生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)不同階段的重點(diǎn)成本支出分析

• 陳博 2023年9月8日 來源：中研網(wǎng) 882 54
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項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施具體包括拿地、項(xiàng)目規(guī)劃的報(bào)批報(bào)建、施工合同招標(biāo)及各項(xiàng)合同的實(shí)施，項(xiàng)目處于實(shí)體建設(shè)過程中。在此階段是項(xiàng)目資金支出最大的時(shí)候，也是資金成本控制的重點(diǎn)階段，主要涉及到資金的籌集與運(yùn)用，其成本控制重心也圍繞其進(jìn)行。

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1、項(xiàng)目開發(fā)決策段

在項(xiàng)目開發(fā)決策階段，資金流并沒有發(fā)生，從賬面上看，其資金成本控制無從談起，但本文認(rèn)為在此階段是整個(gè)項(xiàng)目資金成本控制的重要組成部分，是項(xiàng)目資金成本控制成敗的關(guān)鍵階段。首先，要明白在項(xiàng)目開發(fā)決策階段要做什么，一個(gè)良好的項(xiàng)目投資決策，一定是建立在科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龌A(chǔ)上，制定切實(shí)可行的實(shí)施方案后決定的。在項(xiàng)目投資決策過程中，會(huì)有大量的數(shù)據(jù)作為決策支撐依據(jù)，其中財(cái)務(wù)收益分析、現(xiàn)金流分析、成本控制分析是項(xiàng)目經(jīng)營分析的三大核心數(shù)據(jù)，而資金成本與三大核心數(shù)據(jù)個(gè)個(gè)緊密相關(guān)，其重要性不言而喻。

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在此階段，資金成本控制的重心是科學(xué)合理編制財(cái)務(wù)收益預(yù)測分析、現(xiàn)金流預(yù)測分析、資金成本預(yù)測分析等數(shù)據(jù)分析文件。在這些數(shù)據(jù)來源中，涉及到資金籌集金額及費(fèi)率、籌集到位時(shí)間、各類款項(xiàng)支付時(shí)間及金額、招商招租回款時(shí)間及金額等等，需要各職能部門結(jié)合整個(gè)宏觀、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、項(xiàng)目地理位置、行業(yè)發(fā)展等情況綜合預(yù)測，預(yù)測時(shí)可適當(dāng)從緊一點(diǎn)，所有目標(biāo)編制的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)都是資金流，終點(diǎn)是目標(biāo)利潤。預(yù)測編制過程不可能一蹴而就，需要多輪研究反復(fù)論證，方案一旦確定就是項(xiàng)目運(yùn)作的綱領(lǐng)性文件，項(xiàng)目操作手冊，所有的經(jīng)營活動(dòng)必須緊緊圍繞此方案開展。資金成本控制也不例外，項(xiàng)目日后的資金籌集、可接受的資金成本、所有的資金支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)、銷售及租賃回款時(shí)間與金額等資金活動(dòng)必須圍繞方案執(zhí)行，雖然說實(shí)操與之不能完全重合，但偏離度不宜太大，同時(shí)對出現(xiàn)的偏離度還要進(jìn)行分析，為下次資金成本編制積累經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目開發(fā)階段的資金成本控制不同于其他階段，在此階段資金成本沒有發(fā)生，但本文仍然把它作為資金成本控制的重要階段，因?yàn)檫@個(gè)階段是項(xiàng)目成本控制的前置階段，即通常所講的成本事前控制。

2、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段

項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施具體包括拿地、項(xiàng)目規(guī)劃的報(bào)批報(bào)建、施工合同招標(biāo)及各項(xiàng)合同的實(shí)施，項(xiàng)目處于實(shí)體建設(shè)過程中。在此階段是項(xiàng)目資金支出最大的時(shí)候，也是資金成本控制的重點(diǎn)階段，主要涉及到資金的籌集與運(yùn)用，其成本控制重心也圍繞其進(jìn)行。

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(1)資金籌集中。在資金籌集過程中，資金成本控制的重心是融資成本的高低。目前項(xiàng)目融資方式多種多樣，不同渠道的資金其成本存在明顯的差異，如自有資金成本一般應(yīng)低于銀行貸款，這就要求根據(jù)不同渠道可得資金的數(shù)量，盡可能地利用低成本渠道獲取資金，以此推動(dòng)成本控制。

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第一，成本與效益相匹配原則。此原則要求將籌集到的資金投入到資本營運(yùn)中時(shí)，不僅要考慮各種籌資成本，還要權(quán)衡各種形式資金的投入收益，綜合權(quán)衡比較之后，選擇合適的籌資渠道，確定科學(xué)的籌資方案，以保證運(yùn)營管理的實(shí)際效益。

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第二，規(guī)模與運(yùn)用適當(dāng)原則。資金籌集是一定時(shí)期內(nèi)的籌集，企業(yè)不可能永遠(yuǎn)靠外部資金籌集滿足企業(yè)自身發(fā)展需要，尤其是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方面，在一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)需要外部資金滿足建設(shè)需要，項(xiàng)目建成后資金來源主要靠項(xiàng)目產(chǎn)生的銷售及租賃回款，所以資金的籌集主要用于項(xiàng)目建設(shè)，其籌集規(guī)模應(yīng)與建設(shè)資金需求相匹配，其投放應(yīng)與施工合同中支付節(jié)點(diǎn)相匹配。

