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房價真“跌”還是假“摔”？
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-26
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- 中研網(wǎng)訊：
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一會"俯臥撐" 一會"救市"
近日，樓市一直讓老百姓看不懂。前陣子開發(fā)商做廣告說房價在做"俯臥撐"，最近關(guān)于政府"救市"的呼聲也幾乎不絕于耳。深圳的"斷供"現(xiàn)象似乎在告訴老百姓：房價真的在跌。是江蘇的老百姓對房價下跌不敏感，還是房價壓根就沒跌？看看本報記者從各地樓市采集回來的信息就知道了！
蘇州
樓市日成交均價
跌破6000
來自房產(chǎn)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本周一，蘇州樓市成交均價僅為5950.15元/平方米，跌破了6000元關(guān)口。而上周的蘇州成交均價也回落到"6"字開頭，跌破了今年一直保持的7000元/平方米的"蘇州價"。這種情形不僅引起業(yè)內(nèi)觀察人士的關(guān)注，也在蘇州市民中引起了觀望。蘇州房價在接下來的時間里，是跌還是漲？
現(xiàn)象 低價廣告層出不窮
今年以來，蘇州樓市一直處于低靡狀態(tài)。進(jìn)入7月，許多開發(fā)商開始頻頻打起價格戰(zhàn)，一家開發(fā)商本來還只推出兩套"4999元"的特價大套房，現(xiàn)在索性推出"一口價4999元，99套售完為止"的廣告。還有一家開發(fā)商打出"3"字開頭的促銷廣告。就連一些財大氣粗的大公司，周邊價格都在七八千元左右，它開盤價卻只要6000多元。而早在這之前，萬科、中海等大公司就首當(dāng)其沖降價銷售。
一時之間，老百姓似乎看到了自己買房的希望。有數(shù)據(jù)顯示，7月21日那天，蘇州的均價還跌破了6000元關(guān)口，僅為5950.15元/平方米，與前一日相比減少641.01元/平方米，減少了9.73%。而成交量也只有77套。以往拉動整個市場均價的工業(yè)園區(qū)的均價也回落到了"6"字開頭，上周的成交均價也才6500元/平方米左右。
蘇州的房價似乎真的在降了。
不過有降價的，也有死扛就是不降的。比如同屬于萬科名下的位于金雞湖邊上的樓盤，就始終堅持高位銷售，還有某樓盤始終堅持自己8500元的銷售價格。還有的樓盤甚至采取"賣不掉我不賣"的方式，來抵御觀望期。
分析 希望低價不是噱頭
蘇州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長楊肇豐博士在接受記者采訪時說，盡管一天的成交均價不能說明現(xiàn)在蘇州樓市的價位已經(jīng)在6000元以下，但是從上述數(shù)字可以看出，相比去年年底來說，今年以來蘇州樓市是在走下坡路，價格也開始逐漸松動。
針對目前市場上出現(xiàn)的"低價"，楊博士認(rèn)為這是一個正常現(xiàn)象。他介紹說，市民不能光看一個價格，應(yīng)該看低價的背后。開發(fā)商之所以會推出"4999元"的價格，一方面樓盤體量比較大，幾年前拿下的土地，土地價格比較便宜，即使推出4999元的價格，開發(fā)商還是有得賺。還有一種可能就是，在現(xiàn)在銀根緊縮的情況下，在擠掉一些泡沫保持一定利潤下，為了盡快回籠資金，而采取的求量方式。
不過，蘇州某知名房地產(chǎn)公司的徐先生坦言，不管價格再怎么降，開發(fā)商肯定是不會做虧本生意的，房產(chǎn)公司不可能把價格降到低于成本價來銷售的，而且7、8兩個月本來就是銷售淡季，如果不是為了盡快回籠資金，開發(fā)商能賣7000元/平方米的不會賣6000元/平方米。
對策 買房，該出手時就出手
那接下來蘇州的房價究竟會怎么走？市民是買還是繼續(xù)等待？
業(yè)內(nèi)人士楊先生說，對于蘇州市場而言，房價均價在6500/平方米-7000元/平方米之間應(yīng)該是一個合理價格，現(xiàn)在應(yīng)該是出手的好時候。
蘇州科技學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長、蘇州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長盛承懋教授說，蘇州的剛性需求依然存在，市民該出手時就出手。盛教授說，房價本來就應(yīng)該是一個梯度的，不同區(qū)位、不同結(jié)構(gòu)、不同環(huán)境的房子價格本來就不應(yīng)該是一樣的。如果只能賣5000元/平方米的房子，像去年下半年一樣也賣到7000元/平方米，這是暴利行為，屬于不正�，F(xiàn)象。
