澳門商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)深度分析

• 2022年1月4日 WuYaNan來源：互聯(lián)網(wǎng) 834 51
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澳門這個(gè)地方比較特殊，所有業(yè)態(tài)都圍繞博彩業(yè)。如果非要把商業(yè)單獨(dú)拿出來，是否應(yīng)該說澳門的商業(yè)發(fā)展依靠博彩和旅游業(yè)帶動(dòng)。

澳門商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如何？商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地使用性質(zhì)是商業(yè)用地，土地使用年限為40年(從土地出讓日起算)。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第21條相關(guān)規(guī)定，商業(yè)用地使用期限屆滿的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同并交付土地使用權(quán)出讓金。

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)現(xiàn)金流的依賴非常高。老牛對(duì)部分A股上市的房地產(chǎn)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)的上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到69.73%，這個(gè)水平在傳統(tǒng)行業(yè)里面已經(jīng)很高了;財(cái)務(wù)費(fèi)用(融資成本)占營(yíng)業(yè)總收入比例更是高達(dá)5.45%(注意：是占總收入，而不是凈利潤(rùn))。

其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的金融杠桿要遠(yuǎn)大于普通住宅，換句話說，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要比普通住宅開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)要大的多。商業(yè)地產(chǎn)所開發(fā)的商業(yè)用房曾經(jīng)是財(cái)富的象征，尤其是臨街商鋪更是“一鋪難求”。雖然商業(yè)用房開發(fā)成本較高，投資較大，但是商業(yè)用房，用的是房，投資的是“地”，并不是鋼筋水泥多值錢投入大，而是地處城市黃金地段，升值較快。

澳門商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)深度分析

澳門這個(gè)地方比較特殊，所有業(yè)態(tài)都圍繞博彩業(yè)。如果非要把商業(yè)單獨(dú)拿出來，是否應(yīng)該說澳門的商業(yè)發(fā)展依靠博彩和旅游業(yè)帶動(dòng)。

伴隨著城市化水平的快速提升和城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大， “一城一心”的城市格局被打破，城市的環(huán)線發(fā)展由此外拓至中環(huán)。而傳統(tǒng)的市中心區(qū)域逐漸難以輻射居住在更遠(yuǎn)區(qū)域，由此城市商業(yè)中心的發(fā)展也從單核向多核演變。商業(yè)地產(chǎn)，是指作為商業(yè)用途的房地產(chǎn)，商業(yè)用房多處在城市黃金地段或商業(yè)圈。

商業(yè)地產(chǎn)受地產(chǎn)開發(fā)紅利期快速增長(zhǎng)的慣性影響，面對(duì)變革似乎正在經(jīng)歷既有經(jīng)驗(yàn)的急剎車，如何應(yīng)對(duì)變化，既響應(yīng)現(xiàn)有趨勢(shì)，還要弄清未來發(fā)展的方向，唯有加快“創(chuàng)新”。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及其細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展總體上已經(jīng)飽和，增量發(fā)展放緩，存量競(jìng)爭(zhēng)激烈，購(gòu)物中心、酒店、寫字樓、長(zhǎng)租公寓等商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。但是，中產(chǎn)群體擴(kuò)大、消費(fèi)加速升級(jí)、擴(kuò)大內(nèi)需驅(qū)動(dòng)、城市更新帶動(dòng)、資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型等影響下，行業(yè)仍存在結(jié)構(gòu)性的發(fā)展機(jī)會(huì)。

后開發(fā)時(shí)代巨大的房地產(chǎn)存量規(guī)模，為商業(yè)地產(chǎn)的積蓄發(fā)展勢(shì)能提供了巨大的增量空間，商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必會(huì)成為房企加速存量轉(zhuǎn)型、搶先掘金萬億元市場(chǎng)的新賽道。

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