2019深圳房價走勢預(yù)測：對“剛需客”來是是值得珍惜的好時機

• 2018年12月25日 YeShiMei來源：互聯(lián)網(wǎng) 291 11
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  中國經(jīng)濟基本面穩(wěn)定，但動力和質(zhì)量較為不足，棚戶區(qū)改造建設(shè)行業(yè)發(fā)展如何受限？

  棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。至今，棚戶區(qū)已成為影響我...

　　深圳最新新房走勢

　　深圳12月新房均價 48026 元/m2 環(huán)比上月增長 ↑ 4.14%

　　深圳11月新房均價 46117 元/m2

　　深圳當(dāng)前在售樓盤 219 個

目前深圳新房走勢價格

　　深圳二手房價走勢

　　深圳12月二手房均價 53209 元/m2

　　深圳11月二手房均價 53716 元/m2

　　環(huán)比上月下跌 0.94% ↓，同比去年同期上漲 3.36% ↑

　　回顧2018年的樓市，用“降溫”、“冷”等字眼來形容，或許是對年終最好的總結(jié)。2018年全國累計出臺調(diào)控政策400多次，可以說是房地產(chǎn)歷史上調(diào)控次數(shù)最多的一年。在限價、限售、搖號、房貸利率上浮等調(diào)控政策密集發(fā)布的大背景下，房價整體降了是事實也是趨勢，住房市場回歸理性，正如三令五申的“房住不炒”的定位，也許會遲到但不會缺席。

　　行業(yè)進入“冬季”，沒有誰能夠獨暖。就連一向標(biāo)榜“全國樓市領(lǐng)頭羊”、“剛需猛烈”、“土地資源稀缺”的深圳，在2018年，樓市也微波蕩漾。一二手市場均呈現(xiàn)降價現(xiàn)象。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年10月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，深圳變化幅度最大，新房和二手房的銷售價格環(huán)比上月分別以0.5%、0.6%的幅度領(lǐng)跌全國。

　　其實自2016年10月4日出臺“深八條”以來，深圳身份就開始發(fā)生逆轉(zhuǎn)，經(jīng)監(jiān)測，除去7月極微量的漲幅外，深圳房價始終處于微跌狀態(tài)，已經(jīng)連跌超過20個月。所幸的是，全年房價穩(wěn)定在每平5.4萬元左右。從成交量來看，深圳1-11月份新房住宅成交26021套，雖同比去年同期成交量增加了15%，但依然是2010年以來的成交低谷值。

　　2018年即將過去，2019年樓市走勢如何呢？筆者認(rèn)為，在“房住不炒”的樓市基本政策以及731新政作用下，深圳房價微跌的趨勢暫時難以改變。畢竟前兩年房價的大漲透支了太多，樓市調(diào)控也沒有實質(zhì)性的放松，也沒有什么利好消息或政策來刺激樓市，房價逆轉(zhuǎn)向上的可能性不大。

　　不過，從近期深圳樓市出現(xiàn)的一些積極信號來看，預(yù)計2019年深圳新房市場會出現(xiàn)成交量回暖的現(xiàn)象。

　　積極信號1：房貸市場的利率水平出現(xiàn)松動，部分銀行將首套房貸利率重新下調(diào)到上浮10%~12%。

　　從房貸利率來看，之前維持在高位的基準(zhǔn)利率終于回調(diào)了，在很大程度上降低了購房者的買房成本，也迎合了前不久央行發(fā)布貨幣政策執(zhí)行報告時提到的，“貨幣政策要保持中性，松緊適度”。對于還沒買房的人來說，明年買房或許可以節(jié)省一筆不小的開支。

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　　比如以一套總價300萬元的剛需盤為例，如果是30年的貸款期限，上浮15%意味著每個月比上浮10%多付500元左右的利息，總體差價為17萬元左右。這對于經(jīng)濟條件普通的剛需來說是莫大的好消息。

　　積極信號2：近期入市的新盤大增，成交量也大增，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在11月底的最后十天內(nèi)深圳共推出5個新盤，有約5500套房入市，單價從4萬到10萬不等，其中近4天就成交了接近200個億。

　　從開發(fā)商加快推盤節(jié)奏上，并且有意降低購房門檻來看，在當(dāng)前全國房地產(chǎn)政策形勢依然趨緊，樓市從一線到二三線都會逐步回歸理性下，2019年房地產(chǎn)企業(yè)銷售的壓力會繼續(xù)加大，這樣就很可能迫使開發(fā)商積極地進行促銷回款。

　　另外，從“4天成交近200億”來看，深圳依然是不缺乏購買力的。從基本面來講，深圳的供需關(guān)系依然沒有變化，深圳土地資源的十分缺乏，未來新增住房供應(yīng)捉襟見肘，但是深圳每年新增數(shù)十萬人口來此就業(yè)營商（根據(jù)內(nèi)部資料整理，2011-2016年深圳人口增長151.1萬，2016-2021預(yù)計將增長299.9萬），所以安家置業(yè)的需求潛力非常大。

　　從上述兩個積極信號來看，2019年對于剛需客來說，是值得珍惜的時機。雖然在調(diào)控政策環(huán)境下房價不會出現(xiàn)明顯上漲，但是地段好、配套好、未來預(yù)期好的“被限價”的房子，還是需要“搶”的。

