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東莞樓市的"成長(zhǎng)煩惱"分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-25
- 【搜索關(guān)鍵詞】:研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 東莞 樓市 房地產(chǎn) 樓盤 萬科 房?jī)r(jià) 商品房
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2008年,東莞經(jīng)濟(jì)因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型而遭遇"陣痛"。作為城市經(jīng)濟(jì)的晴雨表,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的"陣痛"也自然向樓市傳導(dǎo),加之樓市本身理性回歸,東莞房地產(chǎn)的市場(chǎng)信心不足。7月份以來,"3字頭"、"2字頭"的風(fēng)起云涌讓發(fā)展商揪心,令一些消費(fèi)者"放心"--房?jī)r(jià)還會(huì)往下走。 2008年,東莞經(jīng)濟(jì)因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型而遭遇"陣痛"。作為城市經(jīng)濟(jì)的晴雨表,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的"陣痛"也自然向樓市傳導(dǎo),加之樓市本身理性回歸,東莞房地產(chǎn)的市場(chǎng)信心不足。7月份以來,"3字頭"、"2字頭"的風(fēng)起云涌讓發(fā)展商揪心,令一些消費(fèi)者"放心"--房?jī)r(jià)還會(huì)往下走。
東莞樓市正經(jīng)歷著"成長(zhǎng)的煩惱"
供大于求的現(xiàn)狀令樓市煩惱
當(dāng)房貸新政抑制了投資、投機(jī)需求之后,市場(chǎng)以自住需求為主導(dǎo),市場(chǎng)需求減少,東莞樓市呈現(xiàn)供大于求的狀況。這也是東莞發(fā)展商競(jìng)相降價(jià)的原因之一。發(fā)展商以"3字頭"、"2字頭"作噱頭,其真實(shí)目的并非降價(jià)甩賣,而是因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)量大,要搶先走貨,所以發(fā)展商當(dāng)中多數(shù)是"范跑跑",少有"朱堅(jiān)強(qiáng)"。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,政府在城市化的過程中,商品住宅放量過大。資深業(yè)內(nèi)人士陳強(qiáng)告訴記者,據(jù)統(tǒng)計(jì),今明兩年東莞新增和存量商品房有1600萬平方米,而一般每年要消化350萬平方米,去年樓市火爆,峰值達(dá)到600萬平方米,1600萬平方米要5年時(shí)間才能消化掉。他認(rèn)為,供應(yīng)量太大,對(duì)維護(hù)健康的本土市場(chǎng)以及本土企業(yè)都是不利的。
"供應(yīng)量過大,顯示政府的控制力有待提高,城市管理經(jīng)驗(yàn)也需要豐富。"一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。他認(rèn)為,供應(yīng)量過大,使得土地不能集約化開發(fā),為未來城市的發(fā)展制造瓶頸。
據(jù)東莞中原統(tǒng)計(jì),2008年下半年東莞市商品房供應(yīng)總量(2008年上半年可售存量、2008年下半年潛在供應(yīng)量總和)達(dá)到了997.87萬平方米(2008年下半潛在新增供應(yīng)含不可售面積)。結(jié)合今年東莞商品房的需求量來看,預(yù)計(jì)全年成交量在400萬平方米左右,而近1000萬平方米的市場(chǎng)供應(yīng)量則需要兩年多的時(shí)間才能完全消化。而下半年,東莞樓市總體商品房供應(yīng)總量是997.87萬平方米,其中城區(qū)占37%,鎮(zhèn)街占63%。按可售存量來看,鎮(zhèn)街占總體的比重在65%,而潛在供應(yīng)量中鎮(zhèn)街的比重是60%,說明鎮(zhèn)街存量的消化壓力更大些,而城區(qū)的潛在供應(yīng)量消化壓力相對(duì)更大。
不成熟的消費(fèi)者令樓市苦惱
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,時(shí)至今日,東莞的消費(fèi)者還是不成熟的。
"有的消費(fèi)者看見發(fā)展商打出3500元起的價(jià)錢,就以為人家真的賣3500元,去了才知道,所謂3500元的房子要么只有幾套,要么就是朝向、位置、戶型等等很差的房子。售樓小姐說,還有四千多五千多的房子,有的人還是買了,這下他也不嫌貴了。"從事房產(chǎn)銷售的孫先生告訴記者。他說,眼下樓市是以自住需求為主,很多消費(fèi)者都是首次置業(yè),對(duì)樓市都不太了解,也沒有經(jīng)驗(yàn),他們唯一的經(jīng)驗(yàn)就是看誰的房子價(jià)錢低,有的消費(fèi)者打聽發(fā)展商降價(jià)后的利潤(rùn)有多少,聽說還有10%的利潤(rùn),就認(rèn)為房?jī)r(jià)還是很貴,繼續(xù)觀望等待。
據(jù)記者了解,一些消費(fèi)者并不是不知道"3字頭"背后的奧妙,但是他們無法判斷房?jī)r(jià)究竟還要跌倒什么程度。一般而言,如果買房自住,房?jī)r(jià)漲跌影響都不大,因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲到八千房子也是自己住,跌倒四千同樣是自己住。有些消費(fèi)者也明白這個(gè)道理,但是他們就是不甘心自己買不到便宜的房子。
