第1章 物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展背景 24

1.1 行業(yè)定義與分類 24

1.1.1 物業(yè)服務(wù)的定義 24

1.1.2 物業(yè)服務(wù)的分類 24

（1）按照服務(wù)性質(zhì)分類 24

1）物業(yè)公共服務(wù) 24

2）物業(yè)經(jīng)營服務(wù) 25

（2）按照服務(wù)對象分類 26

1）居住物業(yè)服務(wù) 26

2）商務(wù)物業(yè)服務(wù) 26

3）工業(yè)物業(yè)服務(wù) 26

4）特種物業(yè)服務(wù) 26

1.2 物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 27

1.2.1 我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程分析 27

1.2.2 我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 29

1.2.3 我國人口及收入狀況分析 30

（1）人口數(shù)量和變化趨勢分析 30

（2）人口的構(gòu)成結(jié)構(gòu)分析 31

（3）家庭類型對物業(yè)服務(wù)的影響 33

（4）人口的密度和地理分布分析 33

（5）消費(fèi)者收入水平分析 33

1.2.4 我國國民消費(fèi)現(xiàn)狀分析 34

1.3 我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 36

1.3.1 我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體發(fā)展現(xiàn)狀 36

1.3.2 我國優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 36

1.3.3 我國中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 37

1.4 我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)價(jià)格指數(shù)分析 38

第2章 中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營效益分析 39

2.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)盈利能力分析 39

2.1.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率分析 39

2.1.2 物業(yè)服務(wù)行業(yè)總資產(chǎn)報(bào)酬率分析 39

2.1.3 物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)收益率分析 40

2.1.4 物業(yè)服務(wù)行業(yè)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)分析 41

2.1.5 物業(yè)服務(wù)行業(yè)成本費(fèi)用利潤率分析 41

2.1.6 物業(yè)服務(wù)行業(yè)資本收益率分析 42

2.2 物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 43

2.2.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)增長率分析 43

2.2.2 物業(yè)服務(wù)行業(yè)資本保值增長率分析 43

2.2.3 物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)利潤增長率分析 44

2.2.4 物業(yè)服務(wù)行業(yè)總資產(chǎn)增長率分析 45

2.2.5 物業(yè)服務(wù)行業(yè)技術(shù)投入比率分析 45

2.3 物業(yè)服務(wù)行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量分析 46

2.3.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析 46

2.3.2 物業(yè)服務(wù)行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析 46

2.3.3 物業(yè)服務(wù)行業(yè)不良資產(chǎn)比例分析 47

2.3.4 物業(yè)服務(wù)行業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析 48

2.3.5 物業(yè)服務(wù)行業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金回收率分析 48

