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Annual Research and Consultation Report of Panorama survey and Investment strategy on China Industry
《2015-2020年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)市場發(fā)展及投資戰(zhàn)略咨詢報告》由中研普華青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)分析專家領銜撰寫，主要分析了青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)的市場規(guī)模、發(fā)展現狀與投資前景，同時對青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)的未來發(fā)展做出科學的趨勢預測和專業(yè)的青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)數據分析，幫助客戶評估青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)投資價值。
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隨著國內經濟的發(fā)展，青島市黃島區(qū)工業(yè)地產市場發(fā)展面臨巨大機遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，青島市黃島區(qū)工業(yè)地產企業(yè)數量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)有進一步洗牌的強烈要求，但是在一些青島市黃島區(qū)工業(yè)地產細分市場仍有較大的發(fā)展空間，信息化技術將成為核心競爭力。本報告通過深入的調查、分析，投資者能夠充分把握行業(yè)目前所處的全球和國內宏觀經濟形勢，具體分析該產品所在的細分市場，對青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)總體市場的供求趨勢及行業(yè)前景做出判斷；明確目標市場、分析競爭對手，了解產品定位，把握市場特征，發(fā)掘價格規(guī)律，創(chuàng)新營銷手段，提出青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)市場進入和市場開拓策略，對行業(yè)未來發(fā)展提出可行性建議。為企業(yè)中高層管理人員、企事業(yè)發(fā)展研究部門人員、市場投資人士、投行及咨詢行業(yè)人士、投資專家等提供各行業(yè)豐富翔實的市場研究資料和商業(yè)競爭情報；為國內外的行業(yè)企業(yè)、研究機構、社會團體和政府部門提供專業(yè)的行業(yè)市場研究、商業(yè)分析、投資咨詢、市場戰(zhàn)略咨詢等服務。
本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發(fā)改委、國家經濟信息中心、國務院發(fā)展研究中心、國家海關總署、全國商業(yè)信息中心、中國經濟景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網、國內外相關報刊雜志的基礎信息、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料以及對行業(yè)內企業(yè)調研訪察所獲得的大量第一手數據，對我國青島市黃島區(qū)工業(yè)地產市場的發(fā)展狀況、供需狀況、競爭格局、贏利水平、發(fā)展趨勢等進行了分析。報告重點分析了青島市黃島區(qū)工業(yè)地產前十大企業(yè)的研發(fā)、產銷、戰(zhàn)略、經營狀況等。報告還對青島市黃島區(qū)工業(yè)地產市場風險進行了預測，為青島市黃島區(qū)工業(yè)地產生產廠家、流通企業(yè)以及零售商提供了新的投資機會和可借鑒的操作模式，對欲在青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)從事資本運作的經濟實體等單位準確了解目前中國青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)發(fā)展動態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向有重要參考價值。
第一章 工業(yè)地產概述 8
第一節(jié) 工業(yè)地產的基礎界定 8
一、工業(yè)地產的定義 8
二、工業(yè)地產的特性 8
（一）政策主導性 8
（二）區(qū)域性分析 9
（三）項目增值性 9
（四）投資回收期長 10
三、工業(yè)地產的分類 11
（一）物流倉儲 11
（二）工業(yè)廠房 12
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 14
第二節(jié) 工業(yè)地產的開發(fā)模式 15
一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 15
（一）開發(fā)主體 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部條件 16
（四）開發(fā)模式流程 16
（五）開發(fā)模式案例 17
二、主體企業(yè)引導模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19
