二手房市場深度全景分析 二手房市場價(jià)格修正接近完成

• 方蔓桃 2024年1月30日 來源：百度 790 48
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為確保二手房行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價(jià)值，我們研究團(tuán)隊(duì)通過上市公司年報(bào)、廠家調(diào)研、經(jīng)銷商座談、專家驗(yàn)證等多渠道開展數(shù)據(jù)采集工作，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個(gè)側(cè)面綜合了解二手房行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，以及

中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與典型的房地產(chǎn)泡沫是極其不同的，供應(yīng)過剩很不明顯，且供應(yīng)過剩的清除(如果存在的話)是十分徹底的。

過去兩年，房地產(chǎn)市場是影響中國經(jīng)濟(jì)最為核心的因素，這已成為政府和市場的廣泛共識。2024年房地產(chǎn)市場走向如何，仍有諸多疑問。

有人認(rèn)為，二手房中介費(fèi)由市場驅(qū)動，有其內(nèi)在的價(jià)格形成機(jī)制，低傭金不利于調(diào)動中介積極性。實(shí)際上，結(jié)合當(dāng)前的市場現(xiàn)狀、供需關(guān)系和購房預(yù)期看，低傭金交易不僅是形勢使然，更代表著發(fā)展潮流。

為確保二手房行業(yè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性以及內(nèi)容的可參考價(jià)值，我們研究團(tuán)隊(duì)通過上市公司年報(bào)、廠家調(diào)研、經(jīng)銷商座談、專家驗(yàn)證等多渠道開展數(shù)據(jù)采集工作，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行多維度分析，以求深度剖析行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域，使從業(yè)者能夠從多種維度、多個(gè)側(cè)面綜合了解二手房行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，以及創(chuàng)新前沿?zé)狳c(diǎn)，進(jìn)而賦能二手房從業(yè)者搶跑轉(zhuǎn)型賽道。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場需求端疲弱，市場觀望情緒較濃。作為二手房交易中的重要一環(huán)，房產(chǎn)中介應(yīng)深刻洞悉市場變化，不能再寄望于走老路，而應(yīng)在提高服務(wù)質(zhì)量上發(fā)力，通過差異化精細(xì)化服務(wù)提高市場占有率，從而創(chuàng)造更大的商業(yè)價(jià)值。

不少人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)泡沫在更早的時(shí)候就應(yīng)該破滅，只是因?yàn)榉N種原因，破滅和修正一再被推遲，直到2021年~2022年才終于開始徹底清算和修正。一個(gè)不斷吹大的泡沫，修正盡管會延遲，但遲早要發(fā)生。從全世界來看，泡沫破滅總會帶來社會痛苦，政府不應(yīng)該救泡沫，也很難救得起來。

美國的情況與日本類似。2002年之前，美國房地產(chǎn)投資占GDP比重也在8%左右。2003年房地產(chǎn)投資占比快速上升。泡沫破滅之后，供應(yīng)快速下降。不同之處在于，泡沫破滅后美國立即開始了對供應(yīng)過剩的清除，房地產(chǎn)投資一度下跌到5%左右的水平，而日本至少拖了6年時(shí)間。

2013年以后，美國清除過剩的過程基本結(jié)束，房地產(chǎn)投資重新回到比較正常的水平，占比接近7%，比泡沫之前低1個(gè)百分點(diǎn)。美國從2008年泡沫破滅到2013年經(jīng)濟(jì)大體恢復(fù)正常，大約也花了五年時(shí)間。

值得注意的是，中國似乎沒有出現(xiàn)明顯的供應(yīng)過剩的堆積。中國房地產(chǎn)投資占GDP比重的峰值出現(xiàn)在2013年，此后房地產(chǎn)投資占比快速下降，到2024年可能會下降到5.5%左右。

如果認(rèn)為2016年~2021年中國經(jīng)歷了房地產(chǎn)明顯的泡沫化過程，從投資情況看，供應(yīng)超過趨勢顯著擴(kuò)大的情況似乎沒有，或者相當(dāng)輕微。作為對比，2021年以后，供應(yīng)的下降則是極其顯著的。

沿著這樣的思路，很多人認(rèn)為，當(dāng)前情況是遲早要付出的代價(jià)。歷史上，美國、日本以及其他很多國家都付出過泡沫破滅的代價(jià)。中國既然享受了房地產(chǎn)泡沫被吹大時(shí)的好處，就不得不承擔(dān)泡沫破滅后的代價(jià)。

從泡沫破滅后修正的國際經(jīng)驗(yàn)看，泡沫從破滅到完全被吸收也許要經(jīng)歷五年左右或更長的時(shí)間，然后經(jīng)濟(jì)才會回到相對較弱的正常擴(kuò)張區(qū)間。在修正過程中，總需求會很弱，經(jīng)濟(jì)各方面都面臨困難。

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國二手房市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》分析：

二手房市場作為一個(gè)新型的房地產(chǎn)市場卻在近些年來迅速崛起，成為了房地產(chǎn)市場交易的主力軍。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國二手房市場的掛牌量和銷售量出現(xiàn)了明顯的上升趨勢。

中國人口眾多，城市化水平不斷提高，人們對住房的需求呈現(xiàn)出持續(xù)增長的態(tài)勢。由于歷史原因和城市規(guī)劃的需要，二手房市場成為滿足住房需求的重要渠道之一。同時(shí)，二手房市場還具備更多元化的選擇和較為靈活的交易方式，能夠滿足不同層次、不同需求者的購房需求。

二手房市場機(jī)遇分析

國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》，支持剛性和改善性住房需求。公安部全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策。央行要求優(yōu)化服務(wù)民營企業(yè)激勵機(jī)制、做好銀企融資對接、精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策。地方層面：北京、貴州、遂寧、深圳等多地放松公積金貸款政策，提高最高貸款額或降低公積金貸款首付比例。鄭州發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展十五條，南京出臺8條新政促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。南昌召開房地產(chǎn)形勢分析會，將制定措施支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展;贛州出臺促進(jìn)剛性和改善性需求政策。

綜合來看，2023年房地產(chǎn)市場供需兩端都面臨著沖擊和壓力。一方面，需求端受到政策放松、信貸支持、積壓需求釋放等因素的刺激，呈現(xiàn)出修復(fù)和復(fù)蘇的態(tài)勢，但也存在區(qū)域差異、結(jié)構(gòu)性失衡、價(jià)格敏感等問題。另一方面，供應(yīng)端受到土地制度改革、去庫存壓力、資金鏈緊張等因素的影響，呈現(xiàn)出供應(yīng)不足、成本上升、競爭加劇等特征。

總結(jié)來看，流行觀點(diǎn)認(rèn)為中國正在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫的破滅。但在供應(yīng)過剩層面，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與典型的房地產(chǎn)泡沫是極其不同的，供應(yīng)過剩很不明顯，且供應(yīng)過剩的清除(如果存在的話)是十分徹底的，時(shí)間非?？欤确浅４?。

未來，想要了解更多二手房行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2023-2028年中國二手房市場深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》。

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