為拉住房價這頭瘋牛 各地都有什么“大招”？

• 2017年9月17日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 862 53
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符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制正在逐步建立，各地房地產(chǎn)調(diào)控的大招、狠招頻出。我們呼吁，讓調(diào)控的風(fēng)暴來得更猛烈些吧。

加大供地量成市長必選項

掉頭回到土地全面劃撥的年代是個白日夢。相對于龐大的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量，保障房計劃可以說是遠水解不了近渴。

當(dāng)前土地供給制度下，地方政府是住宅市場中唯一的土地賣方，賣多少、賣什么價、怎么賣基本都是地方政府說了算。從各地市長們的公開表態(tài)來看，加大土地供應(yīng)都是政策籃子里的必選項。9月9日，北京市市長陳吉寧強調(diào)，未來5年實施150萬套住宅用地供應(yīng)計劃。

從效果來看，只要供地計劃真正落實到位，再配套其他調(diào)控辦法，房價幾乎必然應(yīng)聲而落。

2016年，安徽合肥房價暴漲，“找不到副市長就買不到房”。今年卻大為改觀，據(jù)媒體此前報道，去年10月濱湖二手房價格最高每平方米2.3萬~2.4萬元、平均為2萬~2.1萬元，目前均價為每平方米1.6萬~1.7萬元，最低價降至1.3萬元左右。房價下跌的背后，是合肥土地市場“開倉放糧”。初步估計，合肥今年土地供應(yīng)量將達到12064.831畝，約800萬平方米。

長沙從房價洼地到領(lǐng)漲先鋒，提供了另一個觀察樣本。

十幾年來， 長沙城區(qū)“ 東拓西進，南移北擴”，土地供應(yīng)持續(xù)擴大，2013年達到頂點——經(jīng)營性土地供地727萬平方米，高于絕大多數(shù)省會城市。中房信數(shù)據(jù)顯示，長沙住宅市場供求比2013年、2014年分別為1.3、1.5， 到2014年底去庫存周期為24個月。供過于求的格局下，長沙房價得以被壓制，主城區(qū)房價近10年穩(wěn)定在每平方米6000元以下，是出了名的房價洼地。

2015年，長沙住宅市場供求比下降至0.9，2016年進一步下跌至0.7。市場格局徹底轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求，土地供應(yīng)量急劇減少惡化了這一局面。有媒體此前報道，長沙供應(yīng)住宅用地2015年僅189萬平方米，2016年332萬平方米，2017年長沙計劃供應(yīng)住宅用地325萬平方米，但截至8月底，長沙土地出讓僅完成年計劃的16.3%。

2017年上半年，長沙內(nèi)六區(qū)成交土地樓面價3654元/平方米，同比漲106%，房價也隨之飆升。

8月28日，國土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

這對當(dāng)下的土地制度無疑是一次革命性沖擊，為加大土地供應(yīng)開辟了一個新渠道。深圳一位城市規(guī)劃師告訴記者，深圳城市快速擴張，城中村名義下的土地不少，如果能大量入市，也許能抑制房價。他更期待的是，集體土地不光進入租賃市場，而是與國有土地一樣直接入市，“那將是房地產(chǎn)市場的黑天鵝。”

下狠手遏制炒房客

市長們一只手管賣方，另一只手管買方。在供給側(cè)，大量建設(shè)保障房，確保剛需；加大土地供應(yīng)，開閘放水，無疑都將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在需求端，落實中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，斬斷炒房鏈條、防止房價上漲“自我實現(xiàn)的預(yù)期”同樣不能放松。

記者了解到，2016年年底，黃奇帆離渝赴京的消息傳出后，溫州炒房團、上海炒房團等曾集體奔赴山城。

此前，有媒體曾深入報道炒房團在合肥的操作模式，揭露出炒房團是合肥房價迅速上漲的元兇之一。

今年上半年，炒房團又盯上了長沙。一個炒房團聲稱，長沙的每一個新盤都不能放過，攪得長沙市場風(fēng)聲鶴唳。前述長沙市領(lǐng)導(dǎo)也認為，上漲預(yù)期下，從剛需人群到炒房客集體上車，造成大擁堵，是長沙房價上漲的重要原因。

一位資深的房地產(chǎn)觀察人士告訴記者，很多城市現(xiàn)在已經(jīng)全面進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代，掐斷炒房鏈條其實并非難事，關(guān)鍵是看地方政府的執(zhí)行力度。

“全款的往里走，按揭的不要堵門口，公積金的把小黃車挪走！”光是這條鄙視鏈就足以把多數(shù)炒房客拍死在沙灘上。在合肥，記者了解到，部分二手房下跌40%的主要原因就是炒房客被套牢之后急于出手。

開發(fā)商倒是樂見炒房，捂盤惜售也可以推升房價。今年，因為限價，不少開發(fā)商更不愿將達到預(yù)售條件的房子推向市場，以此與政府博弈。如果政府嚴令工程進度達到預(yù)售條件項目上市，嚴查捂盤惜售行為，也可快速緩解供應(yīng)的短缺。武漢、合肥、南京等城市已經(jīng)這么做了。

不過，也有狠不下心的。不少媒體報道，今年6月份，保利天禧樓盤捆綁精裝修，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政執(zhí)法局已認定其屬于捆綁消費，變相抬高房價涉嫌違規(guī)，卻表示管不了。

房地產(chǎn)泡沫這頭灰犀牛正越走越近，兇猛的房價遠遠超出了普通民眾的承受能力。就連華為創(chuàng)始人任正非去年也忍不住吐槽：華為員工都買不起深圳的房子，而華為員工收入高“地球人都知道”。

任正非還拋出“高地價、高房價，導(dǎo)致生產(chǎn)要素成本急劇上升，必然導(dǎo)致中國企業(yè)的競爭力下降”的論斷。有媒體曾發(fā)文指出，人們不愿意干實業(yè)，覺得“干什么都不如炒房”，這不僅不利于實體經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新，而且會扭曲整個社會的價值觀、財富觀，長遠來看，對我國未來的總體競爭力會帶來很大的負面影響。

符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制正在逐步建立，各地房地產(chǎn)調(diào)控的大招、狠招頻出。我們呼吁，讓調(diào)控的風(fēng)暴來得更猛烈些吧。

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