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2008年上海樓市的幾個(gè)看點(diǎn)
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-3-20
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- 中研網(wǎng)訊：
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近日，多位政府官員否認(rèn)了樓市拐點(diǎn)說，但目前上海樓市觀望氣氛依然濃厚，成交仍處低谷。多年未見的寒冬已經(jīng)過去，上海樓市是否會(huì)隨著春天的腳步回暖？希望業(yè)內(nèi)專家和專業(yè)機(jī)構(gòu)的分析能給觀望中的您一些參考。
三項(xiàng)金融政策影響樓市走向
上海不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2008年，下面幾項(xiàng)金融政策對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)可能產(chǎn)生較大的影響，即：房貸規(guī)模的總量控制、加息的頻率、第二套房貸政策執(zhí)行力度。
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2007年底市場(chǎng)傳聞2008年房貸總額可能縮減50％，但多位銀行人士透露，今年的信貸額度控制肯定要比去年嚴(yán)格，不過，具體的額度并不像市場(chǎng)傳聞的那樣大幅縮減，而是將由原來(lái)每年確定一次全年貸款的發(fā)放額，改為按季度來(lái)確定并發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。有媒體報(bào)道部分銀行一季度貸款額度已經(jīng)用完，但此種情況在上海并未出現(xiàn)。某國(guó)有銀行房貸負(fù)責(zé)人表示，2008年，銀行控制信貸額度會(huì)把房地產(chǎn)開發(fā)貸款放在首位，而個(gè)人按揭貸款仍將是各家銀行爭(zhēng)奪的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)2008年個(gè)人按揭貸款的增幅肯定會(huì)下來(lái)，但不太可能出現(xiàn)大幅萎縮的局面。滬上幾家銀行的業(yè)務(wù)人員也表示，今年的房貸指標(biāo)都沒有下降，有的甚至還比去年有了增加。
銀行人士認(rèn)為，如果信貸總量控制主要針對(duì)開發(fā)貸款，實(shí)際上對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)是不利的。這是因?yàn)橐环矫媸袌?chǎng)供應(yīng)量會(huì)受到影響，另一方面也會(huì)導(dǎo)致更多中小開發(fā)商因資金鏈斷裂而退出市場(chǎng)，市場(chǎng)的集中度會(huì)提升，出現(xiàn)大開發(fā)商壟斷市場(chǎng)的局面。
但也有市場(chǎng)人士對(duì)此有不同看法，看空房?jī)r(jià)的代表人物易憲容在博客中預(yù)測(cè)2008年國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行肯定會(huì)控制個(gè)人按揭的規(guī)模，加上利率的上升，將改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，個(gè)人住房按揭市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生根本性變化，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)向理性回歸。
全年加息力度
不少專家預(yù)測(cè)2008年繼續(xù)加息的可能性很大。加息無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是負(fù)面的，市場(chǎng)上對(duì)此有兩種判斷。一種判斷是今年很有可能繼續(xù)多次加息，比如，易憲容認(rèn)為是否上調(diào)利率要看整個(gè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變化而定，如果要從讓居民的銀行存款利率恢復(fù)到正利率水平角度來(lái)看，利率上升將是不可避免的。2007年，利率已處于上升周期中，2008年這種趨勢(shì)也不會(huì)改變。
而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為2008年不會(huì)再出現(xiàn)2007年那樣的加息力度，而且央行在加息時(shí)會(huì)考慮房貸族的承受力，這從2007年最后一次加息沒有調(diào)整5年以上貸款利率可以得到印證。
某銀行房貸負(fù)責(zé)人就持該種觀點(diǎn)。她表示，加息可能改變?nèi)藗兊念A(yù)期，但是否就能讓房?jī)r(jià)掉頭，這一方面要看具體的加息幅度，另一方面還要看借款人的實(shí)際承受能力。她認(rèn)為，北京、上海等大城市的購(gòu)房者，尤其是年輕購(gòu)房者大多能得到家庭的支持，這與西方國(guó)家很不一樣，比如在上海，即便是結(jié)婚成家后，很多年輕人仍然可能在父母家解決“吃飯問題”。那些不能得到家庭支持的新上海人則大多具有節(jié)儉度日的能力和準(zhǔn)備。
另一個(gè)值得關(guān)注的問題是上海公積金政策的變化，實(shí)際上導(dǎo)致了很多新購(gòu)房者借貸負(fù)擔(dān)的下降。按目前上海的公積金政策，很多家庭的公積金貸款額度可以達(dá)到30萬(wàn)元，甚至50萬(wàn)元。而很多老的購(gòu)房者的公積金貸款往往只有10萬(wàn)元或者20萬(wàn)元。也就是說，同樣借款50萬(wàn)元，一個(gè)老借款人的貸款構(gòu)成最多是20萬(wàn)元公積金貸款，30萬(wàn)元商業(yè)性貸款的話，今年貸款的新借款人就可能變成30萬(wàn)元公積金貸款，20萬(wàn)元商業(yè)性貸款，甚至全部50萬(wàn)元都變成公積金貸款，目前的5年期以上公積金貸款的利率是5.22%，而商業(yè)性房貸的最低優(yōu)惠利率是6..66%;而2007年初，5年期以上最優(yōu)惠利率也要6.04%，客觀上這部分借款人的房貸利率實(shí)際上比去年下降了0.82個(gè)百分點(diǎn)。考慮到有些借款人還可以申請(qǐng)公積金裝修貸款，實(shí)際上獲得的優(yōu)惠就會(huì)更多。
據(jù)市公積金中心2007年三季度運(yùn)行報(bào)告數(shù)據(jù)反映，截至2007年9月末，公積金個(gè)貸余額為522.78億元，比2006年底增加106.73億元。
二套房貸政策
