一城一策打開彈性空間 樓市將進(jìn)入長效機(jī)制構(gòu)建軌道

• 2018年12月26日 FanTianQing來源：新浪新聞、手機(jī)新浪網(wǎng) 310 13
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  市場快速增長，房地產(chǎn)投資行業(yè)發(fā)展機(jī)遇大，如何驅(qū)動行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動力？

  隨著房地產(chǎn)投資行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究，...

2018年年末，房地產(chǎn)調(diào)控政策陡起波瀾。進(jìn)入12月份，包括深圳、廣州、珠海、菏澤在內(nèi)的多個城市紛紛對調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，涉及一二三線各級城市。

2018年年末，房地產(chǎn)調(diào)控政策陡起波瀾。進(jìn)入12月份，包括深圳、廣州、珠海、菏澤在內(nèi)的多個城市紛紛對調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，涉及一二三線各級城市。

12月18日，山東菏澤住建局發(fā)文稱，取消實行一年的住房“限售令”。對于解除“限售令”的原因，文件強(qiáng)調(diào)，本市有不少準(zhǔn)備購買存量房的居民，尤其是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量房。

第二天，廣州市住建委發(fā)布文件，放松商服類物業(yè)的銷售限制。根據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》顯示，廣州針對2017年“330”新政前出讓的土地，含商服類物業(yè)的，不再限定銷售對象，個人賣家在獲得商服類物業(yè)不動產(chǎn)證兩年后，即可再次轉(zhuǎn)讓。

而此前，多家大型商業(yè)銀行已經(jīng)在深圳將首套房貸利率由基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)至上浮10%。

同時，珠海2區(qū)也已經(jīng)降低購房門檻，非珠海市戶籍居民購房，按個人條件已從此前的需連續(xù)5年社保改為只需繳納1個月、3個月、1年不等。

不過，值得注意的是，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“房住不炒”大方向未改，但因城施策打開地方微調(diào)空間。會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，意味著2019年在中央層面很難重現(xiàn)大的政策松動，整體以穩(wěn)為主；同時會議未再重申2017年會議“保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”，亦強(qiáng)調(diào)“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任”，打開地方政策微調(diào)空間。

而隨著地產(chǎn)調(diào)控及管控主體由中央下放到地方，預(yù)計地方政策自主權(quán)將提升，近期菏澤、珠海、杭州、廣州等地政策微調(diào)均體現(xiàn)分類指導(dǎo)的政策導(dǎo)向?？紤]國慶后多地樓市持續(xù)降溫，因城施策分類指導(dǎo)背景下，不排除未來更多地方政策出現(xiàn)適度微調(diào)。

此外，有券商的分析報告稱，因城施策還將帶來的是各線城市甚至是單個城市間房地產(chǎn)市場周期的錯位，未來很難再出現(xiàn)全國層面的房地產(chǎn)周期大幅波動。

樓市將進(jìn)入長效機(jī)制構(gòu)建軌道

中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系?！边@標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場將從短期差別化調(diào)控進(jìn)入構(gòu)建樓市健康發(fā)展長效機(jī)制的軌道。

過去近兩年的房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，熱點城市投機(jī)炒作動能基本消退，樓市邁出回歸居住屬性的堅實一步，堅挺的房價出現(xiàn)了松動，市場非理性成交回落。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年11月，我國一線城市二手住宅銷售價格持續(xù)下降，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有3個，較上月增加1個。受到資金面壓力趨緊的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以價換量的動力明顯增強(qiáng)；同時二手房市場漫天要價情況也顯著減少，市場成交漸趨理性。這些，都為下一步構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制奠定了堅實的基礎(chǔ)。

構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，房住不炒是根本定位。過去兩年我國房地產(chǎn)調(diào)控取得預(yù)期成效的基本經(jīng)驗，就是深入落實房住不炒，即在保障合理住房需求同時，有效抑制住房投資需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作行為，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運行穩(wěn)中有變，變中有憂，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，客觀上需要房地產(chǎn)市場能夠理性應(yīng)對，因城施策，分類指導(dǎo)。

構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，關(guān)鍵是要夯實城市政府主體責(zé)任。在因城施策、分類指導(dǎo)的政策框架內(nèi)，城市政府居于構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的中心地位，既是政策實施的主體，也要切實承擔(dān)落實房住不炒的責(zé)任。地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長和財政健康的可持續(xù)，都離不開健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。值得注意的是，當(dāng)前我國樓市穩(wěn)增長的邊際作用已經(jīng)受到了終端需求剛性約束。若是過于看重政策措施的短期效果，而不顧中長期效應(yīng)，不僅沒有可能形成長效機(jī)制，而且反過來還會阻礙長效機(jī)制的建設(shè)，損害到中期經(jīng)濟(jì)增長，并引發(fā)市場風(fēng)險過度積聚。因此，夯實城市政府主體責(zé)任，既要鼓勵城市政府因城施策，也要加強(qiáng)對城市政府的分類指導(dǎo)，更要強(qiáng)化對房地產(chǎn)政策措施效應(yīng)的監(jiān)測與督導(dǎo)，確保政策實施后房住不炒的底線不被突破。

構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，基礎(chǔ)是完善住房市場體系和住房保障體系。應(yīng)該看到，住房市場既包括商品房市場，也包括住房租賃市場。完善住房市場體系，就是要充分發(fā)展住房市場的各個子市場供應(yīng)，利用市場機(jī)制和法律制度，來調(diào)節(jié)和保障不同種類的住房需求，實現(xiàn)絕大多數(shù)人各得其所。同時也要盡快完善城市住房保障體系，增加包括限價房、廉租房、公租房在內(nèi)的保障房供應(yīng)，積極滿足城市中低收入人群基本居住需求，特別是熱點城市新就業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員的剛性居住需求，這不僅關(guān)系到城市社會就業(yè)的穩(wěn)定，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)的穩(wěn)固。

綜合看，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，既是構(gòu)建我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的邏輯起點，也是最終歸宿。關(guān)鍵就是要發(fā)揮城市政府的主觀能動作用，既要鼓勵城市政府因城施策，也要進(jìn)行分類指導(dǎo)，強(qiáng)化督導(dǎo)問責(zé)。而基礎(chǔ)則是不斷完善的住房市場體系和住房保障體系，既發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，又有公共職能供應(yīng)，確保滿足所有人的居住需求。

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