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房企整體上市前景分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-25
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 華僑城 樓盤 房地產(chǎn) 廣州 深圳 樓市 萬(wàn)科 金地
- 中研網(wǎng)訊：
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7月末，遭遇了四次資產(chǎn)重組方變更的S*ST蘭光(000981.SZ)的重組計(jì)劃再度擱淺。曾經(jīng)被視為深圳地產(chǎn)黑馬的重組方深圳鴻榮源置業(yè)集團(tuán)（下稱“鴻榮源”）宣布由于數(shù)個(gè)項(xiàng)目未取得完整土地證以及2007年新進(jìn)的數(shù)塊土地儲(chǔ)備市值低于賬面值，從而無(wú)法進(jìn)行資產(chǎn)整體上市，不得不中止原有的重組計(jì)劃。公司未來(lái)至少3個(gè)月內(nèi)不再籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。
這是內(nèi)地首家宣布由于去年吸納的土地貶值，從而擱置資產(chǎn)整體上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
此外，中華企業(yè)（600675.SH）這一去年最早在上海國(guó)資企業(yè)中傳出整體上市消息的房企，也在近期宣布3年內(nèi)不會(huì)整體上市。華僑城（000069.SZ）已經(jīng)醞釀了3年的整體上市至今也只是確定了操作計(jì)劃尚未具體落實(shí)。曾經(jīng)被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的存在整體上市可能的保利地產(chǎn)（600048.SH），也由于母公司注資兄弟公司保利香港（00119.HK），整體上市的“故事”也告一段落……
在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、地價(jià)縮水、地產(chǎn)未來(lái)收益存在不確定性時(shí)，籠罩在房企整體上市上方的陰霾已經(jīng)逐漸彌漫開(kāi)來(lái)。
高價(jià)拿地埋苦果
公開(kāi)承認(rèn)由于地塊身價(jià)縮水而導(dǎo)致整體上市不能成功的，深圳鴻榮源是首例。
根據(jù)資料顯示，深圳鴻榮源1991年成立，在2005年以前，一直主要在深圳寶安開(kāi)發(fā)住宅。2005年，該公司開(kāi)始向惠州、東莞、佛山等地進(jìn)發(fā)，延續(xù)其高價(jià)拿地定位高端項(xiàng)目的風(fēng)格，2007年在多個(gè)珠三角的土地拍賣會(huì)上高價(jià)拿地而一鳴驚人。
2007年5月31日，佛山土地拍賣會(huì)上，鴻榮源一舉打敗中海、萬(wàn)科、金地、保利、龍光等共14家國(guó)內(nèi)外知名品牌開(kāi)發(fā)商，以13.95億元、3900元/平方米的樓面地價(jià)拍得佛南(拍)2007-011地塊。8月，鴻榮源在惠州通過(guò)收購(gòu)公司股權(quán)，獲得70萬(wàn)平方米地塊，建面約200萬(wàn)平方米，這是鴻榮源歷史上所獲得的最大幅地塊。加上當(dāng)年9月鴻榮源在廣州拿下的地塊，其一年內(nèi)的土地收購(gòu)成本據(jù)知情者稱近40億元。但是該公司去年的銷售額根據(jù)其自報(bào)只有20億元左右。
其中，2007年9月11日，鴻榮源與保利激烈爭(zhēng)奪，并以21億元買入的廣州金沙洲B3701A06地塊，樓面地價(jià)高達(dá)7935元/平方米。而10個(gè)月后的今天，金沙洲一手樓均價(jià)已經(jīng)下跌至8000元/平方米左右，而且未來(lái)還有為數(shù)不少的6000余元/平方米的限價(jià)房推出。目前金沙洲已成為廣州樓價(jià)下跌最快的板塊之一。
其中，在廣州金沙洲拿下的巨幅地塊，至今未見(jiàn)鴻榮源有動(dòng)工跡象；在廣州市規(guī)劃局的規(guī)劃公示上，也未見(jiàn)到鴻榮源項(xiàng)目的規(guī)劃披露。
國(guó)信證券分析師方焱表示，鴻榮源主要是在深圳關(guān)外開(kāi)發(fā)住宅。今年以來(lái)深圳樓市低迷導(dǎo)致的銷售不暢，以及去年拿地價(jià)格較高，都可能對(duì)鴻榮源造成資金壓力以及上市后的業(yè)績(jī)壓力。