盛教授認(rèn)為，根據(jù)目前情況來看，接下來房價還將繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整，但幅度不會很大，其中泡沫利潤可能會縮小，隨之有的樓盤房價會微跌，但時間不會很長。因為根據(jù)大環(huán)境來講，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展是國家提倡的。所以市民該出手時就不要猶豫，"我個人覺得8月份想買房的市民可以出手了。"盛教授說。
南京
買：局部降整體漲
租：價格逆勢上揚
國家發(fā)改委近日公布的6月份全國70個大中城市房屋銷售價格情況顯示，南京城市住宅銷售均價比5月份下降了0.3%，而且南京已是連續(xù)2個月房價環(huán)比下降。但是來自南京某房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的權(quán)威數(shù)據(jù)卻稱，南京房價并沒有降。
還在漲，但不如07年
來自南京當(dāng)?shù)卦搶I(yè)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)表明，南京房價環(huán)比仍呈現(xiàn)上揚態(tài)勢。成交均價顯示，今年1－6月住宅成交均價比去年下半年上漲了511元/平方米。"盡管成交量在下跌，但今年以來南京房價整體仍在逐月上漲，7月上半月也仍是這種情況，只不過漲幅沒有2007年那樣迅猛了。"南京中原地產(chǎn)市場發(fā)展研究中心經(jīng)理張君說。
為何一個說漲，一個說降？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)口徑不盡相同。"國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)應(yīng)該是抽樣統(tǒng)計，并包括了經(jīng)濟(jì)適用房和定銷商品房，然后再取加權(quán)平均值，而說漲的數(shù)據(jù)是單純的住宅商品房的成交價格。"國家發(fā)改委統(tǒng)計的是銷售價格，而各地數(shù)據(jù)均是成交均價，這是因為成交均價是以簽訂商品房買賣合同為主的價格，更能反映市場真實情況，畢竟銷售報價是有"彈性"的。不過在整體上漲中，南京的確有部分區(qū)域的房價出現(xiàn)下跌。
東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長李東教授指出，近期南京兩地局部房價有所回落，這一方面是在擠泡沫，"市場里有投機(jī)的成分，泡沫總要擠一點"；另一方面，房市的走向與預(yù)期有很大關(guān)系，受南方城市房價下跌的影響，全國大中城市房價信息預(yù)期均受到影響，盡管這樣的房價下跌可能只是某個層面的房源，但老百姓的心理都是"買漲不買落"，所以南京樓市目前觀望之風(fēng)正濃。
城中樓盤價格堅挺
城中，價格之堅挺就讓人刮目相看。位于仙鶴橋附近、占盡地段之利的金鼎灣國際二期目前均價高達(dá)2.1萬/平方米，最貴的單位賣到3萬元/平方米，銷售率據(jù)說接近八成。
"這是因為不僅消費者在觀望，業(yè)內(nèi)也在觀望，開發(fā)商也在'撐'著。而主城區(qū)內(nèi)寸土寸金，新樓盤非常稀少所致。"業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)前階段，南京房市運行依然比較平穩(wěn)，"房價實際上并沒有大的波動"。
學(xué)生求租帶高房租
樓市觀望之風(fēng)正濃，以致不少人不愿買房，而更愿租房住，加上每年6至9月正值大學(xué)生求租高峰，以及房產(chǎn)中介操縱炒房賺取差價，這些都直接導(dǎo)致了南京房租逆勢上揚。記者近日走訪多家房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，今年暑期，南京市二手房租價普遍上漲，其中新街口、珠江路、湖南路等繁華區(qū)域的二手房更進(jìn)入了"房荒"階段。
在南京中山北路上的一家房產(chǎn)中介公司，記者對比了近兩個月來的租房信息：山西路附近的10平米左右精裝合租房，6月初的租金為800元∕月，如今已漲到1000元∕月。
據(jù)該中介的傅老板介紹，在新街口、珠江路和湖南路等繁華路段，每套房子的房租平均漲了兩三百元不等，其中新街口一套房子最多漲了300元/月。而在三牌樓、夫子廟、大行宮、中華門等區(qū)域，由于地段稍微遠(yuǎn)些，漲幅相對較小，大抵在百元以內(nèi)。
經(jīng)營房產(chǎn)中介逾12年的沈女士粗略統(tǒng)計，平時到其中介租房的30%房客是大學(xué)生，而自6月中旬以來，半數(shù)以上前來租房的都是學(xué)生族。
沈女士向記者透露，"其實近期房租價格漲幅這么大，和部分中介炒房有很大關(guān)系。"
沈女士提醒廣大房客，在簽租房合同前，一定要要求看房產(chǎn)證，最好是能聯(lián)系上房主，問問底價。這樣才好和中介砍價，以"擠干"房租中的"水分"。
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