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廣州樓市準(zhǔn)"零首付"調(diào)查分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-3-20
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- 中研網(wǎng)訊：
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是否推出"零首付"措施，歷來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中，買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)的分水嶺。在廣州，已經(jīng)出現(xiàn)接近于"零首付"的分期首付，這被視作樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的又一標(biāo)志
目前，廣州近六成樓盤降價(jià)，開發(fā)商的促銷手段也是五花八門。但從眾多的喧鬧之中，一則信息還是引起了本刊的特別關(guān)注：2月底，廣州富力桃園特別推出首期免息月供計(jì)劃，全價(jià)近70萬(wàn)元的商品房，首付只需11萬(wàn)元(首付比例約為16%)即可輕松入住。
11萬(wàn)元入住，這跟2001～2003年時(shí)廣州樓市流行的"零首付"入住，已經(jīng)相差無(wú)幾。
然而，根據(jù)《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)[2007]359號(hào))，對(duì)于購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%；對(duì)于已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。
顯然，11萬(wàn)元的首付額度，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低過(guò)這份通知中的最低首付比例要求。
開發(fā)商：分期首付振奮銷售
3月6日下午4時(shí)，本刊記者以買房人身份，走進(jìn)了廣州富力桃園銷售中心，目前在售的是富力桃園第五期諾丁郡Ⅱ期莊園單位。
廣州富力地產(chǎn)股份有限公司銷售策劃部的黃健明接待了記者。當(dāng)記者表示對(duì)"11萬(wàn)即可入住東風(fēng)西環(huán)市西地鐵沿線物業(yè)，售9900元/平方米起"的促銷戶型很感興趣時(shí)，這位銷售人員說(shuō)，這一價(jià)格只有兩套，在3月2日促銷當(dāng)日就已經(jīng)售完。
看到記者很是失望，他推薦了其他低首付戶型，低首付比例與促銷廣告中的戶型相當(dāng)。比如諾丁郡Ⅱ期E棟，有一套90平方米左右的戶型，實(shí)售單價(jià)在11300元/平方米左右。如果購(gòu)買這個(gè)房型，首付只需交納20萬(wàn)元，首付款額略低于總房款的20%。
根據(jù)該樓盤的銷售方式，按央行規(guī)定應(yīng)當(dāng)首付在30%甚至更高的購(gòu)房者，超過(guò)20萬(wàn)元首付的其余部分，可以分9個(gè)月至一年(最晚不晚于該房的交房時(shí)間)，按月打到開發(fā)商的賬戶上，并且這些分期支付的首付款，不計(jì)利息。
"銀行不是硬性要求首次購(gòu)房者必須交齊房屋首付的三成，才可批準(zhǔn)貸款嗎？"當(dāng)記者表示疑慮時(shí)，這位銷售人員很肯定地說(shuō)："絕對(duì)不會(huì)的，我們跟辦理銀行已經(jīng)達(dá)成了默契，銀行是默許我們這么操作的，這點(diǎn)你不用擔(dān)心。"
他還提醒說(shuō)："主要看你自己的償還能力。因?yàn)榧偃绗F(xiàn)在購(gòu)買，需要從銀行貸款的話，將面臨兩頭還貸。"
還以這套90平米的戶型來(lái)計(jì)算，如果購(gòu)房者分期20年向銀行歸還房貸，將會(huì)每個(gè)月交銀行房貸約6000元；而一年內(nèi)的分期首付，則還需向開發(fā)商每月支付首付款約1萬(wàn)元。
據(jù)銷售人員介紹說(shuō)，這則廣告很引人注意，使得該樓盤的銷售較前幾個(gè)月大有回升。他取來(lái)近一個(gè)月來(lái)的銷售統(tǒng)計(jì)資料給記者看，從2月初至今，富力桃園諾丁郡Ⅱ期已經(jīng)銷售房屋90余套。雖然，最終采用分期首付的只有幾戶，但這一信息對(duì)于振奮銷售的作用是勿庸置疑的。
3月8日，廣州金沙灣中海金沙灣開盤，記者致電該銷售中心，銷售人員也表示："如果購(gòu)房者一定要要求分期按月交付首期，他們可以考慮。"當(dāng)日，廣州番禺區(qū)的祈福水城接受認(rèn)購(gòu)登記，該樓盤銷售人員稱："可先過(guò)來(lái)看看戶型，若確定要買，可以再商量具體支付首期方式。"