在擱置整體上市后，鴻榮源對(duì)媒體表示，該公司擬在2年內(nèi)處置掉幾塊市值低于賬面值的土地儲(chǔ)備以及幾個(gè)產(chǎn)權(quán)不夠完整的在建項(xiàng)目，待徹底解決了擬注入資產(chǎn)的權(quán)屬不完整和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題之后，再通過(guò)定向增發(fā)以及資產(chǎn)置換等方式一次性實(shí)現(xiàn)其名下房地產(chǎn)資產(chǎn)的“整體上市”。
整體上市路途多艱
在2005年就提出了整體上市方案并醞釀了近3年的華僑城，近期已經(jīng)確定了增發(fā)融資不超過(guò)83億元，收購(gòu)控股股東華僑城集團(tuán)所持有的13家公司的全部股權(quán)的計(jì)劃。但是，由于旗下別墅樓盤的規(guī)劃問(wèn)題，引發(fā)業(yè)主抗議并導(dǎo)致工期延誤；而在成都的華僑城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，也由于地震而工期延誤，而當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)震后恢復(fù)的漫長(zhǎng)過(guò)程會(huì)否影響華僑城項(xiàng)目的盈利也是未知數(shù)。
在今年5月28日的股東大會(huì)上，華僑城有關(guān)管理層表示，由于監(jiān)管部門和主管部門的審批手續(xù)非常嚴(yán)格，過(guò)程也十分復(fù)雜，因此公司無(wú)法控制整體上市進(jìn)程的快慢，“之前曾許諾過(guò)的8~10月份之間完成，可能會(huì)推遲”。
但是，由于華僑城在去年為收購(gòu)資產(chǎn)所作評(píng)估報(bào)告的基準(zhǔn)日為2007年12月31日，由于評(píng)估報(bào)告的有效期約為一年，也就是說(shuō)，華僑城必須在今年的12月31日之前完成83億元的公開(kāi)增發(fā)。而在股市低迷以及華僑城的項(xiàng)目出現(xiàn)停工的不利因素影響下，在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)完成數(shù)額如此龐大的公開(kāi)增發(fā)融資，可以說(shuō)是一個(gè)高難度動(dòng)作。
國(guó)信證券公司地產(chǎn)分析師方焱認(rèn)為，華僑城整體上市的進(jìn)程一再延緩，主要是由于其整體上市的資產(chǎn)龐大，在資產(chǎn)審批方面的考核與監(jiān)管步驟較嚴(yán)謹(jǐn)所致。
此外，在上海國(guó)資地產(chǎn)重組中最早傳出整體上市的中華企業(yè)母公司，在上實(shí)集團(tuán)、張江集團(tuán)、外高橋等“國(guó)資兄弟”紛紛提出整體上市方案時(shí)，于今年6月末正式確認(rèn)，3年內(nèi)都不可能整體上市。而在去年2月曾經(jīng)被長(zhǎng)江證券提出具備整體上市可能的保利地產(chǎn)，也由于去年9月母公司保利南方集團(tuán)將眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)整體注入其兄弟公司保利香港，而喪失了整體上市的可能。
從上述兩家公司的情況來(lái)看，國(guó)企背景、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)都成為他們整體上市的阻礙。而同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也在低迷的市場(chǎng)中，造成他們大規(guī)模增發(fā)融資、收購(gòu)資產(chǎn)的障礙。
中華企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)作為收購(gòu)母公司資產(chǎn)的30億配股融資“有一定影響”。
國(guó)泰君安去年三季度對(duì)于整體上市概念的研究報(bào)告指出，對(duì)于資產(chǎn)注入、整體上市需要理性看待。他們指出，資產(chǎn)注入、整體上市的方案顯示的是股東尤其是控制性股東的意志，但是由于過(guò)程有不少審批門檻，進(jìn)程不僅中小投資者不能掌控，上市公司本身也難以掌控。 - ■ 與【房企整體上市前景分析】相關(guān)新聞
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