樂谷主題樂園及瑪雅海灘水公園完工并開園;深圳濱海華僑城項(xiàng)目寶安中心區(qū)濱海文化公園(一期)正式啟動(dòng);武漢華僑城的東湖綠道(二期)項(xiàng)目建成。

在新戰(zhàn)略目標(biāo)的指引和“斷崖式”考核機(jī)制的倒逼下，華僑城旗下北方、華東、西部、華中四大“戰(zhàn)區(qū)”公司，紛紛加速各類文旅項(xiàng)目在珠三角、長三角、京津冀以及武漢、南昌、鄭州、成都、重慶、西安等城市布局，2017年內(nèi)就落地新項(xiàng)目20個(gè)。去年6月，華僑城提出了“100個(gè)美麗鄉(xiāng)村計(jì)劃”，擬通過PPP模式等進(jìn)行開發(fā)投資，建設(shè)一百座具有中國傳統(tǒng)民俗文化的特色小鎮(zhèn)。

在部分?jǐn)M投資的項(xiàng)目上，華僑城動(dòng)輒就是數(shù)百、上千億元。財(cái)報(bào)顯示，2017年華僑城A五大支出板塊中，旅游綜合業(yè)務(wù)成本106.88億，同比增長12.63%，占總成本比例為50.74%(同期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所占比例為49.63%)，旅游綜合業(yè)務(wù)支出呈連年遞增態(tài)勢。

大手筆拿地背后現(xiàn)金流承壓

高速擴(kuò)張背后是對(duì)資金需求量的上升。華僑城通過文旅產(chǎn)業(yè)獲取價(jià)格相對(duì)低廉的優(yōu)質(zhì)土地，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)銷售以快速回籠資金。2017年華僑城相繼在深圳、北京、天津、武漢、重慶、成都、西安、昆明等城市獲取16個(gè)新增項(xiàng)目，且其中10幅地塊為商業(yè)或綜合用地，共新增土地面積269萬平方米，新增規(guī)劃建筑面積580萬平方米。

大規(guī)模拿地后，華僑城資金壓力凸顯。2017年華僑城A經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-77億元，同比下降近274.85%，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-93億元，同比下降近25.64%。

華僑城在財(cái)報(bào)中指出，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量下降，是因?yàn)楣就ㄟ^土地招拍掛程序獲取了大量土地，支付了300多億的土地價(jià)款;投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量下降則是因?yàn)楣具M(jìn)入快速發(fā)展階段，加快新項(xiàng)目投資所致。

不過，華僑城的資金壓力不僅源于巨額的支出，更因?yàn)橥谑杖敫簧?。正因如此，去年一些開發(fā)難度較大、周轉(zhuǎn)周期較長的項(xiàng)目，也成為華僑城放棄的對(duì)象。比如北京豐臺(tái)的新著東方項(xiàng)目，該項(xiàng)目是華僑城聯(lián)合體以83億元總價(jià)斬獲，樓面地價(jià)高出周邊競品，然而拿地兩年多卻遲遲未能入市，最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了泰禾。還有華僑城泰州項(xiàng)目，泰州項(xiàng)目連續(xù)3年發(fā)生虧損，去年4月，華僑城集團(tuán)將該項(xiàng)目從上市公司華僑城A剝離，轉(zhuǎn)至非上市公司——華僑城華東投資公司。

即便如此，華僑城資金吃緊仍未得到改善。投資周期長的文旅項(xiàng)目，回收成本更是遙遙無期，且文旅項(xiàng)目運(yùn)營極其考驗(yàn)運(yùn)營者對(duì)內(nèi)容的打造能力，如何讓內(nèi)容創(chuàng)新生產(chǎn)并可持續(xù)是華僑城面臨的一道難題。

開發(fā)模式變革 華僑城挑戰(zhàn)重重

日前，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》(簡稱《意見》)，《意見》要求嚴(yán)禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護(hù)區(qū)或破壞生態(tài)，嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批，從嚴(yán)限制主題公園周邊住宅用地比例和建設(shè)規(guī)模，不得通過調(diào)整規(guī)劃為主題公園項(xiàng)目配套房地產(chǎn)開發(fā)用地等。這無疑考驗(yàn)著華僑城的開發(fā)模式。

2017年，華僑城主題公園全年游客接待量超過3500萬人次，位列全球景區(qū)業(yè)四強(qiáng)，亞洲第一。而隨著迪士尼、環(huán)球影城等全球知名主題樂園進(jìn)軍國內(nèi)，再加上本土主題樂園品牌崛起，華僑城的主題樂園也面臨著內(nèi)外承壓的態(tài)勢。如何在項(xiàng)目中裝入好的內(nèi)容、創(chuàng)新運(yùn)營模式是在競爭中取勝的關(guān)鍵。

如今，IP(英文Intellectual Property，即知識(shí)產(chǎn)權(quán))成為文旅項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)制高點(diǎn)和戰(zhàn)略性因素，但華僑城可持續(xù)產(chǎn)出內(nèi)容的IP數(shù)量并不足，目前世界之窗、錦繡中華以及各個(gè)歡樂谷主題樂園中幾乎不存在知名IP。2016年，歡樂谷簽約國產(chǎn)原創(chuàng)動(dòng)漫“餅干警長”，稱未來將以“餅干警長”為起點(diǎn)，打造本土IP。然而，熟悉這個(gè)IP的人并不多。沒有充足的IP儲(chǔ)備，華僑城很難撐起數(shù)千億級(jí)別分散多地的文旅項(xiàng)目。

在探索文旅的這條道路上，華僑城未來挑戰(zhàn)重重。

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