銀行：是否知情？
記者在富力桃園諾丁郡Ⅱ期還從該樓盤銷售人員手中，取得一份印有與該銷售中心掛鉤的三家銀行的賬號(hào)憑條。這三家銀行分別是工商銀行廣州下九路支行、農(nóng)業(yè)銀行廣州東山支行、招商銀行廣州世貿(mào)支行。
3月7日上午9時(shí)，記者按圖索驥先來(lái)到位于廣州市荔灣區(qū)下九路36號(hào)的工商銀行廣州下九路支行。這里的負(fù)責(zé)人馮經(jīng)理告訴記者，她以前從未聽說(shuō)過(guò)此事。該支行負(fù)責(zé)個(gè)人信貸的工作人員，也表示不知情，需要調(diào)查一下。
當(dāng)天上午11時(shí)，記者又趕到位于廣州市東風(fēng)東路745號(hào)的農(nóng)業(yè)銀行廣州東山支行提出采訪要求，最終由農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行的宣傳經(jīng)理陳旭接待了記者。
"不清楚此事，也許是地產(chǎn)銷售部門為了得到銷售提成，所做出的個(gè)人行為，不見(jiàn)得是公司行為，還是要調(diào)查一下。"陳旭如此作答。
陳旭還強(qiáng)調(diào)說(shuō)，"目前嚴(yán)控信貸，銀行的審批考核是相當(dāng)嚴(yán)格的，必須經(jīng)過(guò)支行和上屬分行兩級(jí)考核審批，才能獲準(zhǔn)。發(fā)現(xiàn)任何不良現(xiàn)象將會(huì)立刻引起注意。"
但廣州合富置業(yè)的一位人士卻告訴記者，銀行對(duì)此事的態(tài)度當(dāng)然是"避之唯恐不及"，怕涉嫌違規(guī)放貸說(shuō)不清楚，所以要把自己"摘"干凈。但他同時(shí)也表示，開發(fā)商的分期付首付，如果沒(méi)有銀行的默許是實(shí)現(xiàn)不了的。
從2007年開始銀根緊縮，嚴(yán)控貸款，靠房貸為主要營(yíng)收支柱的銀行，日子相當(dāng)難挨，銀行對(duì)此肯定是睜一只眼閉一只眼。
3月7日下午2時(shí)，記者以買房人的身份，來(lái)到位于廣州環(huán)市東路371～375號(hào)的招商銀行廣州世貿(mào)支行。
該支行負(fù)責(zé)一手房交易的工作人員邢磊接待了記者。她介紹說(shuō)：申請(qǐng)貸款需開具本人的收入證明(貸款支出占月收入的一半)、工資流水、身份證、戶口本、婚育證明等。其中存折工資流水中的存款余額應(yīng)該反映出能夠交納房貸的30%。并將已經(jīng)交納房?jī)r(jià)30%的首付款發(fā)票收據(jù)及復(fù)印件交給申請(qǐng)貸款的銀行審核。
當(dāng)記者講明看中富力桃園諾丁郡Ⅱ期的房子，并打算參加富力的首期免息月供計(jì)劃，這樣就無(wú)法提供三成首付完全繳納的發(fā)票憑證時(shí)。邢磊肯定地說(shuō)："貸款是肯定能辦理的，提供不出發(fā)票憑證，出示股票、基金的收入證明，一樣可以辦理，只要能證明你的償還能力就行。關(guān)鍵還是看你自己。"
她同時(shí)表示，對(duì)于富力桃園的這種促銷手法，他們(銀行方面)是知道的。其實(shí)，分期交付首期房款在廣州的房地產(chǎn)界不算是營(yíng)銷創(chuàng)新，現(xiàn)在也還有其他地產(chǎn)商這樣做。
記者隨后仍以買房人身份走訪了幾家工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，工作人員均表示，分期交付首期房款也可以從銀行貸出錢來(lái)，只要能證明自己在廣州有正式工作，有償還能力就行。
就在記者調(diào)查的過(guò)程中，陳旭再次撥通記者的電話澄清此事。"我已經(jīng)詢問(wèn)過(guò)相關(guān)的業(yè)務(wù)部門，分期交付首期的方式絕對(duì)不可能經(jīng)過(guò)我行的支行辦理出來(lái)。"陳旭說(shuō)。
3月10日下午，記者又收到來(lái)自工商銀行廣州省分行營(yíng)業(yè)部的回復(fù)稱："我行認(rèn)為，相關(guān)的營(yíng)銷創(chuàng)新都要符合《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》的規(guī)定。為此，我行將與富力集團(tuán)積極溝通，共同探討這種銷售方式的操作性，防范可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的房貸服務(wù)。"
而在廣州市銀監(jiān)局，接待記者的該局辦公室主任李建平，對(duì)記者所了解到的情況未置可否："對(duì)于分期交付首期等問(wèn)題，廣州市銀監(jiān)局下屬的統(tǒng)計(jì)信息處正在對(duì)廣州地產(chǎn)市場(chǎng)做這方面的調(diào)查，但因結(jié)果還沒(méi)有出來(lái)，現(xiàn)在還沒(méi)法答復(fù)。"
分期首付：樓市拐點(diǎn)的標(biāo)志