2.4 物業(yè)服務(wù)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 49

2.4.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分析 49

2.4.2 物業(yè)服務(wù)行業(yè)已獲利息倍數(shù)分析 50

2.4.3 物業(yè)服務(wù)行業(yè)速動(dòng)比率分析 50

2.4.4 物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶息負(fù)債比率分析 51

2.5 物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模化趨勢 52

2.5.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場拓展趨勢 52

2.5.2 物業(yè)服務(wù)行業(yè)區(qū)域深耕趨勢 52

2.5.3 物業(yè)服務(wù)行業(yè)項(xiàng)目規(guī)模趨勢 54

第3章 中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭現(xiàn)狀與市場策略 56

3.1 我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭格局分析 56

3.2 我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)分析 57

3.2.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)潛在進(jìn)入者威脅分析 57

（1）物業(yè)服務(wù)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)小 57

（2）人力資源供應(yīng)兩級分化 58

（3）物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大 58

（4）物業(yè)服務(wù)市場管理不完善 58

3.2.2 物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)間競爭分析 58

（1）現(xiàn)有市場的競爭 59

（2）持續(xù)發(fā)展能力的競爭 59

（3）核心競爭力的競爭 59

（4）行業(yè)的體制競爭 59

3.2.3 物業(yè)服務(wù)行業(yè)替代品替代能力分析 59

3.2.4 物業(yè)服務(wù)行業(yè)對消費(fèi)者議價(jià)能力 60

3.2.5 物業(yè)服務(wù)行業(yè)對供應(yīng)商議價(jià)能力 60

3.2.6 物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)生態(tài)圖 61

3.3 我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭趨勢分析 62

3.3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭市場化 62

3.3.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營集團(tuán)化 62

3.3.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)分包化 62

3.3.4 物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭白熱化 63

3.3.5 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容創(chuàng)新化 63

3.3.6 物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭全球化 63

3.4 我國物業(yè)服務(wù)市場供需平衡分析 63

3.4.1 物業(yè)服務(wù)市場需求現(xiàn)狀分析 63

3.4.2 物業(yè)服務(wù)市場供給現(xiàn)狀分析 64

3.5 物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場競爭策略分析 65

3.5.1 物業(yè)服務(wù)顧客滿意度服務(wù)策略分析 65

（1）顧客滿意服務(wù)策略的作用 65

（2）顧客滿意度指數(shù)評價(jià)體系 65

（3）顧客滿意度服務(wù)策略分析 66

1）以顧客滿意為中心的經(jīng)營理念 66

2）以顧客滿意為宗旨的質(zhì)量管理 66

3）以顧客滿意為準(zhǔn)則的服務(wù)管理 67

4）以顧客滿意為導(dǎo)向的信息管理 67

3.5.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)體驗(yàn)式營銷策略分析 67

（1）體驗(yàn)式物業(yè)服務(wù)營銷的作用 67

（2）體驗(yàn)式物業(yè)服務(wù)營銷策略分析 69

1）感官體驗(yàn)式物業(yè)營銷分析 69

2）情感體驗(yàn)式物業(yè)營銷分析 69

3）思考式物業(yè)服務(wù)營銷分析 69

4）行動(dòng)式物業(yè)服務(wù)營銷分析 69

5）關(guān)聯(lián)式物業(yè)服務(wù)營銷分析 70

3.6 物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的培育 70

3.6.1 企業(yè)核心競爭力的本質(zhì) 70

3.6.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的特征 70

（1）物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品性質(zhì)特殊 70

（2）物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的延展性 71

（3）物業(yè)服務(wù)管理的動(dòng)態(tài)性 71

（4）物業(yè)服務(wù)客戶的價(jià)值性 71

（5）物業(yè)服務(wù)經(jīng)營的獨(dú)特性 71

3.6.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏核心競爭力原因 71

3.6.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力構(gòu)成分析 73

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)能力分析 73

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)策劃能力分析 74

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和技術(shù)能力分析 79

（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合能力分析 80

3.6.5 物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力決定因素 82

（1）企業(yè)規(guī)模分析 82

（2）企業(yè)無形資源分析 82

（3）與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系 83

（4）區(qū)域資源經(jīng)濟(jì)政策的影響 83

3.6.6 物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力構(gòu)成體系 83

3.6.7 提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力建議 84

（1）建立和加強(qiáng)策劃部門建設(shè) 84

（2）加強(qiáng)企業(yè)的知識管理建設(shè) 85

（3）重視人力資本的經(jīng)營建設(shè) 85

（4）注重企業(yè)文化的培育打造 85

（5）實(shí)施綠色環(huán)保的經(jīng)營策略 86

第4章 中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)區(qū)域市場投資機(jī)會 87

4.1 北京市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 87

4.1.1 北京市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)分析 87

4.1.2 北京市物業(yè)服務(wù)政策法制建設(shè)現(xiàn)狀 88

4.1.3 北京市物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模分析 89

4.1.4 北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)分析 89

4.1.5 北京市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀與趨勢 90

（1）北京市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀分析 90

（2）北京市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)分析 90

（3）北京市物業(yè)服務(wù)新增需求預(yù)測 91

4.1.6 北京市物業(yè)服務(wù)市場競爭現(xiàn)狀分析 92

4.1.7 北京市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 93

4.2 深圳市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 93

4.2.1 深圳市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)分析 93

4.2.2 深圳市物業(yè)服務(wù)政策法制建設(shè)現(xiàn)狀 95

4.2.3 深圳市物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模分析 95

4.2.4 深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)分析 95

4.2.5 深圳市物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才結(jié)構(gòu)分析 97

