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中外資銀行陸家嘴“掃樓”情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-15
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- 中研網(wǎng)訊：
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上海環(huán)球金融中心月底將開門迎客，陸家嘴地區(qū)"金融地產(chǎn)"再次活躍起來，更多重量級交易近期浮出水面。被稱為"金融地產(chǎn)"的金融機構(gòu)集聚區(qū)物業(yè)，可能是未來最稀缺的資源。
戴德梁行近期的一份研究報告顯示，金融行業(yè)的發(fā)展，正成為陸家嘴寫字樓大宗交易頻頻現(xiàn)身的背后推力。國內(nèi)金融機構(gòu)在股市獲得的超級利潤，也成為推動"金融地產(chǎn)"成型的核心動力。
上海環(huán)球金融中心即將完工、寧波銀行斥巨資在上海購買物業(yè)、陸家嘴渣打銀行大廈冠名并設(shè)為渣打銀行中國區(qū)總部，這3個事件已成為近期上海"金融地產(chǎn)"井噴的標志性事件。
陸家嘴掀"金融地產(chǎn)"熱
"上海環(huán)球金融中心現(xiàn)在依然正在招租中，不過租戶將主要面向金融企業(yè)及其配套服務(wù)公司，這也是我們的定位。"負責環(huán)球金融中心項目的森大廈（上海）房地產(chǎn)管理咨詢有限公司一位媒體負責人昨日向《每日經(jīng)濟新聞》表示，名列日本三大銀行的三井住友銀行、瑞穗實業(yè)銀行已確定入駐辦公，但考慮到住戶的信息，暫時還無法公布更多的信息和數(shù)據(jù)。
除了已竣工的環(huán)球金融中心、未來資產(chǎn)大廈和時代金融中心，周邊在建的還有招商銀行大廈，該大廈預(yù)計2010年完工。
DTZ戴德梁行華東區(qū)企業(yè)顧問部門主管、董事魏超英透露，僅在戴德梁行的幫助下，近期就有7萬平方米租賃交易出現(xiàn)在陸家嘴，其中多為金融機構(gòu)租賃，不少企業(yè)大舉進駐陸家嘴建立中國區(qū)總部。
去年，在上海甲級寫字樓整體供應(yīng)相對匱乏的背景下，陸家嘴CBD曾出現(xiàn)"搶租"熱潮，甚至一些在建項目也受到追捧。目前，陸家嘴金融區(qū)寫字樓非常緊俏，可供出售的樓面也非常少。今年7月，東亞銀行購入高寶金融大廈的10個樓層、約1.5萬平方米的寫字樓及商鋪。高寶金融大廈租賃部當時就曾表示，除了東亞銀行買下的這10層樓面外，今后不會再出售其他樓面，而是全部用作長期出租。
國際金融機構(gòu)提前布局
本世紀初，那些在全球其他金融中心有著豐富投資經(jīng)驗的國際金融機構(gòu)，就已打起了陸家嘴等地區(qū)金融地產(chǎn)的主意。當時，國內(nèi)金融機構(gòu)在金融地產(chǎn)的概念上尚未覺醒，同時也不具備購置實力。
匯豐、花旗等大的國際金融機構(gòu)，幾年前就在陸家嘴購置了不少物業(yè)，并不惜重金對大樓進行冠名。早在2000年，匯豐即買下現(xiàn)在的匯豐銀行大廈的3層并取得冠名權(quán)，之后，花旗也不甘示弱，拿下當時還在建設(shè)中的花旗銀行大廈的5層樓面并冠名。當時的購置成本較低，僅在此項的投資，就可讓這些跨國金融機構(gòu)坐享中國樓市前幾年瘋長帶來的好處。
之后，港資銀行也進行了一波陸家嘴地區(qū)的金融地產(chǎn)"掃樓"行動。
近期，渣打銀行在戴德梁行的幫助下，完成了渣打銀行大廈內(nèi)3萬平方米的租賃和買賣交易，渣打銀行取得了大廈的命名權(quán)和標識權(quán)。這棟大廈將是渣打銀行的中國區(qū)總部，底樓則是其在全國最大的旗艦店。
同時，新加坡華僑銀行也成功入駐時代金融中心，租賃面積達到了3600平方米，并將其作為中國區(qū)總部。
去年，在陸家嘴區(qū)域地標性商業(yè)項目--上海國金中心的動土典禮上，又傳出匯豐已預(yù)訂該大樓其中一座的20層辦公樓面，總面積約5.3萬平方米，同時宣稱國金中心將成為匯豐中國總部所在地。
內(nèi)地金融機構(gòu)后起跟上
近期樓市下滑的預(yù)期增大，而上半年國內(nèi)各大金融機構(gòu)利潤依然高增長，金融機構(gòu)對地產(chǎn)的需求再次被釋放出來。如何利用近兩年在牛市中積聚的資金，讓銀行頗費思量。很多銀行選擇了租賃或購買房地產(chǎn)。