廣州樓市自2007年下半年來(lái)表現(xiàn)慘淡。從廣州市房管局公布的今年1月份廣州城區(qū)十區(qū)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)房?jī)r(jià)已跌破萬(wàn)元，一手住房成交均價(jià)為9766元/平方米，比去年12月份10586元/平方米下降820元。成交量也一再下挫，1月份廣州十區(qū)一手住房成交量?jī)H為35萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近年成交量最低點(diǎn)。另一數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，廣州十區(qū)當(dāng)月共完成一手商品住宅簽約2067套，日均簽約74套，創(chuàng)造了近兩年來(lái)的日均最低紀(jì)錄。
當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)還統(tǒng)計(jì)到，今年春節(jié)期間的樓價(jià)比2007年"十一"黃金周前下降了20%～30%。而在今年1月，所做的經(jīng)濟(jì)學(xué)家調(diào)研結(jié)果還顯示，35.7%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期廣州、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌。"關(guān)鍵看三月能否回暖。"開發(fā)商們少有的達(dá)成了共識(shí)：打算拼死一搏，全力制造一波銷售小高峰，他們認(rèn)為只要刺激出一波好的行情，就能令市場(chǎng)重新由陰轉(zhuǎn)晴，吸引那些觀望的海外熱錢重新追捧中國(guó)房地產(chǎn)。
因此從2月中下旬開始，諸如"多重優(yōu)惠""打折降價(jià)""買房送車位""推出半價(jià)單位"等等促銷手段令人目不暇接。
是否推出"輕松首付"措施，歷來(lái)是買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)的分水嶺。"目前市場(chǎng)出現(xiàn)滯銷和成交低迷、房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)，這種現(xiàn)象至少說(shuō)明開發(fā)商已經(jīng)有些不擇手段進(jìn)行促銷，市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。我覺(jué)得可將其視為出現(xiàn)拐點(diǎn)的標(biāo)志。"寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)。
韓世同也警告稱："在房?jī)r(jià)過(guò)高的階段允許零首付或低首付是十分危險(xiǎn)的做法，因?yàn)橹灰績(jī)r(jià)小幅波動(dòng)就有可能導(dǎo)致原本不具備供樓能力的購(gòu)房者斷供和棄貸。相對(duì)而言，開發(fā)商只是承擔(dān)小額的風(fēng)險(xiǎn)，而大額的風(fēng)險(xiǎn)則在由銀行承擔(dān)。"
假如購(gòu)買一套100萬(wàn)元的房子，業(yè)主首付三成向銀行貸款七成，那么銀行就會(huì)對(duì)業(yè)主是否具備70萬(wàn)元本金基礎(chǔ)上再加利息的還貸能力做出評(píng)估。若業(yè)主只是首付了一成，那么他事實(shí)上面臨90萬(wàn)元本金的還貸壓力，超過(guò)了銀行對(duì)他評(píng)估的70萬(wàn)元還貸能力，開發(fā)商降低的首付價(jià)差就將成為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。而購(gòu)房者一旦脆弱的資金鏈斷裂，最終面臨無(wú)錢可還，將被驅(qū)逐出屋的厄運(yùn)，銀行貸出去的巨額貸款則將變成手頭積壓的"爛尾房"。
3月6日，在全國(guó)人大會(huì)議間隙接受記者采訪的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，他可以確定中國(guó)不會(huì)發(fā)生類似美國(guó)的次貸危機(jī)。支持他這一判斷的最大理由，正是因?yàn)橹袊?guó)不允許降低房貸首付款比例，中國(guó)不可能"零首付"。
仍在勉力支撐的房地產(chǎn)開發(fā)商、大大降低了房貸業(yè)務(wù)的銀行、居民們更加難以實(shí)現(xiàn)的購(gòu)房夢(mèng)，還有嚴(yán)防經(jīng)濟(jì)更熱的宏觀政策，以及防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化的監(jiān)管要求，以上多方的微妙博弈仍在繼續(xù)。突破這一困局的嘗試還將不斷上演。
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