4.2.6 深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目管理規(guī)模 97

4.2.7 深圳市在管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析 99

4.2.8 深圳市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀與趨勢 100

（1）深圳市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀分析 100

（2）深圳市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)分析 101

（3）深圳市物業(yè)服務(wù)新增需求預(yù)測 101

4.2.9 深圳市物業(yè)服務(wù)市場競爭現(xiàn)狀分析 103

4.2.10 深圳市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 103

4.3 上海市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 104

4.3.1 上海市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)分析 104

4.3.2 上海市物業(yè)服務(wù)政策法制建設(shè)現(xiàn)狀 105

4.3.3 上海市物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模分析 106

4.3.4 上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)分析 106

4.3.5 上海市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀與趨勢 107

（1）上海市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀分析 107

（2）上海市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)分析 108

（3）上海市物業(yè)服務(wù)新增需求預(yù)測 108

4.3.6 上海市物業(yè)服務(wù)市場競爭現(xiàn)狀分析 110

4.3.7 上海市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 111

4.4 廣州市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 112

4.4.1 廣州市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)分析 112

4.4.2 廣州市物業(yè)服務(wù)政策法制建設(shè)現(xiàn)狀 113

4.4.3 廣州市物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模分析 114

4.4.4 廣州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)分析 114

4.4.5 廣州市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀與趨勢 114

（1）廣州市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀分析 114

（2）廣州市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)分析 115

（3）廣州市物業(yè)服務(wù)新增需求預(yù)測 116

4.4.6 廣州市物業(yè)服務(wù)市場競爭現(xiàn)狀分析 117

4.4.7 廣州市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 117

4.5 重慶市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 118

4.5.1 重慶市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)分析 118

4.5.2 重慶市物業(yè)服務(wù)政策法制建設(shè)現(xiàn)狀 119

4.5.3 重慶市物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模分析 119

4.5.4 重慶市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)分析 120

4.5.5 重慶市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀與趨勢 120

（1）重慶市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀分析 120

（2）重慶市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)分析 121

（3）重慶市物業(yè)服務(wù)新增需求預(yù)測 122

4.5.6 重慶市物業(yè)服務(wù)市場競爭現(xiàn)狀分析 123

4.5.7 重慶市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 123

4.6 成都市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 124

4.6.1 成都市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)分析 124

4.6.2 成都市物業(yè)服務(wù)政策法制建設(shè)現(xiàn)狀 125

4.6.3 成都市物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模分析 126

4.6.4 成都市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)分析 126

4.6.5 成都市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀與趨勢 127

（1）成都市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀分析 127

（2）成都市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)分析 127

（3）成都市物業(yè)服務(wù)新增需求預(yù)測 128

4.6.6 成都市物業(yè)服務(wù)市場競爭現(xiàn)狀分析 129

4.6.7 成都市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 130

4.7 天津市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 131

4.7.1 天津市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)分析 131

4.7.2 天津市物業(yè)服務(wù)政策法制建設(shè)現(xiàn)狀 132

4.7.3 天津市物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模分析 133

4.7.4 天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)分析 134

4.7.5 天津市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀與趨勢 135

（1）天津市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀分析 135

（2）天津市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)分析 135

（3）天津市物業(yè)服務(wù)新增需求預(yù)測 136

4.7.6 天津市物業(yè)服務(wù)市場競爭現(xiàn)狀分析 137

4.7.7 天津市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 138

4.8 濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 138

4.8.1 濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)分析 138

4.8.2 濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)政策法制建設(shè)現(xiàn)狀 140