　　深圳各地區(qū)房價走勢

　　龍崗房價走勢

　　龍崗12月新房均價 47096 元/m2

　　寶安房價走勢

　　寶安12月新房均價 62756 元/m2

　　南山房價走勢

　　南山12月新房均價 89116 元/m2

　　龍華區(qū)房價走勢

　　龍華區(qū)12月新房均價 54514 元/m2

　　坪山區(qū)房價走勢

　　坪山區(qū)12月新房均價 34293 元/m2

　　福田房價走勢

　　福田12月新房均價 94000 元/m2

　　羅湖房價走勢

　　羅湖12月新房均價 84166 元/m2

　　鹽田房價走勢

　　鹽田12月新房均價 54800 元/m2

　　光明房價走勢

　　光明12月新房均價 44439 元/m2

　　大鵬新區(qū)房價走勢

　　大鵬新區(qū)12月新房均價 52000 元/m2

　　那2019年深圳房價是漲還是跌？來看看網(wǎng)友和專家怎么說

　　大樹說房：

　　首先開頭說結(jié)論；現(xiàn)在這個階段。在全國一線城市，和東部省會城市，房價都不會降。那為什么這么說呢？麻煩各位花兩分鐘看下面的詳解。

　　首先，商品房是一種商品。商品的價格是由價值決定的。這個價值分成兩方面，一方面是建造成本，也就是物理價值。一方面是供需關(guān)系，也就是社會價值。一個東西，哪怕建造成本不高，非常稀缺，也會很貴。比如農(nóng)民耕地挖出來的文物。而房子的物理價值在增高自然不必說。他的社會價值呢？目前來說起碼不會下跌。

　　如果上升到無限高的高度來來說，房價遲早會降！或二十年，或一百年。但在房價開始下降之前必須達到兩個前提，這一刻才會到來。日本也是先發(fā)生了這兩點，才房地產(chǎn)泡沫破裂的。

　　1.土地鋼筋水泥人工降價，導(dǎo)致房子的物理價值降低。深圳顯然土地價格還在漲！人工價格更是再漲。

　　2.人對現(xiàn)有居住水平非常滿意，需求降低導(dǎo)致房子的社會價值降低

　　什么叫人們對現(xiàn)有居住水平很滿意。在經(jīng)濟上行階段，就是大家都住大房子，帶花園，配套全。在經(jīng)濟下行期，就是大家日子過得很難，有點住的地方就很滿意了。無論是那種情況導(dǎo)致的滿意。一旦人們對自己的居住水平都很滿意了。就會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的需求下降。而需求下降了，商品的價格自然就會下降了。

　　如果這兩點沒有滿足，只會在政策調(diào)控之下小幅短期震蕩，但絕不會下跌。

　　虎弟：

　　其實深圳，包括其他的一線大城市，買房人群可以分為兩部分。一部分是外來精英人口，第二部分是本地土豪。所謂北上廣深！深這一個字，就算得上是王牌了。全國的高端人才都在向深圳匯集，每年都會產(chǎn)生大量的富裕者，所以資金是充足的，購房的需要和所需的錢是夠的，所以外來人口購房這部分從人數(shù)和資金方面沒問題。可是畢竟外來精英人口的錢也不是天上掉下來的，他們也是幸幸苦苦掙來的，必然要讓自己的錢增值，最起碼也得保值！可是深圳的房價已經(jīng)很高了，幾百萬甚至上千萬買一套房，還能有多大的升值空間呢？在目前全國放假開始有下跌趨勢的情況下，恐怕這些精英也不會再想以前那樣大量投資房產(chǎn)了。第二部分就是本地居民，以前很多本地居民靠著得天獨厚的優(yōu)勢，擁有著大量的房產(chǎn)，也掙到了很多人一輩子可望不可及的財富，可是現(xiàn)在，就算本地居民有錢，又能再買幾套房子？現(xiàn)在的價格已經(jīng)不是二十年前的價格了，即使本地居民，也是沒有財力再大量購置房產(chǎn)了。

　　所以虎弟覺得，接下來深圳的富裕人群，會把資金投入位置好的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，保證保值。而郊區(qū)和一些普通樓盤，會面臨客戶短缺的情況。當(dāng)然深圳作為超大一線城市，大幅度降價不太可能，再漲也乏力了，畢竟經(jīng)濟放緩。好樓盤和普通樓盤的分化會迅速展開。

　　網(wǎng)友：

　　深圳限購會繼續(xù)，貸款利率的影響不大。深圳限制漲幅和跌幅15%，可見下跌的壓力更大。而且明年全球經(jīng)濟下行，香港房價下跌15%-30%，深圳房價兩年內(nèi)上漲空間不大。但是粵港澳大灣區(qū)明年要發(fā)布，深圳到處修地鐵，利好也多，從三到五年來看，上升空間不錯

　　目前深圳熱門小區(qū)房價走勢

　　萬象天成

　　12月二手房均價32812 元/m2，環(huán)比上月下跌1.08%

　　麗湖花園

　　12月二手房均價33574 元/m2，環(huán)比上月下跌0.78%

　　龍珠花園

　　12月二手房均價37845 元/m2，環(huán)比上月下跌0.35%

　　國展苑

　　12月二手房均價35284 元/m2，環(huán)比上月下跌0.73%

　　中?？党腔▓@

　　12月二手房均價39536 元/m2，環(huán)比上月下跌1.51%

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