- 保護視力色：
樓市拐點"真與假摔"深度分析
-
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-3-21
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調研 房價 房地產(chǎn) 樓市 美國 廣州 上海 深圳
- 中研網(wǎng)訊：
-
在房價的所有利好題材都遭到惡炒，嚴重透支的情況下，面對遠遠高出國內(nèi)民眾實際購買力的房價，國際熱錢還敢接過接力棒，繼續(xù)向上惡炒嗎？由于政策限制帶來的風險、房價累積漲幅過高、投資習慣及國外金融市場流動性高度緊張等原因，熱錢不會選擇在這個時候進入中國樓市。開發(fā)商應該順勢而為，及時降低房價，讓利于民。
近日，筆者參加了一個研討會，我注意到，許多開發(fā)商表示，目前低迷的房價只是一個假象，所謂的“拐點”也只是房價的“假摔”，隨著熱錢的涌入，中國樓市一定會迎來一波波瀾壯闊的漲勢。其理論依據(jù)是：
其一，人民幣的升值效應。根據(jù)國際經(jīng)驗，以本幣標價的土地和房屋的資產(chǎn)價格必然隨著本幣升值預期的不斷增加而愈發(fā)具有投資吸引力，因為投資者能夠獲得人民幣升值和房地產(chǎn)增值雙重收益，目前我國的資產(chǎn)價格由于人民幣升值正處于增值周期。
其二，中美利差倒掛。3月18日晚，美聯(lián)儲宣布降息75個基點，中美利率倒掛的局面進一步加劇。國際熱錢不僅受到升值收益的吸引，同時還將受到利差的吸引，匯差加利差所形成的綜合效應，將吸引國際熱錢進入中國樓市，從而，推動我國房價再上一個新的臺階。
早在去年，類似的這種觀點就已令人耳熟能詳，甚至有相關數(shù)據(jù)證明熱錢在涌入。去年，有媒體報道稱，“境外資金非正常流動課題組”報告顯示，目前有3000億元人民幣熱錢在中國炒房。
筆者找到了報道的原文：廣東專家受命成立的“境外資金非正常流動課題組通過問卷等方式，向30多家地下錢莊的主要參與者發(fā)出調查�！笆茉L者”給出的答案令課題組驚詫，通過非正常途徑入境的3000多億元外資中，正有相當大的比例的資金在深圳、廣州、上海等地暗自潛行，并且“棄股炒樓”的跡象明顯，進一步把高企的房價推上新高。
老實說，看到這則報道，我對“地下錢莊主要參與者”的誠實非常感慨，他們不僅接受調查，還主動坦白熱錢流到了樓市，并且，指出熱錢流到的具體地點，以便為有關部門調查取證提供方便。同時，我也非常感慨廣東相關專家的勇氣，他們竟敢用問卷的形式去向地下錢莊的主要參與者發(fā)出調查，以掌握熱錢流向。
不妨讓我們一起看看這些地方的房價走勢。熱錢流向廣州、上海、深圳樓市的報道，出自去年9月，當時被眾多媒體熱炒。而差不多正是從那個時候起，廣州、深圳的房價開始步入調整階段，就全國范圍而言，截至目前，廣州、深圳的房價下降幅度最大、下跌速度最快。也就是說，隨著熱錢大量涌入廣州、深圳，這些地方的房價卻出現(xiàn)了明顯的下跌。這合乎邏輯嗎？
因此，所謂熱錢拯救中國房價、再次推高房價的說法，更像是一種幻覺。現(xiàn)在的實際情況是，許多地方的樓市成交量都在下跌，顯示出來的狀態(tài)是，房地產(chǎn)領域的資金在撤離而不是在涌入。筆者認為，國際熱錢不可能在這個時候進入中國樓市。理由是：
其一，政策限制與政策預期。我國從去年開始，實施了限制外籍人士購房、限制外資炒房的政策，外資涌入炒房的難度加大。更重要的是，我國目前調控政策的核心是“雙防”，重點是防止通貨膨脹，而要達到將CPI控制在4.8%的目標，首先就必須控制房價。因為房價上漲，必然帶動糧食價格的上漲（一是比價復歸因素；二是房價帶動地價上漲，也帶動土地所生產(chǎn)的糧食價格上漲；三是房價漲激發(fā)土地開發(fā)熱，導致耕地減少，糧價上漲。），而且，我國樓市是非常典型的政策市，它的價格走向與政策面密切相關，這既增加了熱錢流入的政策風險，也減少了熱錢炒房的收益預期。
其二，房價累積漲幅過高。包括人民幣升值在內(nèi)的所有對房地產(chǎn)利好的因素，都已經(jīng)充分挖掘。體現(xiàn)在房價上，就是許多城市的房價都漲了兩倍以上，一些重點城市的房價甚至漲了三倍以上。熱錢涌入任何一個地方，其目的都是為了獲取暴利。在房價的所有利好題材都遭到惡炒，嚴重透支的情況下，面對遠遠高出國內(nèi)民眾實際購買力的房價，熱錢還敢接過接力棒，繼續(xù)向上惡炒嗎？即使拋卻政策因素，僅此一條，熱錢恐怕也會非常忌諱。熱錢追求的是短期賺錢效應，講求快進快出，它們可不想被套在中國，且套在高位。
其三，投資習慣。研究美國的樓市，就會發(fā)現(xiàn)，其房價漲跌周期大部分時間都在十年以上，這在某種程度上影響了國外投資者的習慣。我國房價已經(jīng)連續(xù)上漲了10年以上，目前即使不是上漲周期向下跌周期過渡之時，至少也是上漲周期的尾聲，國外熱錢會在這個時候介入中國樓市嗎？更何況，美國次級債危機就源于房價下跌，美國許多投資者對因此被套的噩夢還心有余悸。
因此，所謂熱錢大量涌入中國樓市的說法，最多不過是開發(fā)商這一既得利益集團為自己壯膽，繼續(xù)忽悠民眾踴躍買房，以逃避樓市正常調整規(guī)律的造勢“藝術”而已。但是，有些經(jīng)濟規(guī)律是不可抗拒的，理性的開發(fā)商會果斷走出昔日房價飛漲所帶來的暴利美夢，順勢而為，通過降價讓利于民，及時盤活資金，維持良性運轉，而不是通過欺騙，通過編織美麗的謊言維持高房價幻象。
事實上，目前，熱錢不僅不可能大量流向中國樓市，甚至有可能抽逃。受次債危機影響，美國金融市場流動性的高度緊張，亟需資金。而且，發(fā)達經(jīng)濟體的股票市場都是實行保證金交易的，在股票大幅下跌時，如果不能及時追加保證金就將被強行平倉。在這種情況下，美國等發(fā)達國家的一部分熱錢不得不從全球其他經(jīng)濟體（包括中國在內(nèi)）抽走——這一結果可能正好跟一些開發(fā)商的期許相反，這有可能促使先前進入中國樓市的熱錢抽逃一部分，如果從這個角度來看，中國房價還應該有一波快速的下跌。
綜上，指望熱錢拯救低迷的房價是徒勞的。盡管如此，我們?nèi)皂殨r刻保持警惕，防止一些開發(fā)商因對資金的渴求而對熱錢投懷送抱，通過與熱錢的聯(lián)姻里應外合，大搞私下交易，熱炒房價，惡化民生，加劇通脹壓力，加大宏觀調控的難度。
- ■ 與【樓市拐點"真與假摔"深度分析】相關新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟
- ■ 經(jīng)濟指標
-