（五）開發(fā)模式案例 20
三、工業(yè)地產商開發(fā)模式 21
（一）開發(fā)主體 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部條件 21
（四）開發(fā)模式流程 21
（五）開發(fā)模式案例 22
四、綜合開發(fā)模式 23
（一）開發(fā)主體 23
（二）操作手段 23
（三）所需外部條件 23
（四）開發(fā)模式流程 24
（五）開發(fā)模式案例 24
第三節(jié) 工業(yè)地產主要盈利模式 25
一、工業(yè)地產出租模式 25
二、工業(yè)地產出售模式 25
三、工業(yè)地產RELTS 26
四、工業(yè)地產收入來源 26
第二章 2013-2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產環(huán)境背景分析 27
第一節(jié) 青島市黃島區(qū)宏觀經濟運行情況 27
一、青島市黃島區(qū)GDP增長情況 27
二、青島市黃島區(qū)固定資產投資 28
三、青島市黃島區(qū)產業(yè)結構分析 29
四、黃島區(qū)房地產物業(yè)成交規(guī)模 30
第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)經濟運行情況 32
一、青島市黃島區(qū)工業(yè)經濟效益情況 32
（一）青島市黃島區(qū)工業(yè)增加值 32
（二）青島市黃島區(qū)與本市其他區(qū)市工業(yè)增加值對比 32
（三）青島市黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)數量 33
（四）青島市黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)生產效益情況分析 34
二、工業(yè)發(fā)展結構分析 34
（一）按隸屬關系分 34
（二）按登記注冊類型分 35
（三）按輕重工業(yè)分 35
（四）按企業(yè)規(guī)模分 35
（五）按行業(yè)分 35
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 37
第三節(jié) 青島市黃島區(qū)地域環(huán)境分析 37
一、地理位置 37
二、自然環(huán)境 37
三、生態(tài)氣候 38
四、資源分布 38
第四節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)基礎設施建設 39
一、交通 39
二、供電 40
三、供水 41
四、供氣 41
五、排水 42
第五節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產市場政策環(huán)境 42
一、政策環(huán)境綜述 42
二、房地產法規(guī) 44
三、重要政策分析 45
（一）《青島市黃島分區(qū)規(guī)劃》 45
（二）《青島西海岸經濟新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 49
（三）《青島市“十二五”戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 53
第六節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)社會環(huán)境分析 55
一、人口數量分析 55
二、消費市場分析 56
三、招商引資情況 57
第三章 2013-2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產一級土地市場研究 59
第一節(jié) 工業(yè)地產價格與其他地產價格走勢對比 59
一、全國四類性質土地價格對比 59
二、青島市四類性質土地價格對比 60
三、黃島區(qū)四類性質土地價格走勢 60
第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地供應市場 61
一、工業(yè)用地供應規(guī)模走勢 61
二、工業(yè)用地供應價格走勢 61
三、工業(yè)用地出讓情況分析 62
第三節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地需求市場 62
一、工業(yè)用地成交統計 62
二、主要工業(yè)園區(qū)成交面積 63
三、供應面積與成交面積對比 63
第四節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地價格分析 65
一、工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地成交價格 65
二、青島各區(qū)工業(yè)用地價格對比 65
第四章 2013-2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產二級市場研究 67
第一節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產開發(fā)現狀 67
一、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產開發(fā)總況 67
二、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產發(fā)展特點分析 67
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產開發(fā)企業(yè)進入格局 67