魏超英認為，在房地產(chǎn)預(yù)期長期增值的背景下，銀行通過購買房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移風險，同時也鎖定了長期利潤。
8月7日，寧波銀行公告稱，擬在寧波斥資6.5億元建造總行大樓；同時與第二大股東新加坡華僑銀行在上海浦東共購辦公大樓。今年4月，光大銀行和太平洋保險集團也分別以23億元和22億元的成交價，整棟購買了北京金融街控股股份有限公司旗下的物業(yè)。
太平洋證券金融行業(yè)分析師李偉平認為，此舉不僅體現(xiàn)了上述兩家銀行自身的實際經(jīng)營需求，更多體現(xiàn)了他們在實施擴張性經(jīng)營的發(fā)展戰(zhàn)略。
李偉平認為，"巨資置辦辦公樓房，會在短期內(nèi)增加銀行的成本支出，影響現(xiàn)金流量，對銀行短期業(yè)績產(chǎn)生不利影響。"不過，這對目前資金充足的一些國內(nèi)金融機構(gòu)來說，似乎算不上什么障礙。
開始向住宅市場延伸
除了高檔寫字樓，金融地產(chǎn)還在"擴展"地盤。金融機構(gòu)對于地產(chǎn)的需求，可能并不限于商業(yè)地產(chǎn)，已開始延展到住宅市場。
陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)已吸引了490多家中外金融機構(gòu)入駐，10萬余名金融人才進入。這時，金融人才的居住問題凸顯出來，配套設(shè)施的滯后可能拖累陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)金融地產(chǎn)的價值支撐。
為此，在商業(yè)類型金融地產(chǎn)擴大供應(yīng)的同時，住宅類金融地產(chǎn)的需求浮出水面。金融地產(chǎn)的概念，開始從單純的商業(yè)地產(chǎn)延展到住宅。
今年5月底，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)宣布將啟動"金梧桐樹工程"，在未來數(shù)年內(nèi)動工興建1萬套金融人才公寓，以吸引更多的金融界精英參與上海國際金融中心建設(shè)。其中，近期完工7000套，遠期完工3000套，總建筑面積達39.4萬平方米。
這種住宅類的金融地產(chǎn)，分為銀行家公寓、金融公寓和青年人才公寓三檔，只租不賣。陸家嘴銀行家公寓已于去年4月開工，今年3月結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計將于明年精裝修后投入租賃使用，屆時將提供120套高檔服務(wù)公寓。
專家：金融地產(chǎn)是否成型？
金融地產(chǎn)發(fā)展的原因是什么？是否真的已經(jīng)成型？許多專家給出了自己的觀點。
和租賃市場相比，投資物業(yè)不僅可以分散金融機構(gòu)的風險，還可能帶來資產(chǎn)升值的收益。陳晟認為，投資物業(yè)的回報都很高，平常我們說房地產(chǎn)市場不好，主要是說住宅市場不好，但寫字樓市場特別是5A寫字樓市場是非常好的。這就能解釋為什么陸家嘴金融區(qū)寫字樓的日平均租金高達10元/平方米。
樹立形象，展示實力也是金融機構(gòu)購置房產(chǎn)的動力之一。仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民稱，無論是銀行還是保險公司，他們都需要公眾的信賴。購樓冠名，對消費者信心是一種加強。
社科院金融研究中心主任易憲容認為，不能因為看到銀行、保險公司集中在某個金融中心區(qū)購置物業(yè)，就認為金融地產(chǎn)由此而生。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟向記者表示，從房地產(chǎn)研究角度分析，金融服務(wù)企業(yè)在中心地塊建立總部，只是順應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。金融街和陸家嘴正好是為這些金融企業(yè)度身定制的，的確具有不可復制性。
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