廣州：土地供應(yīng)量基本達(dá)標(biāo) 強(qiáng)者恒強(qiáng)將更加明顯

• 2017年12月17日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰房產(chǎn) 1031 65
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  2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國(guó)內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場(chǎng)分析（市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)特點(diǎn)等）、競(jìng)爭(zhēng)分析（行業(yè)集中度、競(jìng)爭(zhēng)格局、競(jìng)爭(zhēng)組群、競(jìng)爭(zhēng)因素等）、...

今年年底的廣州土地市場(chǎng)，正處于“黃瓜般冷靜而理性”的行情中。

廣州土地市場(chǎng)目前情況如何？

"As cool as a cucumber”，這句英語(yǔ)短語(yǔ)你可以直譯為“冷靜得像黃瓜”，也可以意譯為“泰然自若”。今年年底的廣州土地市場(chǎng)，正處于“黃瓜般冷靜而理性”的行情中。今年年初，一幅地掛牌需要經(jīng)過(guò)幾十輪爭(zhēng)搶才能成交，叫價(jià)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)小時(shí)是常事；到了年底，幾場(chǎng)土地公開(kāi)交易基本都只經(jīng)過(guò)幾輪競(jìng)價(jià)就結(jié)束，甚至出現(xiàn)一輪競(jìng)價(jià)即宣告結(jié)束的 “秒殺”地塊，溢價(jià)率也大幅下降。

與2016年廣州土地市場(chǎng)的先抑后揚(yáng)相反，2017年的廣州土地市場(chǎng)，表現(xiàn)為先揚(yáng)后抑的市場(chǎng)行情。

土地供應(yīng)量基本達(dá)標(biāo)

今年7月，廣州市國(guó)規(guī)委公布的《2017年廣州經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書(shū)》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《藍(lán)皮書(shū)》）數(shù)據(jù)顯示，今年廣州全市累計(jì)將供應(yīng)35幅商 住用地（如果地塊內(nèi)同時(shí)有居住與辦公功能的，統(tǒng)一歸為商 住用地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，下同）、39幅商服用地。

截至本月12日，廣州累計(jì)成交了36幅商 住用地、26幅商服用地（實(shí)際出讓土地僅統(tǒng)計(jì)廣州市國(guó)規(guī)委公開(kāi)掛牌出讓用地，且不含安置房項(xiàng)目，下同）。從出讓土地的幅數(shù)來(lái)看，已經(jīng)基本完成全年任務(wù)，比去年的54幅非工業(yè)用地明顯要多。

其中，增城今年出讓的土地最多，商 住地共出讓了13幅，比計(jì)劃中的7幅多了近一倍，預(yù)計(jì)明年、后年“東大倉(cāng)”仍將再領(lǐng)風(fēng)騷。

排名第二的是同處于東部的黃埔區(qū)，4幅商 住地加上9幅商服地，凸顯黃埔樓市商 住并舉的雄心。

南沙區(qū)的土地出讓并未出現(xiàn)在《藍(lán)皮書(shū)》中，不過(guò)該區(qū)今年已經(jīng)成交了6幅商 住地和3幅商服地，有望借廣東自貿(mào)區(qū)的優(yōu)勢(shì)與東部板塊一爭(zhēng)高下。

難得的是，今年住宅新貨短缺的白云區(qū)也出讓了3幅住宅用地，雖然比計(jì)劃中的10幅要少，但已是近年來(lái)難得的突破。

2017年廣州市各區(qū)土地出讓概況區(qū)域商 住地出讓?zhuān)ǚ┥?住計(jì)劃（幅）商服地出讓?zhuān)ǚ┥谭?jì)劃（幅）實(shí)際出讓合計(jì)（幅）增城1371014黃埔499113海珠2191811南沙60309番禺43034白云310174從化22002荔灣12112花都11112天河00181越秀00000合計(jì)3635263962 注：統(tǒng)計(jì)截至2017年12月12日

強(qiáng)者恒強(qiáng)將更加明顯

在今年的廣州土地市場(chǎng)上，高總價(jià)地塊與資產(chǎn)包頻頻出現(xiàn)。

今年7月，萬(wàn)科以551億元總價(jià)鯨吞廣信資產(chǎn)包，廣信資產(chǎn)包當(dāng)時(shí)的起拍價(jià)已經(jīng)達(dá)到446.77億元，絕非一般房企有實(shí)力染指。

本月1日出讓的地鐵13號(hào)線(xiàn)官湖車(chē)輛段及上蓋地塊，要求受讓企業(yè)具有地塊建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，毫無(wú)懸念由廣州地鐵以底價(jià)131.6億元奪得，除了定向拍賣(mài)以外，高總價(jià)也是該地塊的另一道門(mén)檻——成交總價(jià)僅次于2009年12月出讓的亞運(yùn)城地塊（225億元），為廣州公開(kāi)招拍掛歷史上第二高價(jià)地塊。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，受土地起拍價(jià)提高、保證金繳交比例提高、出讓條件更加復(fù)雜等因素影響，預(yù)計(jì)未來(lái)土地出讓的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加集中在部分實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資源豐富的房企上。

“房企+定向企業(yè)”新模式

在今年廣州土地市場(chǎng)上，定向出讓的土地并不少見(jiàn)，年底更出現(xiàn)了新的定向模式。

去年11月，金融城AT090904用地遭遇流拍；時(shí)隔一年，金融城AT090961地塊順利出讓。據(jù)了解，該用地將由南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán)與廣州市天河區(qū)政府、廣東保利、廣州產(chǎn)業(yè)投資基金合作開(kāi)發(fā)。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，這次金融城招商定位改變，更加貼近廣州實(shí)際。金融城規(guī)劃始于2012年，當(dāng)時(shí)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)設(shè)計(jì)僅限于金融總部、金融貿(mào)易、金融商業(yè)等類(lèi)別，引入領(lǐng)域相對(duì)較窄。本次首度引進(jìn)媒體企業(yè)可謂一大突破，意味著金融城招商引資趨于多元。新模式將為商服項(xiàng)目提供更多可能，之前對(duì)商服產(chǎn)品的調(diào)控旨在使其回歸屬性，“房企+定向企業(yè)”的模式將有利于發(fā)揮商服項(xiàng)目的作用，同時(shí)有望彌補(bǔ)個(gè)人買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)受限對(duì)商服市場(chǎng)帶來(lái)的影響。

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