"發(fā)展商肯定要賺錢,事實(shí)上,今年樓市回歸,房?jī)r(jià)回落,發(fā)展商明顯地比去年賺得少多了。房子畢竟是有成本的,如果跌到成本價(jià)以下,就會(huì)以質(zhì)量為代價(jià)。所以消費(fèi)者拼命要發(fā)展商壓價(jià),最終受損失的還是消費(fèi)者自己。"一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
據(jù)記者了解,有的消費(fèi)者連什么是商品房都并不清楚,有的消費(fèi)者認(rèn)為房子就是拿來住人的,對(duì)商品房的投資屬性沒有深入的了解,腦子里還沒有商品房的價(jià)值觀念。
"事實(shí)上,買商品房并不是買房子本身,還買了房子周邊的配套,以及城市的基礎(chǔ)設(shè)施,同時(shí),還是買的生活質(zhì)量和生活文化。而這些并不是一個(gè)純粹的價(jià)格就能體現(xiàn)出來的。"陳強(qiáng)告訴記者。據(jù)記者觀察,近年來很多消費(fèi)者都忽略了地段價(jià)值,盲目地追求遠(yuǎn)離中心區(qū)的"舒適度",舍近求遠(yuǎn),而一旦住進(jìn)去之后,才知道交通成本高,生活購(gòu)物也不方便。
"很多消費(fèi)者首次置業(yè)的時(shí)候,懷有很濃的理想化色彩,覺得這也好那也好,而一旦入住之后,才發(fā)現(xiàn)生活不方便,想吃個(gè)宵夜都找不到地方。對(duì)普通消費(fèi)者來說,生活都不方便,生活成本也高,就算是環(huán)境優(yōu)美,居住價(jià)值也會(huì)大打折扣。"業(yè)內(nèi)人士林毓群告訴記者。
由此看來,不理性的房?jī)r(jià)會(huì)讓消費(fèi)者郁悶,而不成熟的消費(fèi)者也是樓市的苦惱。
三次"領(lǐng)跌"是萬科的"陽謀"?
去年底,萬科在全國(guó)各大城市的樓盤率先降價(jià),今年初,東莞萬科也率先降價(jià)。目前,有消息稱,其在上海的某個(gè)樓盤也在"暗中"降價(jià)。在東莞,萬科已經(jīng)引發(fā)了三撥降價(jià)風(fēng)潮。因此有業(yè)內(nèi)人士說,今年降價(jià)是樓市的主旋律,而萬科就是降價(jià)的主旋律。
去年底萬科率先降價(jià),就有人說萬科將會(huì)"清理門戶"。在東莞連續(xù)三次"領(lǐng)跌",也使得一些本土發(fā)展商對(duì)"清理門戶說"將信將疑了。
今年東莞萬科用來降價(jià)的樓盤是其位于寮步、五環(huán)路邊的"城市高爾夫"和位于老城區(qū)的"運(yùn)河?xùn)|1號(hào)"。就地段和位置而言,這兩個(gè)樓盤不能算是萬科旗下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,事實(shí)上其在東莞的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目"松山湖1號(hào)"也并沒有降價(jià)。
"從中不難看出,萬科應(yīng)對(duì)危機(jī)的能力很強(qiáng),他們把一些可能滯銷的非優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目通過降價(jià)快速出貨,進(jìn)而把回籠的資金集中于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。這兩個(gè)降價(jià)的樓盤其實(shí)已經(jīng)完成了各自的利潤(rùn)目標(biāo),損失不大,只是把預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)降低而已。"一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者分析道。
萬科2004年入莞,先后開發(fā)了"城市高爾夫"、"運(yùn)河?xùn)|1號(hào)"、"松山湖1號(hào)",還有在建的"金域藍(lán)灣"以及待建的"翡麗山"及與新世紀(jì)合作的塘廈項(xiàng)目、與中天力通合作的科技大道項(xiàng)目等等。萬科進(jìn)入東莞,除了開發(fā)樓盤,還與東莞房地產(chǎn)"四大家族"中的新世紀(jì)地產(chǎn)和宏遠(yuǎn)地產(chǎn)結(jié)盟,而正是后面的舉動(dòng),讓一些本土發(fā)展商產(chǎn)生了聯(lián)想。
他們認(rèn)為,"四大家族"中的中信地產(chǎn)在東莞的土地儲(chǔ)備有限,不足與萬科抗衡,而新世紀(jì)與宏遠(yuǎn)已經(jīng)和萬科結(jié)盟,那么就剩下另一家東莞本土發(fā)展商中的"老大"--光大地產(chǎn)還能與萬科對(duì)抗。而光大地產(chǎn)除了本土品牌的影響力和已具規(guī)模的市場(chǎng)份額,還有數(shù)千畝令萬科不能輕視的土地儲(chǔ)備。因此有業(yè)內(nèi)人士斷言,將來的東莞樓市,就是萬科與光大的角力場(chǎng)。事實(shí)上,萬科沒有退出東莞市場(chǎng)的任何跡象,從萬科近兩年來在東莞高價(jià)拿地、與本土發(fā)展商合作開發(fā)等動(dòng)作當(dāng)中就能看到。
"萬科看好東莞未來十年的發(fā)展,他們應(yīng)該有這個(gè)戰(zhàn)略考慮。近幾年東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)良莠不齊,萬科看到了這一點(diǎn),意圖通過調(diào)整讓開發(fā)秩序得到改善,以利于自己在未來十年取得品牌優(yōu)勢(shì)。說白了,就是要讓一部分發(fā)展商淘汰出局,讓一部分不成熟的本土大發(fā)展商與之合作,使得其壟斷地位進(jìn)一步加強(qiáng),品牌力度也隨之加強(qiáng)。這應(yīng)該是萬科的'陽謀'。"一位資深業(yè)內(nèi)人士分析。
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