4.8.3 濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模分析 140

4.8.4 濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)分析 140

4.8.5 濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀與趨勢 141

（1）濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)需求現(xiàn)狀分析 141

（2）濟(jì)南市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)分析 142

（3）濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)新增需求預(yù)測 142

4.8.6 濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)市場競爭現(xiàn)狀分析 144

4.8.7 濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)市場投資機(jī)會分析 145

第5章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展策略與經(jīng)營模式分析 146

5.1 國際五大行發(fā)展策略分析 146

5.1.1 世邦魏理仕發(fā)展策略分析 146

（1）企業(yè)發(fā)展簡況 146

（2）企業(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu) 149

（3）企業(yè)核心競爭力分析 149

（4）企業(yè)主要經(jīng)營狀況分析 152

（5）企業(yè)物業(yè)管理理念分析 153

（6）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模 153

（7）企業(yè)經(jīng)典項(xiàng)目案例分析 153

（8）企業(yè)最新投資并購動(dòng)向 154

（9）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析 154

5.1.2 仲量聯(lián)行發(fā)展策略分析 155

（1）企業(yè)發(fā)展簡況 155

（2）企業(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu) 156

（3）企業(yè)主要經(jīng)營情況分析 157

（4）企業(yè)物業(yè)管理理念分析 158

（5）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模 158

（6）企業(yè)經(jīng)典項(xiàng)目案例分析 158

（7）企業(yè)最新投資并購動(dòng)向 159

（8）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析 160

5.1.3 戴德梁行發(fā)展策略分析 160

（1）企業(yè)發(fā)展簡況 160

（2）企業(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu) 161

（3）企業(yè)主要經(jīng)營情況分析 161

（4）企業(yè)物業(yè)管理理念分析 161

（5）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模 162

（6）企業(yè)經(jīng)典項(xiàng)目案例分析 162

（7）企業(yè)最新投資并購動(dòng)向 163

（8）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析 163

5.1.4 第一太平戴維斯發(fā)展策略分析 163

（1）企業(yè)發(fā)展簡況 163

（2）企業(yè)業(yè)務(wù)范圍 165

（3）企業(yè)主要經(jīng)營情況分析 165

（4）企業(yè)物業(yè)管理理念分析 165

（5）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模 165

（6）企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)模式 165

（7）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析 166

5.1.5 高力國際發(fā)展策略分析 166

（1）企業(yè)發(fā)展簡況 166

（2）企業(yè)業(yè)務(wù)范圍 167

（3）企業(yè)主要經(jīng)營情況分析 167

（4）企業(yè)物業(yè)管理理念分析 168

（5）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模 168

（6）企業(yè)經(jīng)典項(xiàng)目案例分析 168

（7）企業(yè)最新投資并購動(dòng)向 169

（8）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析 169

5.2 國內(nèi)標(biāo)桿物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營模式分析 169

