- 保護(hù)視力色：
2007年深圳房地產(chǎn)市場回顧及2008年展望
-
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-3-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 深圳 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
-
關(guān)鍵詞:
1、價格走勢及成交量
2、政策總結(jié)
3、個案——“半島城邦”
4、展望█價格走勢及成交量
判斷一個樓市走勢如何，價格和成交量是直接的。
2007年深圳的樓市無疑是最引人注目的焦點(diǎn)，1到7月份全市商品房特別是住宅銷售價格一路上漲，在全國城市房價漲幅榜上位列第一。
7月份是深圳樓市的分界點(diǎn)，7月份之前，深圳樓市總體呈現(xiàn)“越漲越買，越買越漲”的瘋狂狀態(tài)，商品房的價格特別是住宅價格一路走高，住宅的價格在7月份達(dá)到頂峰—19169元/平方米，而后就開始大幅下滑，成交量也呈現(xiàn)相同的特點(diǎn)，1季度，市場處于明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)，商品房銷供比高達(dá)8.75，住宅的銷供比更高達(dá)9.64，4至7月份，供銷比在0.73-1.07的范圍內(nèi)波動，供需基本平衡。7月份之后首先從住宅開始，銷售量大幅下滑，到12月份，住宅的銷供比跌至0.18，商品房跌至0.17，市場陷入“量價齊跌”的尷尬境地，市民持幣觀望氣氛濃厚，負(fù)資產(chǎn)開始增多，眾多炒家被套牢。
數(shù)據(jù)顯示，整體來講，2007年雖然政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是2007年深圳商品房價格還是持續(xù)上升，12月份達(dá)到16336元／平方米，較年初的11875元／平方米增長了37.6％。12月份住宅均價由最高峰的19169元/平方米降到16151元/平方米，但較年初的10872元/平方米仍上漲了48.6%，總體上仍是全國增幅最快、價格最高的城市之一。
2007年1-12月商品房及住宅交易價格走勢（表1）
2007年1-12月商品房及商品住宅交易量分布（表2）
數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，深圳國土局2007年1-12月商品房及銷供比走勢（表3）
█07年總結(jié)
那么，引起深圳樓市驟然變臉的原因是什么呢？一方面是因?yàn)?005年以來房價持續(xù)的快速上漲，除了真正的住房需求所引發(fā)外，主要還是由于旺盛的投資需求所推動，房價漲幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們的收入漲幅，使得居民購房支付能力逐漸下降，抑制了廣大群眾的合理住房需求，而“房價上升、需求減少、進(jìn)而抑制房價上升”的市場規(guī)律最終開始發(fā)揮其自身調(diào)節(jié)作用，使得房價向理性回歸。
另一方面，國家和深圳本地的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，尤其是深圳商業(yè)銀行住房貸款額度的控制和國家有關(guān)部門規(guī)定第二套住房執(zhí)行40%首付加1.1倍利率并以家庭為單位來認(rèn)定住房貸款次數(shù)的政策，是對2007年房地產(chǎn)市場影響力較大的新政，使住房市場的資金來源得到了嚴(yán)格控制。此外限外令、6次加息、保障性住房政策等一系列涉及土地、金融、住房保障、稅收、市場整治、外資利用等各個方面的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，宏觀調(diào)控的綜合作用逐漸顯現(xiàn)，使深圳市場的投資和投機(jī)現(xiàn)象得到了有效抑制， 避免了市場規(guī)律失靈而陷入“越漲越買，越買越漲”的怪圈。因此，深圳房價出現(xiàn)下降，是市場和宏觀調(diào)控政策多種因素綜合作用的結(jié)果 。
█個案——“半島城邦”
針對深圳樓市的冰火兩重天現(xiàn)象，央視曾多次進(jìn)行專題報道。其中，央視曾三次提過深圳樓市變化的典型代表“半島城邦”。
“半島城邦”是深圳關(guān)內(nèi)唯一擁有一線海景的豪宅項(xiàng)目，總建筑面積為100萬平方米，是深圳市超級大盤。一期1012套于2006年2月18日公開發(fā)售，五天售完，當(dāng)時實(shí)現(xiàn)均價11500元/平方米。
07年初，一期的二手房開始進(jìn)行三級市場流通。上半年，市場異�；鸨偌由稀鞍雿u城邦”一期占有了稀有海景資源，它的價值受到買家的重估，其臨海景單元最高峰時直逼5萬元/平方米，一期的業(yè)主一轉(zhuǎn)手，就能賺到200萬以上；隨著9.28政策第二套住宅需首付40%及1.1倍利率的實(shí)施，深圳樓市開始走向價降量跌，“半島城邦”也不例外，具體體現(xiàn)在海景單元3萬元/平方米左右，就有業(yè)主放盤，比起最高峰時，明顯跌了不少。
當(dāng)然，有錢賺的，有交易的，有買家的，才有炒家，“半島城邦”能成為07年最具風(fēng)云的樓盤，其自有過人的地方，不說其它，光它是深圳市區(qū)內(nèi)最大的進(jìn)海社區(qū)就足夠人想象了。
█展望
深圳樓市在經(jīng)歷了2007年的“大起大落”，2008年又將會迎來怎樣的市場變化呢？各種猜測，使目前的深圳樓市再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
從宏觀調(diào)控背景，國家已經(jīng)明確2008年將實(shí)行緊縮的貨幣，2008年缺乏積極信貸支撐的投資需求將會越來越少，投資需求主導(dǎo)的市場逐漸讓位于自住需求市場，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房保障政策進(jìn)一步推進(jìn)等使2008年的市場供應(yīng)更為充裕，因此房價缺乏大幅上漲的動力。
從另一個方面來看 ，當(dāng)前國內(nèi)資金流動性過剩、經(jīng)濟(jì)快速增長、居民收入持續(xù)增加、物價上漲因素導(dǎo)致的負(fù)利率（儲蓄利率低于通貨膨脹率）將不斷地把居民儲蓄擠向股市、樓市等，加上深圳人口持續(xù)快速增長，自主性需求和改善型需求旺盛，土地空間有限等因素，長期來看，房地產(chǎn)市場仍有持續(xù)增長的支撐；再者，從國家宏觀調(diào)控的目的是在抑制投資投機(jī)性需求的同時，鼓勵合理的住房消費(fèi)，綜合上述因素，預(yù)計2008年，深圳房地產(chǎn)市場將繼續(xù)處于調(diào)整期，房價2008年將繼續(xù)調(diào)整，并逐漸向理性回歸。
看市場，首先要看龍頭大盤和品牌商的表現(xiàn)。08年即將發(fā)售的樓盤“半島城邦”二期、“卓越維港”、“寶能項(xiàng)目”等，而只“半島城邦”二期就要推出2000多套住宅，近29萬平方米，而且后期還有60萬平米的銷售面積，如此大的放盤量，放在那里，都是重頭戲。07年領(lǐng)導(dǎo)品牌中海、萬科突先降價，08年，它們將采用什么策略，對其它中小開發(fā)商來說，也只有跟隨其后了。而諸如“半島城邦”這些樓盤在市場的表現(xiàn)，也會對其它中小樓盤產(chǎn)生巨大的影響，它們對深圳市08年的樓市和今后若干年的房地產(chǎn)市場有著怎樣的影響，它們能否影響到深圳市房地產(chǎn)市場的格局，甚至成為房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，值得關(guān)注和研究。
- ■ 與【2007年深圳房地產(chǎn)市場回顧及2008年展望】相關(guān)新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟(jì)
- ■ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
-