第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 68
一、單層廠房 68
二、多層廠房 69
三、熱加工廠房 69
四、冷加工廠房 70
五、工業(yè)廠房建設趨勢 70
第三節(jié) 青島市黃島區(qū)標準化廠房 71
一、工業(yè)廠房投資流程 71
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 72
三、標準廠房成本核算 72
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 73
第五章 青島市黃島區(qū)典型的工業(yè)地產項目分析 75
第一節(jié) 黃島區(qū)海洋生物產業(yè)園 75
一、園區(qū)基本情況 75
二、園區(qū)運作現狀 75
三、園區(qū)產業(yè)集群特色 75
四、工業(yè)園區(qū)單位產值 76
五、園區(qū)項目招商情況 76
第二節(jié) 中德生態(tài)園 77
一、園區(qū)基本情況 77
二、園區(qū)規(guī)劃及布局 78
三、園區(qū)產業(yè)特征分析 79
四、工業(yè)園區(qū)運作模式 79
五、園區(qū)項目招商情況 80
第三節(jié) 青島信息谷 80
一、園區(qū)基本情況 80
二、園區(qū)功能及布局 81
三、園區(qū)運作現狀分析 81
四、園區(qū)運作模式分析 82
第四節(jié) 青島國際生態(tài)智慧城 82
一、園區(qū)基本情況 82
二、園區(qū)功能及布局 83
三、園區(qū)運作現狀分析 83
四、園區(qū)運作模式分析 84
第五節(jié) 青島西海岸出口加工區(qū) 84
一、園區(qū)基本情況 84
二、園區(qū)規(guī)劃及布局 85
三、園區(qū)經營運作現狀 85
四、園區(qū)配套住宅開發(fā) 86
五、園區(qū)項目招商情況 87
第六章 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產開發(fā)招商策略分析 88
第一節(jié) 工業(yè)地產成功開發(fā)要素 88
一、項目選址 88
二、項目定位 88
三、客戶選擇 88
四、宣傳造勢 88
五、產業(yè)招商 89
六、服務水平 89
第二節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)選址策略 89
一、區(qū)域環(huán)境分析 89
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 89
三、產業(yè)依托分析 89
四、交通物流區(qū)位分析 90
五、企業(yè)客戶來源分析 90
第三節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)定位策略 90
一、市場定位的必要 90
二、市場地位的策略 91
第四節(jié) 工業(yè)地產招商引資分析 92
一、招商引資的重要性 92
二、傳統招商模式的問題 92
三、招商環(huán)境的打造 94
四、選商分析 94
第五節(jié) 工業(yè)地產招商引資方式 96
一、組合營銷 96
二、中介招商 99
三、產業(yè)招商 100
四、網絡招商 101
五、其他招商方式 104
第七章 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產融資渠道選擇策略 105
第一節(jié) 房地產投資信托 105
一、房地產信托產品發(fā)行規(guī)模 105
二、房地產信托發(fā)行結構分析 105
三、房地產信托發(fā)行情況分析 106
四、房地產信托余額規(guī)模分析 106
五、房地產信托兌付情況分析 106
六、房地產信托投資方式分析 107
七、2015年房地產信托運行趨勢 108
第二節(jié) 產業(yè)投資基金 108
一、中國產業(yè)投資基金發(fā)展現狀 108
二、中國產業(yè)投資基金投資方向 109
三、產業(yè)投資基金融資形式分析 112
四、房地產產業(yè)投資基金運作分析 112
五、工業(yè)地產產業(yè)投資基金運作分析 114
第三節(jié) 工業(yè)地產企業(yè)股權融資 114
一、股權出讓融資 114
二、增資擴股融資 115
三、產權交易融資 116
四、杠桿收購融資 116
五、風險投資融資 117
六、投資銀行融資 117
七、國內上市融資 118
八、境外上市融資 118
九、買殼上市融資 119
第八章 2015-2020年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產業(yè)投資環(huán)境及風險 121
第一節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)投資環(huán)境分析 121
一、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產投資經濟環(huán)境分析 121
二、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產投資與影響因素分析 123
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產融資新渠道分析 124
第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產投資潛力分析 126
一、工業(yè)地產投資價值分析 126
二、工業(yè)地產投資回報率分析 127