5.2.1 深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司經(jīng)營模式分析 169

（1）企業(yè)發(fā)展簡況 169

（2）企業(yè)主業(yè)及物業(yè)項(xiàng)目類型 170

（3）企業(yè)經(jīng)營規(guī)模分析 171

（4）企業(yè)在管項(xiàng)目分析 171

（5）企業(yè)新簽項(xiàng)目分析 171

（6）企業(yè)經(jīng)營模式分析 171

（7）企業(yè)區(qū)域布局策略 171

（8）企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析 171

5.2.2 浙江綠城物業(yè)管理有限公司經(jīng)營模式分析 172

（1）企業(yè)發(fā)展簡況 172

（2）企業(yè)主業(yè)及物業(yè)項(xiàng)目類型 172

（3）企業(yè)經(jīng)營規(guī)模分析 172

（4）企業(yè)在管項(xiàng)目分析 173

（5）企業(yè)新簽項(xiàng)目分析 173

（6）企業(yè)經(jīng)營模式分析 173

（7）企業(yè)區(qū)域布局策略 173

（8）企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析 173

5.2.3 北京首開鴻城實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)營模式分析 174

（1）企業(yè)發(fā)展簡況 174

（2）企業(yè)組織管理架構(gòu) 175

（3）企業(yè)經(jīng)營規(guī)模分析 175

（4）企業(yè)在管項(xiàng)目分析 176

（5）企業(yè)新簽項(xiàng)目分析 176

（6）企業(yè)經(jīng)營模式分析 176

（7）企業(yè)區(qū)域布局策略 176

（8）企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析 176

5.2.4 中航物業(yè)管理有限公司經(jīng)營模式分析 177

（1）企業(yè)發(fā)展簡況 177

（2）企業(yè)組織管理架構(gòu) 178

（3）企業(yè)經(jīng)營規(guī)模分析 178

（4）企業(yè)在管項(xiàng)目分析 179

（5）企業(yè)新簽項(xiàng)目分析 179

（6）企業(yè)經(jīng)營模式分析 180

（7）企業(yè)區(qū)域布局策略 180

（8）企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析 180

5.2.5 深圳市金地物業(yè)管理有限公司經(jīng)營模式分析 181

（1）企業(yè)發(fā)展簡況 181

（2）企業(yè)主業(yè)及物業(yè)項(xiàng)目類型 181

（3）企業(yè)經(jīng)營規(guī)模分析 182

（4）企業(yè)新簽項(xiàng)目分析 182

（5）企業(yè)經(jīng)營模式分析 182

（6）企業(yè)區(qū)域布局策略 182

（7）企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析 182

第6章 國際物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 251

6.1 國際物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理制度分析 251

6.1.1 規(guī)管物業(yè)服務(wù)行業(yè)的方法 251

（1）英國為代表的由專業(yè)團(tuán)體自我規(guī)管 252

（2）新加坡、香港為代表的自愿認(rèn)證計(jì)劃 252

（3）日本、中國內(nèi)地為代表的強(qiáng)制發(fā)牌照制度 252

6.1.2 業(yè)主管理團(tuán)體的立法模式 253

（1）德國為代表的不具法人資格的團(tuán)體模式 253

（2）香港為代表的具有法律人格的團(tuán)體模式 254

（3）日本為代表的附條件的法律人格團(tuán)體模式 254

（4）美國為代表的判例實(shí)務(wù)上的法律人格團(tuán)體模式 254

6.1.3 物業(yè)管理法的立法模式 254

（1）意大利、澳門為代表的民法模式 255

（2）英國、加拿大為代表的住宅法模式 255

（3）日本為代表的建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式 255

（4）香港、臺灣為代表的物業(yè)管理專法模式 256

6.2 國際物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與經(jīng)驗(yàn)借鑒 256

6.2.1 美國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 256

6.2.2 瑞士物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 257

6.2.3 法國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 257

6.2.4 比利時(shí)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 258

6.2.5 新加坡物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 259

6.2.6 香港物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 260

6.2.7 澳門物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 261

6.2.8 國際物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 262

（1）完善配套法規(guī)體系 262

（2）推進(jìn)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化 262

（3）推行多樣化物業(yè)服務(wù)模式 263

（4）改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)體制 263

（5）培養(yǎng)專業(yè)化管理人才 264

（6）加快引入物業(yè)保險(xiǎn) 264

第7章 物業(yè)服務(wù)行業(yè)商業(yè)模式構(gòu)建與設(shè)計(jì) 265

7.1 中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營模式分析 265

7.1.1 房地產(chǎn)價(jià)值鏈?zhǔn)酆蠓?wù)型模式 265

（1）售后型模式定義 265

（2）售后型模式代表企業(yè) 265

（3）售后型模式點(diǎn)評分析 265

7.1.2 物業(yè)服務(wù)行業(yè)基本型模式 266

（1）基本型模式定義 266

（2）基本型模式代表企業(yè) 266

（3）基本型模式點(diǎn)評分析 268

