近期記者發(fā)現(xiàn)，由于公寓庫(kù)存量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，商務(wù)公寓的促銷(xiāo)方式花樣百出，“低首付”、“返租”等營(yíng)銷(xiāo)方式重出江湖。隨著“3·15”消費(fèi)者權(quán)益日的臨近，有媒體推出了樓市3·15”專(zhuān)題，解密購(gòu)買(mǎi)商務(wù)公寓那些事!

　　套路一：

　　“商改住”“返租” 餡餅還是陷阱?

　　在東城往大嶺山方向，有一個(gè)樓盤(pán)正在推售酒店式商務(wù)公寓。在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，一名銷(xiāo)售人員告訴記者，目前該盤(pán)執(zhí)行“返租”的銷(xiāo)售模式，“帶租出售”，剛買(mǎi)房就可以收回十幾萬(wàn)元的租金。

　　記者參觀樣板房發(fā)現(xiàn)，公寓房間完全按照酒店使用方式設(shè)計(jì)，有獨(dú)立的洗手間和臥室，卻沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)和廚房，水電按照商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并不適合居家使用。

　　銷(xiāo)售人員告訴記者，目前該樓盤(pán)推出的公寓是50~80平方米的單間和兩房單位，其中約有12層150套公寓在銷(xiāo)售后直接以返租的方式出租給一家酒店，目前項(xiàng)目主推的正是這些公寓產(chǎn)品。“出售后五年時(shí)間返租給酒店，算下來(lái)每個(gè)月的租金是2000元左右，五年以后你可以選擇繼續(xù)出租給酒店，或者收回來(lái)自己出租?！变N(xiāo)售人員介紹，五年返租共有十多萬(wàn)元，在買(mǎi)房時(shí)會(huì)當(dāng)作房款直接一次性返回給購(gòu)房者。

　　記者觀察：

　　記者在東莞房管局官方網(wǎng)站查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，目前該樓盤(pán)在售的這批公寓房屋用途為“辦公”， 這意味著這批公寓的土地性質(zhì)為商業(yè)用地。從目前東莞市場(chǎng)上來(lái)看，寫(xiě)字樓的均價(jià)和租金都較公寓要低很多，這也是開(kāi)發(fā)商將其改造成公寓出售的重要原因。

　　在銷(xiāo)售方式上，“返租”金額一次性返還給購(gòu)房者，直接抵扣購(gòu)房款，這意味著五年時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房者沒(méi)有租金收回來(lái)。如果五年后酒店撤場(chǎng)，收回的公寓重新出租也將是一個(gè)“燙手山芋”。另外，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)和廚房的公寓想要轉(zhuǎn)手也十分不易。

　　套路二：

　　低首付、高月供，你如何選擇?

　　記者了解到，目前東城、萬(wàn)江、虎門(mén)、石碣等多個(gè)區(qū)域有樓盤(pán)推出了“低首付”的促銷(xiāo)模式。石碣有樓盤(pán)銷(xiāo)售人員稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商最多可墊付30萬(wàn)元首付;萬(wàn)江一商務(wù)公寓項(xiàng)目為了清尾貨，也通過(guò)“低首付”促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商墊付兩成首付。

　　開(kāi)發(fā)商是如何做到“低首付”的?在上述東城某樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，銷(xiāo)售人員給記者計(jì)算了一套公寓的價(jià)格，這套公寓面積約51.6平方米，折后總價(jià)約79萬(wàn)元。“商務(wù)公寓首付五成，約39萬(wàn)元，商務(wù)公寓只能貸款十年，月供約需要4200元?！变N(xiāo)售人員告訴記者，減掉“返租”5年的租金約12萬(wàn)元，首付僅需要28萬(wàn)元。“如果您覺(jué)得首付還太高，我們可以幫你做裝修貸，可以再減掉19萬(wàn)元?！变N(xiāo)售人員向記者透露，貸款時(shí)間為三年，月供約7082元。這樣算下來(lái)首付僅需9萬(wàn)多元。

　　記者觀察：

　　記者了解到，投資公寓的購(gòu)房者資金實(shí)力不強(qiáng)，“低首付”對(duì)于拉動(dòng)成交可以起到不錯(cuò)的作用。另一方面，“低首付”的方式還可以拉高單價(jià)，提高開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。不過(guò)，“低首付”的背后往往是“高月供”，開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式借貸給購(gòu)房者的首付款，一般需要1~3年內(nèi)還清，每月還貸的數(shù)額就會(huì)比較巨大。