雄安：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將變身為“房產(chǎn)”開(kāi)發(fā)商 不再擁有土地使用權(quán)

• 2017年9月20日 FanTianQing來(lái)源：網(wǎng)易新聞 1391 92
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改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提高。在一定程度上，“以地生財(cái)”和“以地融資”，構(gòu)成了城市“以地謀發(fā)展”的模式。這種模式帶來(lái)一個(gè)突出問(wèn)題，就是“虧兩頭，富中間”：農(nóng)民的征地補(bǔ)償?shù)陀谕恋氐脑鲋凳找?，城市居民成為高房?jī)r(jià)的接盤者，而地方政府和開(kāi)發(fā)商則拿走了

　　官方解答了“絕不搞土地財(cái)政”“一定考慮百姓長(zhǎng)遠(yuǎn)利益”等內(nèi)容引起的疑問(wèn)。

　　日前，雄安新區(qū)定了三條原則，“絕不搞土地財(cái)政”“一定考慮百姓長(zhǎng)遠(yuǎn)利益”等內(nèi)容格外引人關(guān)注。不過(guò)，也有一些質(zhì)疑的聲音：不搞土地財(cái)政，哪來(lái)資金推進(jìn)城市建設(shè)？征地一次性完成，農(nóng)民怎么長(zhǎng)久獲益？官方的最新消息，給了這些疑問(wèn)以回答。解決思路可以概括為“三個(gè)變”：變土地平衡為城市平衡，變政府爭(zhēng)利為讓市民獲利，變產(chǎn)權(quán)少數(shù)人擁有為社會(huì)共有。

　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提高。在一定程度上，“以地生財(cái)”和“以地融資”，構(gòu)成了城市“以地謀發(fā)展”的模式。這種模式帶來(lái)一個(gè)突出問(wèn)題，就是“虧兩頭，富中間”：農(nóng)民的征地補(bǔ)償?shù)陀谕恋氐脑鲋凳找?，城市居民成為高房?jī)r(jià)的接盤者，而地方政府和開(kāi)發(fā)商則拿走了土地增值收益的大部分。

　　必須承認(rèn)，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，土地在其中發(fā)揮了“啟動(dòng)器”“發(fā)動(dòng)機(jī)”的作用。上述模式推動(dòng)了我國(guó)大規(guī)模工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，有其特定的歷史成因，但消極影響也同樣存在。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，是擺在雄安新區(qū)面前的課題。

　　了解舊模式的弊端，就更容易理解雄安新思路為什么是“三個(gè)變”。變土地平衡為城市平衡，是指政府不再主要靠賣地為生，而通過(guò)促進(jìn)城市工商業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大就業(yè)水平，在稅收中擴(kuò)充地方政府的錢袋子；變政府爭(zhēng)利為讓市民獲利，則是指不搞一次性征地補(bǔ)償，更要抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)，真正讓處于兩頭的老百姓共同分享土地增值帶來(lái)的巨大收益；變產(chǎn)權(quán)少數(shù)人擁有為社會(huì)共有，這一條尤為關(guān)鍵，是實(shí)現(xiàn)以上兩個(gè)思路的基礎(chǔ)。

　　根據(jù)新思路，未來(lái)土地使用權(quán)將由政府和農(nóng)民共有，以往的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變身為“房產(chǎn)”開(kāi)發(fā)商，不再擁有土地使用權(quán)。這就相當(dāng)于政府和農(nóng)民以土地出資，折成股份，成為城市的“股東”，而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則投入資金和技術(shù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，最后土地增值的收益在政府、農(nóng)民和開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行分配，大家共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的蛋糕。那么，踏入城市的創(chuàng)業(yè)者怎么分享這塊蛋糕呢？新區(qū)設(shè)想采取積分制，剛開(kāi)始先租房住，等工作一段時(shí)間，積分達(dá)到要求后，就可以以較低的價(jià)格購(gòu)買房屋，打消居無(wú)定所的后顧之憂。換句話說(shuō)，創(chuàng)業(yè)者以自己的勞動(dòng)作為出資，也一同分享土地增值的收益。

　　在這個(gè)意義上，雄安新區(qū)或?qū)⒃僭煲惶仔碌某擎?zhèn)化紅利分配機(jī)制。政府和百姓成為城市的“股東”，其它參與城市建設(shè)的主體，則以自己不同的資源和特質(zhì)作為投入要素，最終大家共享土地增值帶來(lái)的收益。這既避免了“虧兩頭，富中間”的不公，也為政府進(jìn)行城市建設(shè)提供了源源不斷的資金。

　　雄安新區(qū)建設(shè)的思路，正逐漸清晰。但這畢竟是初步思路，其中涉及更多具體而復(fù)雜的制度設(shè)計(jì)，需要細(xì)化落實(shí)，也需要處理政策法規(guī)的銜接問(wèn)題。而在這一過(guò)程中，許多老問(wèn)題繞不開(kāi)，新問(wèn)題也可能不斷涌現(xiàn)。比如農(nóng)民的土地由于質(zhì)量、區(qū)位、用途的不同，將來(lái)產(chǎn)生的收益肯定不一樣，怎樣確保農(nóng)民之間的分紅更加公平？積分的規(guī)則如何設(shè)計(jì)才更加合理？農(nóng)民和政府之間的分紅比例又該如何確定？一系列問(wèn)題雖然棘手，但作為“千年大計(jì)，國(guó)家大事”的雄安，卻可能是這些制度創(chuàng)新的最佳試驗(yàn)田。

　　改革開(kāi)放近40年來(lái)，有多少當(dāng)初不敢想、不敢試的新舉措率先在地方落地，最終推向全國(guó)。試點(diǎn)先行—系統(tǒng)評(píng)估—全國(guó)鋪開(kāi)，已經(jīng)成為中國(guó)推進(jìn)改革的重要經(jīng)驗(yàn)和方法。而雄安所具有的獨(dú)特政策資源、戰(zhàn)略地位乃至歷史方位，為嘗試突破今天城市發(fā)展的瓶頸打開(kāi)了空間。城市終歸還是要更好地為人民服務(wù)，期待雄安給出新的答案。

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