7.1.3 增值型物業(yè)服務(wù)模式 269

（1）增值型模式定義 269

（2）增值型模式代表企業(yè) 269

（3）增值型模式點(diǎn)評分析 270

7.1.4 物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營模式對比 270

7.2 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利模式分析 271

7.2.1 盈利模式創(chuàng)新的影響因素分析 272

（1）企業(yè)質(zhì)價(jià)相符對盈利模式創(chuàng)新的影響 272

（2）企業(yè)管理規(guī)模對盈利模式創(chuàng)新的影響 272

（3）企業(yè)發(fā)展階段對盈利模式創(chuàng)新的影響 272

7.2.2 盈利模式創(chuàng)新的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 272

（1）圍繞業(yè)主需求進(jìn)行設(shè)計(jì) 272

（2）前期充分的市場調(diào)研 273

（3）要以物業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ) 273

（4）充分利用物業(yè)本身優(yōu)勢 273

（5）經(jīng)營兼顧開源與節(jié)流 274

（6）經(jīng)營與收益的合法性 274

7.3 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)值鏈的構(gòu)建 274

7.3.1 價(jià)值鏈的概念分析 274

（1）傳統(tǒng)價(jià)值鏈分析 274

（2）價(jià)值網(wǎng)分析 275

（3）價(jià)值鏈管理分析 276

7.3.2 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)建 276

（1）中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本價(jià)值鏈分析 276

（2）中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸型價(jià)值鏈分析 277

（3）中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展型價(jià)值鏈分析 278

（4）中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)值網(wǎng)分析 279

7.3.3 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新價(jià)值鏈視角 280

7.3.4 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)“價(jià)值鏈-商業(yè)模式創(chuàng)新”模型 280

7.4 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新設(shè)計(jì) 281

7.4.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的目的 281

7.4.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力 282

7.4.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新分析 283

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聚焦型商業(yè)模式 283

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸型商業(yè)模式 283

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展型商業(yè)模式 284

（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)競合型商業(yè)模式 284

（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新關(guān)系 284

7.4.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新路徑分析 285

（1）創(chuàng)新路徑之依托技術(shù)聚焦服務(wù) 285

（2）創(chuàng)新路徑之積極延伸拓展空間 287

（3）創(chuàng)新路徑之服務(wù)外包聯(lián)盟合作 288

第8章 物業(yè)服務(wù)行業(yè)投資遠(yuǎn)景與發(fā)展趨勢 290

8.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)投資前景與機(jī)會 290

8.1.1 物業(yè)服務(wù)投資前景與風(fēng)險(xiǎn) 290

（1）物業(yè)服務(wù)投資前景與機(jī)會分析 290

（2）物業(yè)服務(wù)行業(yè)主要投資風(fēng)險(xiǎn)分析 291

8.1.2 物業(yè)服務(wù)運(yùn)營中風(fēng)險(xiǎn)管控體系建立 292

（1）物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響分析 292

（2）物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型識別 293

（3）物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的級別評估 296

（4）物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系建立 298

（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理分析 298

8.2 中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展建議 301

8.2.1 大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展建議 301

8.2.2 中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展建議 302

圖表目錄

圖表1：物業(yè)公共服務(wù)的業(yè)務(wù)模塊 24

圖表2：物業(yè)公共服務(wù)實(shí)際工作中的服務(wù)內(nèi)容 25

圖表3：物業(yè)經(jīng)營服務(wù)的業(yè)務(wù)模塊 25

圖表4：物業(yè)服務(wù)按服務(wù)對象分類 26

圖表5：2001-2013年我國城鎮(zhèn)化水平發(fā)展進(jìn)程（單位：%） 27

圖表6：我國正處于城市化進(jìn)程加速階段（單位：%） 28

圖表7：2015和2020年我國城鎮(zhèn)化率預(yù)測（單位：%） 28

圖表8：2005-2013年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值走勢圖（單位：億元，%） 29

