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2008年樓市六大走勢深度分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-3-20
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- 中研網訊：
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綜觀2007年北京樓市，表現出一個最為顯著的特征是房產價格在國家系列組合政策的調控下依然走出了一個比較強勁的上升態(tài)勢，北京13個行政區(qū)的二手房平均價格達到了8926元/平米，同比增長23.1%。這表明單純從市場層面來進行房價的調控，其難度相對較大。面對房價的上升，政府除了需要保持房產價格的穩(wěn)定之外，還需要更多的承擔起解決中低收入家庭住房難的責任，在這方面，政府已經加大力度，開始著手大力推進實施保障性住房政策，這是2007年樓市調控方向發(fā)生變化的主要層面。
同時國家面臨著如何避免經濟發(fā)展由過快轉向過熱，減少通貨膨脹的壓力，控制價格過快上漲等一系列問題，在2007年12月3日-5日召開的中央經濟工作會議中，已經明確了2008年政策實施的主基調，財政政策依然保持穩(wěn)健的方向，而貨幣政策將由穩(wěn)健轉向從緊，這已經定格了2008年的政策基本思路就是貨幣政策從緊，樓市的調控也將在國家大的從緊政策框架下，面臨進一步的緊縮。具體來看，預計2008的樓市調控將呈現以下六個走向：
第一，落實和完善現有政策是明年主旋律
從2003年開啟的宏觀調控已經持續(xù)了5年的時間，尤其是2006、2007年的兩輪宏觀調控，政策出臺全面而密集，涵蓋房地產市場的土地、樓市結構、交易環(huán)節(jié)稅費、行業(yè)環(huán)境、限外、住房保障、加息、提高首付款等各個方面；各大相關部委、主管部門都參與進來，對一個行業(yè)進行如此長時間和密集的調控是非常少見的；從現有的政策組合來看，除了持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，房地產市場的各個環(huán)節(jié)都已經有政策“把守”。因此，落實和完善現有政策將是明年的主旋律；首先，今年政府的調控方向已經由“穩(wěn)定房價”逐步轉為“住房保障”，并在后半年基本建立起了住房保障體系的框架，如何更好的落實住房保障政策將成為調控的一個重點；其次，在經濟快速增長、流動性過剩依然存在的情況下，央行仍然會使用加息這一貨幣政策來調控經濟的運行；加息依然會伴隨明年房地產市場的發(fā)展；再次，平抑房價和房地產良性發(fā)展需要不斷盤活存量房市場，而當前二手房交易環(huán)節(jié)的各項稅費仍然是制約部分交易的因素，因此，如何改革和完善交易稅費，盤活二手房市場可能會成為明年政策的一個方向。
第二，推進住房保障政策的關鍵之年
2007年8月，國務院從中央層面出臺了住房保障的綱領性文件24號文，并且建設部在11月份分別出臺了《廉租住房保障辦法》和《經濟適用住房管理辦法》，可以說從中央到部委，都已經對住房保障政策作出了明確的指導性文件。北京市也早在今年9月29日就已經出臺了《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)的通知》和《北京市城市廉租住房管理辦法的通知》，從方向性的層面確立了廉租房和經濟適用房的相關規(guī)定，隨后在11月6日和12月12日分別出臺了《關于印發(fā)北京市廉租住房、經濟適用住房家庭收入、住房、資產準入標準的通知》和《北京市經濟適用住房購買資格申請、審核及配售管理辦法》，從購買人員的進入門檻以及所能購買房產的類別進行明確的規(guī)定，并且其他的相關細則也將陸續(xù)出臺。因此，從住房保障制度的建設角度而言，北京市也已經基本趨于完備，但是，如何確保北京市提出的3年內新增建設1000萬平米經濟適用房和1000萬平米的限價房能夠真正發(fā)揮住房保障功能，將在很大程度上取決于2008年的政策落實情況，并且存量經濟適用房的交易細則最終如何確定也將會直接影響到住房保障政策的推進。應該說，2008年對于住房保障來說，是一個真正的開局之年，也是至為關鍵之年。