有商業(yè)銀行房貸人士表示，實(shí)際上第二套房貸政策的影響要大于加息，因?yàn)榧酉⑹且恍》牧孔冞^程，而第二套房貸政策則是突然抬高購(gòu)房的門檻。從某種程度上可以看作突然加息8次（目前第二套房貸利率高于最優(yōu)惠利率約兩個(gè)百分點(diǎn)）。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交情況似乎可以印證他的觀點(diǎn)，在2007年前三季度，盡管一直在連續(xù)加息，但成交量一直在上升，而第四季度，第二套房貸新政一出臺(tái)，成交量立即大幅下降。
據(jù)調(diào)查，目前商業(yè)銀行大多能嚴(yán)格執(zhí)行央行的房貸新政，如果這種情況一直貫穿2008年全年，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響，因?yàn)槟壳案纳菩唾?gòu)房者的比例很高。但很多市場(chǎng)人士認(rèn)為銀行在執(zhí)行房貸新政時(shí)肯定存在一定的彈性，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬紅漫撰文表示，房貸新政與商業(yè)銀行逐利目標(biāo)之間存在矛盾。商業(yè)銀行在主觀上并沒有認(rèn)真執(zhí)行該項(xiàng)政策的動(dòng)力。他認(rèn)為，房貸新政的直接目標(biāo)是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、房貸金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，而商業(yè)銀行關(guān)注的卻是微觀的風(fēng)險(xiǎn)與收益。畢竟商業(yè)利益才是銀行的追求，商業(yè)屬性注定了它們不會(huì)去承擔(dān)任何政策性的公益職責(zé)。試圖把社會(huì)效益的調(diào)控政策寄托于商業(yè)主體身上，這樣的思維本身是有一定誤區(qū)的，由此也造成了政策執(zhí)行的困難。
有銀行房貸人士對(duì)此表示贊同，他認(rèn)為，年初銀行執(zhí)行房貸新政從嚴(yán)，并不表示不會(huì)隨著市場(chǎng)情況而變化，如果房產(chǎn)交易量受到較大影響，房貸額度嚴(yán)重萎縮，不排除會(huì)出現(xiàn)“友情”操作的可能。他表示，目前的新政在操作上還存在很多難點(diǎn)，客觀上也給了銀行“打擦邊球”的余地。另外，外資銀行正在加緊搶奪房貸客戶，這些銀行如果違反新政，央行如何對(duì)其處罰也是個(gè)難題。
外資房貸空間打開
加息讓人民幣房貸產(chǎn)品成本急速飆升，看到其中商機(jī)的外資銀行紛紛推出了針對(duì)非境內(nèi)居民的外幣房貸，這讓在中國(guó)的外籍人士可以享受到低利率和人民幣升值的雙重實(shí)惠。許多外資銀行認(rèn)為，“奪食”的機(jī)會(huì)已至。數(shù)月前，德意志銀行剛在中國(guó)拿到法人銀行資格，便迫不及待針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)推出了“db德銀得意置業(yè)”系列房貸產(chǎn)品，其中包括創(chuàng)新性極強(qiáng)的日元按揭產(chǎn)品。按照其日幣房貸產(chǎn)品的利率低至2.75%，該行已成為目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中房貸利率最低的一家。
同樣情況也出現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入國(guó)內(nèi)的不少外資銀行。其中比較有代表性的是SHBC匯豐銀行。不論一手房或二手房，該行對(duì)總房?jī)r(jià)超過150萬(wàn)元的房產(chǎn)提供外籍人士貸款按揭。擁有美國(guó)綠卡的孫先生就是其中一個(gè)，去年底匯豐銀行為他購(gòu)買的一套上海市區(qū)的二手房提供了50%計(jì)125萬(wàn)元的港幣貸款。當(dāng)時(shí)孫先生享受的優(yōu)惠貸款利率為4%。到今年1月，香港也隨著美國(guó)連續(xù)降息0.75%和0.5%，孫先生的貸款利率同步下降到3.25%。這個(gè)貸款利率，已經(jīng)比10多年前國(guó)內(nèi)最早推出的公積金貸款利率還要低了。
本幣升值捧熱滬上房產(chǎn)
外在因素對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、尤其是對(duì)房地產(chǎn)短期價(jià)格波動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較為明顯的影響。例如20世紀(jì)80年代的日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)由于本幣匯率上升導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲；同樣，20世紀(jì)90年代中期以來(lái)在美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)降息的刺激下，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也是大幅上升。人民幣升值對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要通過以下兩個(gè)渠道實(shí)現(xiàn)：一是流動(dòng)性效應(yīng)。這種效應(yīng)主要反映在兩方面：一是升值預(yù)期中的資金流動(dòng)，即當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，大量的短期投機(jī)性資金涌入中國(guó)，這些游資中相當(dāng)一部分將流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格；二是人民幣升值之后的流動(dòng)性。人民幣升值一般意味著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)多，而且收益水平相對(duì)可觀，或者投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，則將有大量的外資通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，股市和房地產(chǎn)等市場(chǎng)由于流通性較好將成為這些資金集中的場(chǎng)所，最終導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。二是財(cái)富效應(yīng)。