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解析三亞度假地產(chǎn)變革
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2007-10-22
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一場度假地產(chǎn)的變革正在悄然興起。
2008-2010年中國正餐行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機2008-2010年中國游樂場設(shè)備行業(yè)應(yīng)對金融危機影響 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機2008-2010年中國旅游景點行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機2008-2010年中國飯店行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機在北京從事媒體工作的張冰2005年前往三亞旅游時，被這里的優(yōu)美風(fēng)光所吸引，也為這里的低房價動心，給自己置辦了一套景觀優(yōu)美的海景房。但是，隨之而來的并不是隨時前往海邊度假的悠閑，而是裝修、照管房子等一大堆煩惱事。
2007年十一黃金周，一種新型的“換房游”在國內(nèi)悄悄興起，但結(jié)果卻令嘗試者叫苦不迭�！皳Q房后，我為了打掃衛(wèi)生還專門請了一天的假！”提起國慶在三亞的“換房游”，在北京一家外資廣告公司工作的王禺形容自己如同“吃了蒼蠅”一樣的難受。
面對這種市場困境，專家指出，新興的度假經(jīng)濟正在催生新型的度假地產(chǎn)產(chǎn)品，促進(jìn)中國度假地產(chǎn)的發(fā)展。
“任何一種市場行為，均為了滿足某種需求而存在�！比A盈置地董事長周良君說，“度假地產(chǎn)最根本的市場價值在于滿足了度假需求。但是，三亞乃至中國目前一些低級的度假地產(chǎn)開發(fā)模式?jīng)]有為度假需求和增加購買者的度假效益提供系統(tǒng)的解決方案。三亞鳳凰水城的開發(fā)填補了市場的這一空缺。”
三亞的度假時代
世界度假經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律表明，國民人均GDP超過1000美元時，國內(nèi)就會出現(xiàn)旅游觀光需求；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元，旅游觀光需求向度假需求轉(zhuǎn)變；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時，度假需求進(jìn)入高速增長階段，當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元時，旅游經(jīng)濟逐漸向度假經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，并進(jìn)入成熟期。
上世紀(jì)90年代的中國度假泡沫破裂是因為缺乏經(jīng)濟支撐。但是，現(xiàn)在經(jīng)濟支撐已經(jīng)形成了。2006年中國人均GDP已經(jīng)達(dá)到1970美元，2006年中國有37個大中城市人均GDP全面突破3000美元。意味著2007年中國已全面進(jìn)入旅游經(jīng)濟向度假經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期。
與此同時，人均GDP超過2000美元并持續(xù)高速增長，將促使城市化及房地產(chǎn)行業(yè)高速增長，由此形成度假需求及不動產(chǎn)投資需求的強大市場基礎(chǔ)。中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展及旅游度假經(jīng)濟的共同推動催生了度假地產(chǎn)。
并不是所有的旅游城市都能成為度假城市。一般來說，有著得天獨厚、舉世矚目的天然或人文度假資源、面向全國乃至世界的理想度假目的地，才適合發(fā)展度假地產(chǎn)。
中國惟一的熱帶海濱度假城市三亞，必然成為中國度假地產(chǎn)的前沿地。三亞的自然條件在中國乃至亞洲都是獨特的。資料顯示，中國富裕起來的人將三亞作為首選度假地。
從今年開始，三亞的度假市場已經(jīng)形成了淡季不淡的局面。很多民宅自發(fā)地改造為旅館，供旅客長短期的租住。從發(fā)展趨勢上看，三亞的度假地產(chǎn)不是房地產(chǎn)先行拉動的，而是市場需求自發(fā)形成的。
度假地產(chǎn)困境
一方面是度假經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展及其帶來的巨大地產(chǎn)需求。三亞市場目前出現(xiàn)了無房可賣的局面。在周良君看來，原因主要有幾個方面：一是三亞市場的整體供應(yīng)量不大；二是經(jīng)濟發(fā)展好，老百姓口袋里的錢多了，所以度假的人多了，需求也大了。
另一方面則是度假地產(chǎn)尚處于初級階段無法滿足市場需求的現(xiàn)實。
度假地產(chǎn)是以度假需求作為最基本的市場動因展開的房地產(chǎn)開發(fā)。其基礎(chǔ)是從旅游觀光向度假休閑需求變化過程中，形成了對度假物業(yè)的大量需求。開發(fā)商沒有為度假和投資需求提供系統(tǒng)的解決方案，同時購買者對其物業(yè)能夠提供的度假效益缺乏清晰理解，供需方的市場行為都處于初級狀態(tài)。