圖表9：2003-2013年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比增速（單位：億元，%） 30

圖表10：2009-2013年我國人口數(shù)量及自然增長率（單位：萬人，%） 31

圖表11：第六次全國人口普查中的人口性別結(jié)構(gòu)（單位：%） 31

圖表12：第六次全國人口普查中的人口受教育程度結(jié)構(gòu)（單位：%） 32

圖表13：2008-2013年我國人口年齡結(jié)構(gòu)（單位：%） 32

圖表14：第六次全國人口普查人口數(shù)占比前20名地區(qū)（單位：%） 33

圖表15：2001-2013年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比增速（單位：元，%） 34

圖表16：1978-2012年我國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)變化趨勢（單位：%） 35

圖表17：2001-2012年我國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出年均增速比較（單位：%） 35

圖表18：我國優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) 36

圖表19：我國中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) 37

圖表20：全國物業(yè)管理價(jià)格指數(shù) 38

圖表21：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率（單位：%） 39

圖表22：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)總資產(chǎn)報(bào)酬率（單位：%） 40

圖表23：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)收益率（單位：%） 40

圖表24：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)（單位：倍） 41

圖表25：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)成本費(fèi)用利潤率（單位：%） 42

圖表26：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)資本收益率（單位：%） 42

圖表27：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)增長率（單位：%） 43

圖表28：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)資本保值增長率（單位：%） 44

圖表29：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)利潤增長率（單位：%） 44

圖表30：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)總資產(chǎn)增長率（單位：%） 45

圖表31：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)技術(shù)投入比率（單位：%） 45

圖表32：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（單位：次） 46

圖表33：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（單位：次） 47

圖表34：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)不良資產(chǎn)比例（單位：%） 47

圖表35：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（單位：次） 48

圖表36：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金回收率（單位：%） 49

圖表37：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率（單位：%） 49

圖表38：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)已獲利息倍數(shù)（單位：倍） 50

圖表39：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)速動(dòng)比率（單位：%） 51

圖表40：2009-2012年我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶息負(fù)債比率（單位：%） 51

圖表41：2009-2012年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)服務(wù)規(guī)模變化趨勢（單位：個(gè)，十萬平方米，%） 52

圖表42：2009-2012年百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入城市數(shù)量均值及增長率（單位：個(gè)，%） 53

圖表43：2012年部分中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目簽約城市分布情況（單位：個(gè)） 53

圖表44：2012年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入城市個(gè)數(shù)分布（單位：%） 54

圖表45：2009-2012年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目建筑面積變化趨勢（單位：萬平方米，%） 55

圖表46：2012年部分中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)城市深耕情況（單位：個(gè)） 55

圖表47：我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分布（單位：%） 56

圖表48：我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)來源構(gòu)成（單位：%） 57

圖表49：物業(yè)服務(wù)行業(yè)潛在進(jìn)入者威脅分析 57

圖表50：物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)的競爭分析 58

圖表51：物業(yè)服務(wù)行業(yè)替代品威脅分析 59

圖表52：物業(yè)服務(wù)行業(yè)對消費(fèi)者議價(jià)能力分析 60

圖表53：物業(yè)服務(wù)行業(yè)對供應(yīng)商議價(jià)能力分析 61

圖表54：我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)生態(tài)圖 61

圖表55：2003-2013年我國商品房銷售面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 64

圖表56：顧客滿意對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作用 65

圖表57：顧客滿意度評價(jià)體系與傳統(tǒng)質(zhì)量評價(jià)體系的區(qū)別 66

圖表58：體驗(yàn)式物業(yè)服務(wù)營銷的作用 67

圖表59：物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏核心競爭力的主要原因 72

圖表60：物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)能力價(jià)值流程圖 73

圖表61：物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)能力的組成 74

圖表62：物業(yè)服務(wù)企業(yè)策劃能力價(jià)值流程圖 75

圖表63：物業(yè)服務(wù)企業(yè)策劃流程圖 75

圖表64：知識共享在物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)值活動(dòng)團(tuán)體的實(shí)現(xiàn) 76