人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降，進(jìn)而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格的走低，多余的購(gòu)買力將大量進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)將成為貨幣進(jìn)入的主要方面。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集型的市場(chǎng)，一旦匯率發(fā)生一些預(yù)期性的改變，就會(huì)引起大規(guī)模短期資本的流動(dòng)。一般來(lái)說，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)貨幣的趨勢(shì)性升值。如果人們認(rèn)為人民幣升值空間較大、持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的話，會(huì)引起投機(jī)行為的加入，比如國(guó)外的資金流入，吸納人民幣，加快人民幣升值的速度。從較近期的角度看，本幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有利的，但風(fēng)險(xiǎn)也很大。當(dāng)國(guó)外游資完成了投機(jī)的目的，即把人民幣升值炒作到一個(gè)更高的價(jià)位時(shí)，就有可能抽走資金，這時(shí)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)出現(xiàn)。
周期理論不支持拐點(diǎn)說
上海大型房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)——易居中國(guó)·房地產(chǎn)研究院，新近出爐了其研究報(bào)告《從中國(guó)房地產(chǎn)周期理論看2008年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展》。報(bào)告通過數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論：盡管可能全國(guó)樓市價(jià)量向下趨強(qiáng)，但上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍將出現(xiàn)平穩(wěn)上升，區(qū)域板塊間“漲跌共存”的局面。
供應(yīng)量：2008年市場(chǎng)供應(yīng)量總體下降
從供應(yīng)量看，近幾年宏觀調(diào)控對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)土地和資金進(jìn)行了嚴(yán)格控制，導(dǎo)致投資減緩，新開工面積減少，這將進(jìn)一步影響2008年市場(chǎng)供應(yīng)量的下降。從成交價(jià)看，2008年上海整體房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)，但是區(qū)域市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)分化，市場(chǎng)供應(yīng)充足、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的區(qū)域，房?jī)r(jià)有下調(diào)的可能。而后續(xù)供應(yīng)匱乏的區(qū)域，房?jī)r(jià)將保持堅(jiān)挺并可能繼續(xù)上漲。從周期性走勢(shì)看，上海樓市將小幅震蕩、整體呈緩慢向上態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致這種態(tài)勢(shì)的主要原因一是奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)黃金十年的預(yù)期和夾雜2006、2007年被部分提前透支；二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，但受2008年順差將帶來(lái)的通膨影響；三是人民幣持續(xù)升值背景下嚴(yán)格的限外政策。
需求量：以保值與逐利為代表的雙重資本仍將涌入
與2006年、2007年的需求結(jié)構(gòu)不同的是，受中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)格局變革及世博經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的影響，上海房地產(chǎn)不僅剛性需求依舊強(qiáng)勁，其柔性需求還可能進(jìn)一步放大。包括：以抵御通貨膨脹的房地產(chǎn)保值行為，外資并追隨外資涌入房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為。然而，需求的增加未必體現(xiàn)于成交量的增加。除了各方政策抑制需求的增速外，有效需求與無(wú)效供給之間的矛盾更將突出，尤其表現(xiàn)為遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)、政策性配套用房與實(shí)際需求之間的矛盾。影響需求量的正面因素包括：青年結(jié)構(gòu)高峰代表的剛性需求不減；資本追隨外資向房地產(chǎn)業(yè)聚集；經(jīng)濟(jì)地位拉動(dòng)外來(lái)購(gòu)買力流入；利用房地產(chǎn)抵御通膨的保值行為；稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致存量需求轉(zhuǎn)向增量。其負(fù)面影響包括：可售量趨減，成交量受迫性抑制；多方政策打擊投機(jī)、抑制投資；工薪階層房?jī)r(jià)收入比差距明顯；供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效需求被抑制；利率上升通道，購(gòu)房成本提升。
在分析區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)中，易居研究院認(rèn)為：從2008年區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)量分布及消化周期看，崇明由于供量增加，其消化周期可能長(zhǎng)達(dá)4年，屬于風(fēng)險(xiǎn)度較高區(qū)域；而消化周期約在兩年左右的金山、青浦、嘉定、徐匯和盧灣，屬于低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域；其他區(qū)域消化周期在半年到一年半之間，屬無(wú)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。
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