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房地產(chǎn)業(yè)收益率或降
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-2-14
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2月5日，已公布年報的11家房地產(chǎn)上市公司，2007年實現(xiàn)營業(yè)收入231.31億元，同比增長56.09%；實現(xiàn)營業(yè)利潤59.83億元，同比增長104.15%；歸屬母公司股東的凈利潤共計42.66億元，同比增長117.39%。
行業(yè)毛利率達到25.87%。
另外，尚未公布年報的房地產(chǎn)上市公司，共有42家發(fā)布業(yè)績預(yù)告，其中34家為"預(yù)增"；4家"扭虧"。預(yù)增幅度100%以上的有26家。
行業(yè)分析人士指出，2007年，受剛性需求拉動和實際利率較低的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)景氣度不斷攀升，由此房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績呈現(xiàn)高速增長。他們認為，經(jīng)濟增長、人口紅利和消費升級等因素的長期存在，將助推房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)向好；不過，貨幣政策從緊后，行業(yè)的增長率和收益率將會有所降低。
受益于房價上漲
業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)上市公司2007年的業(yè)績喜人；主要是受益于全國房價上漲；"因為上漲的部分基本都是利潤"。因此，房地產(chǎn)公司的凈利潤增長高于營業(yè)收入的增長。
國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，2007年，全國70個大中城市，平均房屋銷售價格比上年同期上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個百分點。
從月度統(tǒng)計看，全國房價呈現(xiàn)出先穩(wěn)步增長，后加速上揚，再緩慢增長的態(tài)勢。2007年年初，全國70個大中城市房價漲幅比較平穩(wěn)。1至5月漲幅在6%左右波動；進入6月，漲幅躍上了7%，而且不斷加速；7至12月漲幅分別達到7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%和10.5%。以2007年12月份為例，同比漲幅超過15%的城市達到了9個。
分析人士表示，雖然進入第四季度，部分一線城市的樓市呈現(xiàn)"有價無市"的局面，但從全國來看，2007年房地產(chǎn)市場的銷售情況依然保持良好；所以，多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的銷售收入，保持了50%以上的增幅。
與此相對應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也保持高速增長。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2007年全年，我國全社會固定資產(chǎn)投資137239億元，比上年增長24.8%，加快0.9個百分點；而房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，增速同比上升8.4個百分點，遠高于其他行業(yè)的投資增長速度。
有券商研究報告指出，一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，投資情況要視后續(xù)房屋銷售情況而定，回收速度一般較慢。但近年來房地產(chǎn)市場銷售狀況持續(xù)升溫，從目前上市公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以看出，房地產(chǎn)業(yè)的周轉(zhuǎn)速度已經(jīng)接近上市公司的整體水平。
今年業(yè)績已鎖定
對于房地產(chǎn)公司而言，除了當(dāng)期結(jié)算收入外，預(yù)收賬款也在不斷增加，這是已經(jīng)實現(xiàn)但尚未結(jié)算的銷售收入。已公布年報顯示，房地產(chǎn)上市公司預(yù)收賬款項目已經(jīng)可以保證2008年的業(yè)績。
數(shù)據(jù)顯示，11家公布年報的房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款共計221.64億元，同比增長86.3%；是2007年營業(yè)收入的95.8%。其中，保利地產(chǎn)（600048）、萬通地產(chǎn)（600246）、華發(fā)股份（600325）等5家公司的預(yù)收賬款超過營業(yè)收入。
以華發(fā)股份為例，2007年公司實現(xiàn)營業(yè)收入21.66億元，同比增長155.69％；而預(yù)收賬款已達3.69億元，為公司營業(yè)收入的1.56倍。2007年，華發(fā)股份結(jié)算項目面積31.27萬平方米，結(jié)算收入21.22億元，分別同比增長119.75%和154.72%；而公司2008年的結(jié)算項目已經(jīng)全部預(yù)售，因此基本鎖定了2008年的業(yè)績。
市場人士分析，目前，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的項目儲備一般可以維持三年以上開發(fā)；盡管去年四季度開始，以北京、廣州、深圳為代表的部分區(qū)域房價上漲偏快，結(jié)構(gòu)性泡沫初顯。不過，從全國來看，在成本拉動、供給限制、需求推動和房地產(chǎn)行業(yè)壟斷屬性等因素共同作用下，房價仍然具備上漲動力。因此，未來2至3年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績?nèi)詫⒕S持25%－50%的增長。
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