超45家房企提千億目標 ：用利潤換規(guī)模

• 2017年10月24日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 475 25
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規(guī)模正在成為多數(shù)房企的首要目標。截止目前，至少45家房企已經(jīng)實現(xiàn)或者正在提出千億銷售目標，其中30%為“閩系”。

房地產(chǎn)調(diào)控下，房企現(xiàn)狀如何？

千億規(guī)模正在成為規(guī)模房企的標配，沖擊規(guī)模成為多數(shù)房企的首要任務。截止目前，至少45家房企已經(jīng)實現(xiàn)或者正在提出千億銷售目標，其中30%為“閩系”。現(xiàn)實情況是，據(jù)第三方研究機構克而瑞統(tǒng)計，今年前三季度，銷售額超出1000億元的房企合計11家，包括，碧桂園、萬科、金地、龍湖地產(chǎn)等。就實現(xiàn)速度而言，大致分兩類，穩(wěn)步向前和“大躍進式”。兩類房企同時呈現(xiàn)了兩種模式，多元化發(fā)展和主要專注高周轉(zhuǎn)住宅項目的并購，鮮有涉及其他產(chǎn)業(yè)。

當下，規(guī)模、利潤、多元化……哪個才是房企的正確之舉？

45家房企提千億目標，截至目前3家實現(xiàn)

規(guī)模正在成為多數(shù)房企的首要目標。截止目前，至少45家房企已經(jīng)實現(xiàn)或者正在提出千億銷售目標，其中30%為“閩系”。有媒體整理此前房企公布的公開信息顯示，克而瑞統(tǒng)計的房企銷售額排行榜中的前100名房企中，至少45家房企提出了千億目標。就實現(xiàn)速度而言，大致分兩類，穩(wěn)步向前和“大躍進”式的。穩(wěn)健型的如，前9個月已經(jīng)實現(xiàn)780億元銷售額,的招商蛇口、以及已經(jīng)實現(xiàn)銷售額475.6億元的遠洋集團等。

另一個值得關注的現(xiàn)象，在45家提出千億目標的房企中，像禹洲地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、中駿置業(yè)等至少13家房企有一個共同的標簽“閩系”?！伴}系”房企的房展多是伴隨“大躍進”式的。包括前9個月實現(xiàn)銷售額289億元的“閩系”房企禹洲地產(chǎn)；以及經(jīng)過幾年發(fā)展，今年已經(jīng)實現(xiàn)689億元銷售的旭輝等。

兩類房企同時呈現(xiàn)了兩種模式，穩(wěn)健型的房企在沖擊規(guī)模的同時，多數(shù)在拓展多元化；而“大躍進”式的房企，首要目標是擴張，主要通過短時間內(nèi)，大量并購住宅項目，鮮有涉及其他產(chǎn)業(yè)。

房企集中度正在提高。安信證券首席地產(chǎn)行業(yè)分析師稱，近兩年，中國龍頭企業(yè)的市占率上升飛快，其中TOP5房企的市場占率約20%、TOP10的市場占有率市約30%。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，房地產(chǎn)市場的總量保持（現(xiàn)有）規(guī)模，未來是強者恒強，2017年千億房企進一步擴容至16家。

規(guī)模被認為是成生存之道。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，房企集中度越來越高，越來越多的小房企正在失去市場份額，這也就可以理解有的房企甚至犧牲利潤來追求規(guī)模。所以，規(guī)模指標對于房企的發(fā)展依然是有較為積極的意義。

大型房企的多元化之路

單純的傳統(tǒng)業(yè)務沖擊規(guī)模，還是走多元化之路尋找新的增長點？

受到政策和市場等多重因素的影響，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)業(yè)務受到越來越多的局限，多元化被認為是房企不得不走的道路之一。與此同時，也有房企直言，規(guī)模第一，堅定的住宅開發(fā)之路。越來越多的房企正在向包括商業(yè)地產(chǎn)、房屋租賃、物業(yè)管理、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等方向拓展，試圖通過多元化尋找新的利潤增長點。