第三，土地市場清理整頓有望進一步加強
今年的宏觀調控雖然在抑制需求方面出臺了密集的金融政策，并取得了一定的效果，但是在增加供給方面卻顯得乏善可陳；應該說調控政策并沒有很好的扭轉供需關系，供不應求仍然是目前房價上漲的主要原因；而在2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲備管理辦法》，進一步加強及完善了土地管理，這對于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強的法律支撐，可以進一步釋放閑置土地，增加商品房的供應。因此，2008年，進一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調控的一個主要方向，開發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品房的時間周期，起到增加房產供應的效果。
第四，貨幣政策從緊意味著金融緊縮已成定局
今年頻繁的加息、存款準備金率提高到歷史最高點以及提高第二套房貸的首付款和貸款利率，已經非常明顯的體現出了金融緊縮的趨向；而在今年12月中央經濟工作會議上確定的貨幣政策從緊大框架下，央行除了會進一步運用利率和存款準備金率這兩個手段之外，適度放寬匯率政策可能也將成為一種選擇，并且可能會借助必要的行政手段來控制放貸規(guī)模，比如通過季度平均放貸規(guī)模的控制、嚴格要求銀行的貸款審批制度等等，這些都將可能成為2008年貨幣政策調控的方式，避免經濟從過快向偏熱轉變，并且受到2007年美國次級債危機的影響，防范房貸風險也成為眾多銀行必須面對的問題，為此，2008年房貸政策的趨緊已成一種必然。
第五，物業(yè)稅或可從目前的“空轉”階段轉入到部分城市的真正試點開征運行
房產交易環(huán)節(jié)的個稅、營業(yè)稅、土地增值稅等已經先后執(zhí)行，但是，從房產價格的走向來看，這些措施并不能起到一個比較理想的效果，那么，開征物業(yè)稅也必將成為政府實施稅費調控市場的最后一個“殺手锏”。應該說，今年10月1日起執(zhí)行的物權法，已經為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了法律條件，尤其是2007年10月之后，國家稅務總局和財政部批準物業(yè)稅空轉試點從原先的6個城市擴大到10個城市，這已經說明政府正在加快步伐來推進物業(yè)稅政策的出臺，雖然物業(yè)稅實施的相關操作細節(jié)比較難于界定，物業(yè)稅全面實施的時間表還很難確定，但是，政府可能會通過選擇部分城市的真正試點，然后進行全面地推進實施這樣一種模式。因此，2008年，物業(yè)稅或可會在部分城市率先試點實施，并且試點實施過程中的相關針對性操作細則將會是房產市場的主要焦點。
第六，進一步規(guī)范中介行業(yè)將成為大勢所趨
今年年初，建設部就出臺了資金監(jiān)管等相關規(guī)范交易結算資金的政策，但是11月初仍然爆發(fā)了深圳“中天置業(yè)”卷款逃跑事件，表明各地對于相關政策的落實方面仍有待進一步的加強，而這必然預示著在2008年整體宏觀政策趨緊的大背景下，對各地的中介行業(yè)進行又一輪的規(guī)范將是大勢所趨。從加強存量房交易信息的管理和建立規(guī)范、完善的存量房交易信息發(fā)布平臺角度來說，北京在2008年全面推進存量房網上簽約將是一個必然，并且當前的存量房交易過程中，存在一些通過經紀公司交易的但采取了“假自行交易”的模式，那么，為了徹底消除這種狀況就需要執(zhí)行全面的存量房網上簽約。同時，為了進一步確保存量房交易資金的安全，規(guī)范經紀公司的交易行為，必然會加大存量房資金監(jiān)管的執(zhí)行力度，這也將會讓資金監(jiān)管涉及到的相關配套環(huán)節(jié)進一步的完善。
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