三、工業(yè)地產區(qū)域投資熱點分析 127
第三節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產投資風險分析 128
一、政策風險 128
二、市場風險 128
三、擴張風險 129
四、經營風險 129
第四節(jié) 關于青島市黃島區(qū)工業(yè)地產投資的建議 129
圖表目錄
圖表1：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 16
圖表2：東莞松山湖科技產業(yè)園區(qū)招商進駐主要企業(yè) 18
圖表3：主體企業(yè)引導模式流程 20
圖表4：諾基亞工業(yè)園招商情況 20
圖表5：工業(yè)地產商開發(fā)模式流程 22
圖表6：北京騰飛國際工業(yè)園具體情況 22
圖表7：北京騰飛國際高科技園主要客戶 23
圖表8：綜合開發(fā)模式流程 24
圖表9：北京經濟技術開發(fā)區(qū)項目圖 25
圖表10：2008-2014年青島市黃島區(qū)國民經濟生產總值 27
圖表11：2014年青島市分區(qū)市地區(qū)生產總值情況 28
圖表12：2008-2014年青島市黃島區(qū)固定資產投資情況 28
圖表13：2014年青島市分區(qū)市固定資產投資情況 29
圖表14：2014年青島市黃島區(qū)三大產業(yè)增加值 30
圖表15：2014年青島市黃島區(qū)產業(yè)結構 30
圖表16：2014年分月度黃島區(qū)住宅成交量趨勢圖 31
圖表17：2014年分月度黃島區(qū)住宅存量變化趨勢圖 31
圖表18：2008-2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)總產值情況 32
圖表19：2014年黃島區(qū)及青島市其他市區(qū)工業(yè)增加值對比 33
圖表20：2014年青島黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)單位數 33
圖表21：2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)經營指標 34
圖表22：黃島區(qū)工業(yè)產值構成（按隸屬關系分） 34
圖表23：黃島區(qū)工業(yè)產值構成（按登記注冊類型分） 35
圖表24：黃島區(qū)工業(yè)產值構成（按輕重工業(yè)分） 35
圖表25：黃島區(qū)工業(yè)產值構成（按企業(yè)規(guī)模分） 35
圖表26：黃島區(qū)工業(yè)產值構成（按行業(yè)分） 36
圖表27：黃島區(qū)資源種類 38
圖表28：青島市優(yōu)化經濟發(fā)展環(huán)境政策匯編 43
圖表29：2014年青島市黃島區(qū)人口情況 55
圖表30：2014年青島分區(qū)市社會消費品零售額 56
圖表31：2014年青島市人均消費支出情況 56
圖表32：2014年黃島區(qū)農村住戶人均消費性支出 57
圖表33：2014年全國主要城市分用途地價水平（元/平方米） 59
圖表34：2008-2014年全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%） 60
圖表35：2014年青島市四類性質土地價格對比 60
圖表36：2009-2014年黃島四類性質土地均價走勢圖 61
圖表37：2009-2014年黃島區(qū)工業(yè)用地供應規(guī)模 61
圖表38：2009-2014年黃島區(qū)工業(yè)用地供應價格 62
圖表39：2009-2014年黃島區(qū)工業(yè)用地出讓與成交宗數對比圖 62
圖表40：2009-2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)用地成交規(guī)模趨勢圖 63
圖表41：2014年黃島區(qū)工業(yè)用地供應規(guī)模統計 64
圖表42：2014年黃島區(qū)工業(yè)用地成交規(guī)模統計 64
圖表43：2009-2014年黃島區(qū)工業(yè)用地成交均價趨勢圖 65
圖表44：2014年青島各區(qū)工業(yè)用地成交價格對比圖 66
圖表45：某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 72
圖表46：某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 73
圖表47：某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 73
圖表48：某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 73
圖表49：某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 73
圖表50：某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 73
圖表51：南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)對企業(yè)的劃分 95
圖表52：南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)的項目選擇標尺 96
圖表53：2012-2014年中國房地產信托發(fā)行結構比例 106
圖表54：2013-2014年房地產信托投資方式變化圖 107
圖表55：黃島區(qū)十二五發(fā)展規(guī)劃目標 122
圖表56：工業(yè)地產投資與價格的影響因素 123