有媒體發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)實現(xiàn)或者正在實現(xiàn)千億目標的45家房企中，多元化之路走的比較早的，除了外界所熟知的萬科、恒大等這些龍頭房企之外，還有就是那些久居銷售額排行榜中的房企。

如今，在商業(yè)地產(chǎn)領域占據(jù)一席之地的龍湖，在2003年開業(yè)首個商業(yè)項目之后，一直未房企這塊業(yè)務，甚至是在2010年，整個行業(yè)都在追求高增長的時候，龍湖的實際控制人重慶女富豪吳亞軍仍堅持將10%銷售回款沉淀下來去做持有物業(yè)。

關于商業(yè)地產(chǎn)，龍湖有較為切實的規(guī)劃。2012年，有龍湖高管向外界透露，未來5-10年，商業(yè)板塊將稱為龍湖最重要的利潤和價值增長點。按照龍湖的計劃，2020年，來自自持商業(yè)的租金收入要達到50億元。

相較于龍湖的單領域發(fā)力，另一家提出千億目標的遠洋集團，其轉(zhuǎn)型則相對堅決，2016年，遠洋地產(chǎn)更名為遠洋集團，業(yè)務隨之調(diào)整為，住宅、寫字樓與商業(yè)地產(chǎn)、金融、營造、服務為支撐的投融資集團。如今，在遠洋集團的內(nèi)部，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)仍占據(jù)絕對主導地位，但其多元化業(yè)務正在形成氣候。

住宅業(yè)務在遠洋內(nèi)部的權益比例約40%；不動產(chǎn)開發(fā)投資，占比30%；物業(yè)、養(yǎng)老等客戶服務，占比20%，而房地產(chǎn)金融，占比10%。

今年10月，遠洋商業(yè)獨立運營的首個大型綜合體項目遠洋樂堤港開業(yè)；遠洋金融事業(yè)部現(xiàn)在資產(chǎn)管理規(guī)模已經(jīng)超過500億元；物業(yè)服務品牌遠洋億家已經(jīng)在2016年登陸新三板市場；長租公寓、醫(yī)療服務等被認為有長遠發(fā)展的業(yè)務領域遠洋亦已涉足。

多元化的同時，遠洋集團提出2018年實現(xiàn)千億目標。截止9月底，遠洋集團今年實現(xiàn)銷售額475.6億元,同比增長39%;按照遠洋調(diào)整后的700億元銷售目標,目前已完成67.9%。

多元化的房企仍舊有許多。如綠城中國，在堅持傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務以外，成立綠城管理、綠城資產(chǎn)、綠城小鎮(zhèn)、綠城生活四個業(yè)務板塊。10月初，綠城中國宣布成立“房屋醫(yī)院”，進軍存量房市場，涉及房屋維修、保養(yǎng)、智能家居等增值服務。

小房企：太小就沒了

這些有一定規(guī)模實力的房企，選擇多元化的同時，包括禹洲地產(chǎn)、福晟集團、中梁集團、和昌地產(chǎn)等眾多的房企則專注于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，將擴大規(guī)模視為收益要任務。

在房地產(chǎn)并購市場上異軍突起的福晟集團，年銷售額不足300億元，2年時間卻并購72個地產(chǎn)項目，貨值近7000億元。

規(guī)模、利潤、多元化，這些當下爭論最多的話題背后，身處企業(yè)掌控者之位的人，方知其中選擇的邏輯。

2015年業(yè)績發(fā)布會上，龍湖實際控制人吳亞軍直言，有的企業(yè)可能關注到規(guī)模，但利潤可能是下降的；有的企業(yè)可能關注了利潤也關注了規(guī)模，但未來可持續(xù)的競爭力在下降。而龍湖是在關注規(guī)模成長的同時，也關注到了利潤，同時也為未來可持續(xù)增長留下了一張船票。

而對于小房企而言，規(guī)模是生存。福晟集團董事局主席潘偉明道出眾多小型房企的心聲，“巧婦難為無米之炊”，如今的土地儲備總量和結(jié)構，決定了今后的銷售業(yè)績和江湖地位，“沒有’小而美’，太小就沒了”。

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