以三亞為例，由于市場很好，產(chǎn)品不愁賣，所以市場上沒有產(chǎn)生真正適應(yīng)度假需求的產(chǎn)品。三亞旅游度假地產(chǎn)目前的基本形式是依托于熱點旅游城市開發(fā)住宅類物業(yè)。在開發(fā)模式上簡單地復(fù)制常規(guī)房地產(chǎn)建房子、賣房子的簡單方式，“最聰明”、“最簡單”，“低成本”地運作項目。度假物業(yè)的購買者在三亞一般基于“投資增值”、“度假”、“養(yǎng)生”三大利益動機而購房。但現(xiàn)實是：單一的常規(guī)住宅類產(chǎn)品，系統(tǒng)服務(wù)缺失，購買價值根本無法實現(xiàn)。
從投資增值的角度來看，物業(yè)價值依托高速增長的市場需求的確在增加，但問題是三亞目前不存在成熟的三級市場，缺乏完善、發(fā)達(dá)、暢通的交易服務(wù)體系，買賣雙方天各一方，要在市場中相遇只有靠“緣分”，所有的物業(yè)增值成為了“有價無市”。
購買者首先要付出巨大的時間及精力成本來面對裝修難題，或者是“毛坯房”安靜地放置著，“度假、養(yǎng)生效益”無從談起；或者費盡周折裝修完畢，長期無人清理、維護、通風(fēng)，偶爾入住時，面對的卻是“難以忍受的異味”、“發(fā)霉的被褥”、“銹跡斑斑的水漬”、“滿屋子的灰塵”。同時，沒有醫(yī)療支持、沒有度假生活配套及服務(wù)支持，原本追求的生活享受根本無從談起。
鳳凰水城詮釋度假地產(chǎn)精髓
在這樣的市場背景之下，鳳凰水城應(yīng)運而生。面對度假時代的來臨，面對中國度假地產(chǎn)初級發(fā)展階段，面對“小城市中的超級大盤”的悖論，面對8年以上的開發(fā)周期存在的不確定性，三亞鳳凰水城充分理解度假時代、度假地產(chǎn)，充分理解三亞，更重要的是充分理解購買者的需求，在天賦資源、項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、后續(xù)服務(wù)上全方位體現(xiàn)出度假地產(chǎn)特色。
三亞鳳凰水城的市場戰(zhàn)略選擇是：理解需求，滿足需求。這包括提供一套全面滿足度假需求、實現(xiàn)購買者的度假效益、投資效益最大化的系統(tǒng)解決方案，從而形成項目持續(xù)的核心優(yōu)勢，并在開發(fā)周期內(nèi)形成強大的抗風(fēng)險能力，突破中國旅游度假地產(chǎn)的低級階段。在此基礎(chǔ)上形成鳳凰水城項目開發(fā)理念：服務(wù)造城，開創(chuàng)中國度假地產(chǎn)新時代，成為中國第一代度假地產(chǎn)的代表作。
鳳凰水城在項目規(guī)劃伊始便充分考慮17公里三亞灣、3公里三亞河原生態(tài)河濱、連綿山景、地?zé)豳Y源等天賦景觀及資源體系與項目開發(fā)建設(shè)的關(guān)系。針對地塊形態(tài)及不同的市場需求，項目規(guī)劃了八大度假居住區(qū)、三個功能性中心等結(jié)構(gòu)體系。并充分考慮各類商業(yè)配套、學(xué)校、會所設(shè)施的規(guī)劃。
在鳳凰水城的空間總體規(guī)劃構(gòu)思上，在不超過容積率1的指標(biāo)條件下，以“大疏大密”為原則來進(jìn)行各類產(chǎn)品的平面布置，保障每一類型產(chǎn)品、每一個組團都有良好的景觀品質(zhì)與尺度舒適感。
度假是一個短期行為，對產(chǎn)品的需求是具有特殊性的。例如，對硬件的需求，居家可能要求三房兩廳，但度假就不同了，可能只需要廳臥合一，有個大露臺，適合朋友聚會，等等。它需要一個更適合度假需求的空間。
度假產(chǎn)品對軟件的要求就更有特點。因為是短期居住，人生地不熟，需要的是便利和方便，需要更高水平的服務(wù)。業(yè)主不住的時候要有人管理，有人打掃，最好還能代理出租，等等。
針對度假產(chǎn)品對服務(wù)的要求，鳳凰水城成立了中國第一家泛酒店度假屋公司。
所謂泛酒店，可以理解為整個樓盤就是一個酒店，提供全套的服務(wù)。由于有了鳳凰水城泛酒店度假屋服務(wù)公司的存在，鳳凰水城成為了全球最大的泛酒店度假屋。
鳳凰水城在考慮服務(wù)內(nèi)容設(shè)計提供方面，圍繞短期、中長期度假住居客人的不同實際情況，依托五星級酒店的服務(wù)平臺，將整個社區(qū)視為酒店客房的自然延伸，從而將項目近2萬個物業(yè)單位納入“泛酒店”服務(wù)體系之中。
泛酒店度假屋服務(wù)公司首先提供常規(guī)的服務(wù)，包括定期通風(fēng)清潔、戶內(nèi)保養(yǎng)。第二，提供酒店式的服務(wù)，包括交通出行、洗衣、送餐等。第三，兼具一些旅行社的職能，提供旅游相關(guān)的服務(wù)。此外還提供更多的增值服務(wù)：健康綠色食品、SPA水療、寵物寄養(yǎng)、假日度假產(chǎn)品交換、體檢、托幼、旅游代理、貼身保安等等。
另一個更具特色的是中介交易的職能。為滿足部分業(yè)主非入住期間的經(jīng)營愿望，鳳凰水城利用自身的酒店資源、規(guī)模優(yōu)勢，可以為該部分業(yè)主提供對應(yīng)的物業(yè)委托經(jīng)營服務(wù)，由未來的度假屋管理公司進(jìn)行酒店式的中短期“客房化”經(jīng)營，使得業(yè)主能獲取一定的租金回報。
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