【關鍵詞Tag】青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)研究報告 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)研究分析報告 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)市場研究分析咨詢報告
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中研普華集團的研究報告著重幫助客戶解決以下問題：
? 項目有多大市場規(guī)模？發(fā)展前景如何？值不值得投資？
? 市場細分和企業(yè)定位是否準確？主要客戶群在哪里？營銷手段有哪些？
? 您與競爭對手企業(yè)的差距在哪里？競爭對手的戰(zhàn)略意圖在哪里？
? 保持領先或者超越對手的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術有哪些？會有哪些優(yōu)劣勢和挑戰(zhàn)？
? 行業(yè)的最新變化有哪些？市場有哪些新的發(fā)展機遇與投資機會？
? 行業(yè)發(fā)展大趨勢是什么？您應該如何把握大趨勢并從中獲得商業(yè)利潤？
? 行業(yè)內的成功案例、準入門檻、發(fā)展瓶頸、贏利模式、退出機制……
權威數據來源：國家統計局、國家發(fā)改委、工信部、商務部、海關總署、國家信息中心、國家稅務總局、國家工商總局、國務院發(fā)展研究中心、國家圖書館、全國200多個行業(yè)協會、行業(yè)研究所、海內外上萬種專業(yè)刊物。
中研普華自主研發(fā)數據庫：中研普華細分行業(yè)數據庫、中研普華上市公司數據庫、中研普華非上市企業(yè)數據庫、宏觀經濟數據庫、區(qū)域經濟數據庫、產品產銷數據庫、產品進出口數據庫。
國際知名研究機構或商用數據庫：如Euromonitor、IDC、Display、IBISWorld、ISI、TechNavio Analysis、
Gartenr等。
一手調研數據：遍布全國31個省市及香港的專家顧問網絡，涉及政府統計部門、統計機構、生產廠商、地方主管部門、行業(yè)協會等。在中國，中研普華集團擁有最大的數據搜集網絡，在研究項目最多的一線城市設立了全資分公司或辦事處，并在超過50多個城市建立了操作地，資料搜集的工作已覆蓋全球220個地區(qū)。
步驟1: 設立研究小組，確定研究內容
針對目標，設立由產業(yè)市場研究專家、行業(yè)資深專家、戰(zhàn)略咨詢師和相關產業(yè)協會協作專家組成項目研究小組，碩士以上學歷研究員擔任小組成員，共同確定該產業(yè)市場研究內容。
步驟2：市場調查，獲取第一手資料
● 訪問有關政府主管部門、相關行業(yè)協會、公司銷售人員與技術人員等；
● 實地調查各大廠家、運營商、經銷商與最終用戶。
步驟3：中研普華充分收集利用以下信息資源
● 報紙、雜志與期刊(中研普華的期刊收集量達1500多種)；
● 國內、國際行業(yè)協會出版物；
● 各種會議資料；
● 中國及外國政府出版物(統計數字、年鑒、計劃等)；
● 專業(yè)數據庫(中研普華建立了3000多個細分行業(yè)的數據庫，規(guī)模最全)；
● 企業(yè)內部刊物與宣傳資料。
步驟4：核實來自各種信息源的信息
● 各種信息源之間相互核實；
● 同相關產業(yè)專家與銷售人員核實；
● 同有關政府主管部門核實。
步驟5：進行數據建模、市場分析并起草初步研究報告
步驟6：核實檢查初步研究報告
與有關政府部門、行業(yè)協會專家及生產廠家的銷售人員核實初步研究結果。專家訪談、企業(yè)家審閱并提出修改意見與建議。
步驟7：撰寫完成最終研究報告
該研究小組將來自各方的意見、建議及評價加以總結與提煉，分析師系統分析并撰寫最終報告（對行業(yè)盈利點、增長點、機會點、預警點等進行系統分析并完成報告）。
步驟8：提供完善的售后服務
對用戶提出有關該報告的各種問題給予明確解答，并為用戶就有關該行業(yè)的各種專題進行深入調查和項目咨詢。
中研普華集團是中國成立時間最長，擁有研究人員數量最多，規(guī)模最大，綜合實力最強的咨詢研究機構之一。中研普華始終堅持研究的獨立性和公正性，其研究結論、調研數據及分析觀點廣泛被電視媒體、報刊雜志及企業(yè)采用。同時，中研普華的研究結論、調研數據及分析觀點也大量被國家政府部門及商業(yè)門戶網站轉載，如中央電視臺、鳳凰衛(wèi)視、深圳衛(wèi)視、新浪財經、中國經濟信息網、商務部、國資委、發(fā)改委、國務院發(fā)展研究中心(國研網)等。
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專項市場研究 產品營銷研究 品牌調查研究 廣告媒介研究 渠道商圈研究 滿意度研究 神秘顧客調查 消費者研究重點業(yè)務領域 調查執(zhí)行技術 公司實力鑒證 關于中研普華 中研普華優(yōu)勢 服務流程管理
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1、國內匯款（人民幣）
帳戶名：深圳市中研普華管理咨詢有限公司
開戶行：中國工商銀行深圳市分行
帳 號：4000023009200181386
2、國際匯款（美元）
Beneficiary's bank:Industrial and commercial bank of china,shenzhen branch
Account name: shenzhen zero power intelligence co., ltd.
Account number: 4000023009200589997
Swift bic: icbkcnbjszn
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