“兩集中”“三道紅線”政策下中國(guó)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)如何發(fā)展

• 2021年7月19日 LuoYuGui來(lái)源：人民網(wǎng) 搜狐等綜合 950 59
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今年3月開(kāi)始，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市率先實(shí)施“兩集中”供地新政；中央對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管“三道紅線”政策的出臺(tái)，意味著“去杠桿、降負(fù)債”成為房企重要任務(wù)之一。

土地開(kāi)發(fā)相關(guān)動(dòng)態(tài)

2020年初，據(jù)中國(guó)自然資源報(bào)消息，自然資源部日前通報(bào)了全國(guó)531個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用情況。根據(jù)通報(bào)，國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)利用程度總體良好，土地利用程度、利用強(qiáng)度穩(wěn)步提升，用地結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，但用地效益穩(wěn)中有降。據(jù)了解，2019年度國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用情況監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)實(shí)行自愿參評(píng)原則，共有531個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)參與本次監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，涉及面積49.57萬(wàn)公頃。通報(bào)顯示，參評(píng)的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用情況呈現(xiàn)四大特征。一是土地利用程度顯著提高，共有可開(kāi)發(fā)建設(shè)土地47.80萬(wàn)公頃。二是土地利用強(qiáng)度穩(wěn)步提升，綜合容積率、工業(yè)用地綜合容積率、建筑密度以及工業(yè)用地建筑系數(shù)較2018年度均有所提高。三是開(kāi)發(fā)區(qū)用地結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，工業(yè)用地率比2018年度提高了0.14%。四是開(kāi)發(fā)區(qū)用地效益有所降低，工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度比2018年度提高了3.40%，工業(yè)用地地均稅收比2018年度減少了4.41%。

2020年11月，自然資源部印發(fā)《土地征收成片開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，對(duì)《土地管理法》第四十五條規(guī)定的土地開(kāi)發(fā)的“成片征收”標(biāo)準(zhǔn)作出了規(guī)定。成片開(kāi)發(fā)，是指在國(guó)土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)的集中建設(shè)區(qū)，由縣級(jí)以上地方人民政府組織的對(duì)一定范圍的土地進(jìn)行的綜合性開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)?！锻恋卣魇粘善_(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》要求，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃，組織編制土地征收成片開(kāi)發(fā)方案，將其納入當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，并報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

中國(guó)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展分析

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2021年4月份，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為17742萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比，這一數(shù)據(jù)也下降了10.5%。新開(kāi)工面積增速放緩，土地出讓“兩集中”政策被認(rèn)為是主要原因之一。今年3月開(kāi)始，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市率先實(shí)施“兩集中”供地新政，也就是集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，一年內(nèi)發(fā)布住宅用地公告不超過(guò)三次。在重點(diǎn)城市試行土地出讓“兩集中”政策后，業(yè)內(nèi)人士表示，相關(guān)政策或改變房地產(chǎn)行業(yè)原有開(kāi)發(fā)節(jié)奏，后期或造成新盤(pán)集中上市。

中央對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管“三道紅線”政策的出臺(tái)，意味著“去杠桿、降負(fù)債”成為房企重要任務(wù)之一?！叭兰t線”是指監(jiān)管層于2020年針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)的融資新規(guī)，即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速會(huì)有進(jìn)一步收窄的現(xiàn)象，當(dāng)前要防范房企受制于“三道紅線”等影響。銷售方面，隨著各地信貸政策的收緊、購(gòu)房政策持續(xù)管控，對(duì)于樓市有利空影響，但交易不會(huì)太差。

五年規(guī)劃是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，也是一種綱領(lǐng)性文件?！笆奈濉睍r(shí)期是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要?dú)v史性窗口期，是全面完成小康社會(huì)建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)，向全面實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化邁進(jìn)承上啟下的關(guān)鍵時(shí)期，做好“十四五”規(guī)劃編制工作意義重大、影響深遠(yuǎn)?！笆奈濉币?guī)劃是邁進(jìn)新時(shí)代的第一個(gè)五年規(guī)劃，是未來(lái)30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新起點(diǎn)。

中研普華通過(guò)對(duì)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析土地開(kāi)發(fā)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的《2021-2025年中國(guó)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》，以專業(yè)的研究方法幫助客戶深入的了解土地開(kāi)發(fā)行業(yè)，發(fā)現(xiàn)投資價(jià)值和投資機(jī)會(huì)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高管理和運(yùn)營(yíng)能力。

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