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第三，收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡原則。在選擇籌資方案時(shí)，應(yīng)充分考慮到資金運(yùn)作管理可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡原則，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，客觀評(píng)估資本運(yùn)營項(xiàng)目的收益與風(fēng)險(xiǎn)，采取適當(dāng)?shù)念A(yù)防與控制措施，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)，以保證通過資金運(yùn)營實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

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(2)資金籌集到位后。當(dāng)資金籌集到位后，資金成本控制重心應(yīng)該轉(zhuǎn)移到資金運(yùn)用管理過程的成本控制上，具體包括合同款項(xiàng)的支付時(shí)間、支付金額、各項(xiàng)保證金的及時(shí)扣回等。

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第一，資金投放與合同支付匹配原則。這里主要強(qiáng)調(diào)資金投放時(shí)間和規(guī)模。資金的支付來源合同條款的約定，資金計(jì)劃的安排主要根據(jù)現(xiàn)場的施工進(jìn)度，合同的支付節(jié)點(diǎn)兩者相結(jié)合編制而成。資金投放過早、規(guī)模過大就會(huì)造成資金的閑置，資金的沉沒成本就會(huì)發(fā)生；資金投放過晚，規(guī)模偏小對施工進(jìn)度、社會(huì)穩(wěn)定又會(huì)造成一定負(fù)面影響。

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第二，投放條件與現(xiàn)場情況相匹配原則。不同的籌資渠道對資金的使用用途都有不同的使用要求，作為資金的投放者既要做到滿足資金監(jiān)管的需要，又要滿足資金需求方的需要，如何平衡兩者訴求也是一件比較棘手的事情，尤其是在資金監(jiān)管日趨嚴(yán)謹(jǐn)?shù)沫h(huán)境下。作為資金使用者應(yīng)提前考慮這些情況，杜絕資金投放而達(dá)不到使用條件造成資金在賬上不能動(dòng)的情況發(fā)生。

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在實(shí)際工作中，資金的籌集與運(yùn)用是密不可分的一個(gè)整體，其成本控制也是從整體考慮，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中地位尤為突出，過程比較繁瑣，是資金成本控制的事中控制。

3、項(xiàng)目運(yùn)營階段

產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目運(yùn)營階段一般是指項(xiàng)目取得預(yù)售許可到園區(qū)投入運(yùn)營，在此期間項(xiàng)目有銷售收入、租賃收入、園區(qū)的增值服務(wù)等資金流入，同時(shí)還有工程尾款的支付等資金流出，本階段資金成本控制的重心為資金監(jiān)管帳戶的使用與籌集資金的償還。

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(1)資金監(jiān)管帳戶的使用。對于可分割銷售的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一般當(dāng)?shù)卣技{入到商品房銷售系統(tǒng)中，并出具了一些資金監(jiān)督管理辦法，其用途主要在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前防止開發(fā)商拖欠工程款，對資金監(jiān)管帳戶上資金的使用都有明確規(guī)定。在資金監(jiān)管帳戶上的資金是客戶繳納的銷售房款，資金成本相對于外部籌集資金而言是零成本資金，如何充分合理使用該部分資金對資金成本控制起著十分重要的影響。要做到科學(xué)合理充分使用監(jiān)管資金，應(yīng)注意以下幾方面。

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第一，清晰明白資金監(jiān)管帳戶的使用規(guī)則。資金監(jiān)管帳戶上資金的使用一般有具體規(guī)定，要全盤弄清楚資金使用的具體原則，哪些資金在具備什么條件下可以使用，使用多少，心中要有數(shù)。對一次性開發(fā)量較大的產(chǎn)業(yè)園，其資金監(jiān)管帳戶的設(shè)立在滿足監(jiān)管要求下應(yīng)盡量多設(shè)。

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第二，及時(shí)掌握資金監(jiān)管帳戶資金余額。項(xiàng)目處于預(yù)售階段，財(cái)務(wù)人員要及時(shí)掌握銷售動(dòng)態(tài)，建立好各種銷售臺(tái)帳，厘清客戶的銷售合同履行情況，對監(jiān)管帳戶資金不僅要掌握當(dāng)前資金情況，而且要根據(jù)銷售臺(tái)帳預(yù)判近期(至少一個(gè)季度)資金回款情況。

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第三，盡快解除資金帳戶監(jiān)管。資金監(jiān)管帳戶上資金再多，其使用范圍和規(guī)模都要受到限制，只要解除資金監(jiān)管其才能成為自由可支配資金，對資金調(diào)度才能發(fā)揮作用，資金成本控制效能才能發(fā)揮極致。

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(2)籌集資金的歸還。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目到了取得預(yù)售許可階段，其外部籌集資金償還日期也日益臨近。對產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目而言，項(xiàng)目在建工程抵押貸款是比較多的融資方式，根據(jù)商品房銷售流程，只有處于無抵押狀態(tài)下的房產(chǎn)才可以銷售網(wǎng)簽備案，那么在這個(gè)階段資金成本控制重點(diǎn)是在建工程抵押的解押和還款計(jì)劃應(yīng)相匹配。例如外部籌集資金今年需要償還本金1000萬，分別是6月和12月各償還500萬，那么在與客戶簽訂銷售合同時(shí)，可以注明合同網(wǎng)簽時(shí)間集中控制在這兩個(gè)償還點(diǎn)，這樣客戶的解押資金和貸款本金可以重合，減少資金流出，提高資金使用效率，有效降低資金使用成本。當(dāng)然這種狀況是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)銷售處于不佳的情況下。

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