上海樓市：成交遇冷 價格或進一步下跌

• 2017年12月29日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 553 30
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，今年上海郊區(qū)進一步成為新房供應的主力。

上海房地產(chǎn)市場整體情況如何？

“不敢說全部（二手房），現(xiàn)在誠心賣房的基本都會給議價空間。”昨日，上海市浦東新區(qū)金橋板塊一位房產(chǎn)中介告訴記者。這和去年上半年的情形完全不同，彼時這個板塊的房東面對多個買房者“搶房”的行情，大多會選擇臨時漲價。

二手房市場往往能夠反映出樓市的真實冷暖。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭日前表示，上海二手房市場今年的成交量，相比去年出現(xiàn)了腰斬，“成交量甚至可以說降到了腿肚子，價格相比去年也跌了10%左右”。

成交遇冷

數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，上海市新建商品住宅市場累計成交面積620萬平方米，同比下降52%；成交均價47390元/平方米，同比上漲24%。

新房成交量的下滑是由于供給的減少。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，截至12月28日，上海新建商品住宅可售面積僅為474萬平方米。在低供應量的背景下，上海新房市場單周成交量此前一度低于10萬平方米，這個交易量甚至低于2014年上海樓市深度調(diào)整時的周度成交量。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，今年上海郊區(qū)進一步成為新房供應的主力。數(shù)據(jù)顯示，今年新房供應面積排名前三的嘉定區(qū)、青浦區(qū)和寶山區(qū)，加起來的供應面積占全市總供應量的47.4%，比去年提升5.8個百分點；而徐匯區(qū)和長寧區(qū)今年沒有項目入市，據(jù)悉，某個區(qū)整年沒有新房供應的現(xiàn)象在上海樓市歷史上非常少見。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，上海外圍區(qū)域供應成為主力主要是價格因素，郊區(qū)一般以剛需為主，均價比較低，可以稀釋中高端樓盤對均價的影響。據(jù)悉，今年開發(fā)商預售證申領困難，尤其是一些高價樓盤很難通過審核。

去年10月，上海發(fā)布《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出進一步加強新建商品住房預銷售管理，全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區(qū)兩級審核（包括預售許可和現(xiàn)房銷售備案），對上市房源定價不合理的，堅決予以調(diào)整。加強在售新建商品住房項目銷售價格監(jiān)測監(jiān)管，不得擅自提價。

在預售限價政策的影響下，今年部分入市樓盤價格和二手房價格倒掛明顯，今年上半年上海樓市屢現(xiàn)排隊搶房現(xiàn)象。5月，上海市住建委發(fā)文，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價。

從新入市樓盤的搖號情況看，除了今年12月的中金海棠灣項目，其他樓盤參與搖號的客戶數(shù)普遍高于開發(fā)商推盤數(shù)。但盧文曦指出，隨著調(diào)控深入以及市場預期的逐步改變，一些新盤客戶的轉化率目前只有四成，而上半年可以達到七成。

市場預期的改變，也影響了二手房的成交量和成交價。同策研究院首席分析師張宏偉援引數(shù)據(jù)稱，今年前11個月上海二手房共計成交13.97萬套，較去年同期大跌61%。從月均數(shù)據(jù)看，上海今年二手房市場月均成交量在1.1萬套左右，明顯低于2016年3萬套左右的月均成交量，另外，上海二手房月度成交量在去年3月達到過最高值，為5.66萬套。

房企也觀望

影響買房者心態(tài)的，除了樓市成交量下滑、二手房出現(xiàn)議價空間外，還包括調(diào)控政策的出臺以及購房門檻等。一位在2015年年末就開始籌劃買首套房的人士表示，受限于“5年社?！遍T檻，他在2016年沒能買到房，在滿足購房條件后，能買得起的房子又太偏遠，“還是再等等看”。

盧文曦指出，在“買漲不買跌”的心態(tài)下，購房客群或進一步減少。經(jīng)過長期成交低迷，二手房議價空間有進一步打開的苗頭，尤其是一些“老破小”或者總價千萬以上的房源，接近9折的案例有所增多，因此，二手房市場伴隨著量能下滑，成交價還有進一步下跌的可能。

實際上，觀望情緒在房企中也存在?！耙驗橄迌r，很多拿了高價地的房企現(xiàn)在沒有辦法開盤，如果明年限價政策持續(xù)，很多房企可能會拖不起?！币晃坏禺a(chǎn)開發(fā)商高管表示。

楊紅旭指出，當前樓市地價存在一定的泡沫，從地價占房價的比重看，由于房企土地購置均價漲幅高于商品房成交均價漲幅，今年10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價占商品房銷售均價的比重已經(jīng)達到了64%，創(chuàng)下歷史新高。

資料顯示，在2016年，由于一線及部分熱點城市樓市火爆，開發(fā)商搶地導致地王頻出，“面粉貴過面包”的地塊數(shù)量大增，地價漲幅較大。2016 年下半年，部分熱點城市出臺相應政策控制地價增長，但從全國層面來看，總體地價漲幅并未受到抑制，2017年前11個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價為5161元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比增長26.4%。

“從現(xiàn)在的狀態(tài)看，我們打算分兩步走，限價和市場價之間價差不高的項目，我們會處理掉；如果價差太高，明確會虧損的則要想辦法，比如把存量資產(chǎn)進行證券化等方式。我們要保證現(xiàn)金流、謹慎調(diào)倉?！币晃簧鲜蟹科蟾吖軓娬{(diào)，明年房企最重要的是“掌握現(xiàn)金流的平衡”。

一位浙江房企高管則表示，公司此前主要布局三四線城市，目前公司正在“搶收”：搶開盤、快去化、快回籠。據(jù)悉，受益于三四線樓市的火爆行情，該公司在這兩年里每年的銷售額增幅均超過100%。

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