圖表65：物業(yè)服務(wù)交互式知識管理模型 76

圖表66：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同階段的知識管理 77

圖表67：知識價(jià)值轉(zhuǎn)化過程 78

圖表68：第一太平戴維斯資產(chǎn)管理內(nèi)容 79

圖表69：物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和技術(shù)能力分析 80

圖表70：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源整合過程 80

圖表71：物業(yè)服務(wù)企業(yè)物流、信息流流程 81

圖表72：物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)流程 81

圖表73：物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合能力的表現(xiàn) 82

圖表74：物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)成體系 84

圖表75：2009-2013年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值及同比增速（單位：億元，%） 87

圖表76：2003-2013年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比增速（單位：萬元，%） 88

圖表77：北京市物業(yè)服務(wù)行業(yè)主要政策法規(guī) 88

圖表78：2013年底北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)（單位：家，%） 89

圖表79：2003-2013年北京市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 90

圖表80：北京市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù) 91

圖表81：2003-2013年北京市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 91

圖表82：2003-2013年北京市房地產(chǎn)新開工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 92

圖表83：2009-2013年深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值及同比增速（單位：億元，%） 94

圖表84：2003-2013年深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額及同比增速（單位：億元，%） 94

圖表85：深圳市物業(yè)服務(wù)主要政策法規(guī) 95

圖表86：2013年底深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)圖（單位：家，%） 96

圖表87：深圳市二級以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量及在管項(xiàng)目建筑面積均值（單位：個(gè)，萬平方米） 96

圖表88：深圳市二級以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)中級以上職稱及管理處主任人數(shù) 97

圖表89：深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理項(xiàng)目情況（單位：%） 98

圖表90：深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理5萬平方米以上項(xiàng)目均值（單位：個(gè)） 98

圖表91：深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管項(xiàng)目總體情況（單位：個(gè)，%） 99

圖表92：深圳市一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布（單位：%） 99

圖表93：深圳市二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布（單位：%） 100

圖表94：2003-2013年深圳市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 100

圖表95：深圳市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù) 101

圖表96：2003-2013年深圳市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 102

圖表97：2003-2013年深圳市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 102

圖表98：深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（單位：元/平方米·月） 103

圖表99：2009-2013年上海市地區(qū)生產(chǎn)總值及同比增速（單位：億元，%） 104

圖表100：2003-2013年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額及同比增速（單位：億元，%） 105

圖表101：上海市物業(yè)服務(wù)主要政策法規(guī) 105

圖表102：2013年末上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)圖（單位：家，%） 107

圖表103：2003-2013年上海市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 107

圖表104：上海市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù) 108

圖表105：2003-2013年上海市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 109

圖表106：2003-2013年上海市房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 109

圖表107：上海市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（單位：元/平方米·月） 110

圖表108：上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)面積按資質(zhì)分布（單位：億平方米，%） 111

圖表109：上海市不同資質(zhì)企業(yè)管理面積均值（單位：萬平方米） 111

圖表110：2009-2013年廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值及同比增速（單位：億元，%） 112

圖表111：2003-2013年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額及同比增速（單位：萬元，%） 113

圖表112：廣州市物業(yè)服務(wù)主要政策法規(guī) 113

圖表113：2003-2013年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 115

圖表114：廣州市物業(yè)管理價(jià)格指數(shù) 115

圖表115：2003-2013年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 116

圖表116：2003-2013年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 116

圖表117：廣州市住宅（有電梯）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（單位：元/平方米·月） 117

圖表118：2009-2013年重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值及同比增速（單位：億元，%） 118

圖表119：2003-2013年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額及同比增速（單位：萬元，%） 119

圖表120：重慶市物業(yè)服務(wù)主要政策法規(guī) 119