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無理由退房能否提振樓市信心？
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-9-2
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 樓市 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 房屋
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最近，盡管房地產(chǎn)開發(fā)商用各種方式在大叫，由于緊縮的貨幣政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著多少危機(jī)，因此，政府要放松現(xiàn)行的貨幣緊縮。但從上半年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，不僅房?jī)r(jià)在上漲并處于高位、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)、大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且房地產(chǎn)開工峻工面積快速增長(zhǎng)，只不過房地產(chǎn)的銷售面積有所下降。其問題的核心就在于房地產(chǎn)開發(fā)商為了維持房地產(chǎn)的暴利模式而寧可不賣一套也不按照市場(chǎng)的供求法則來進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。
那么房地產(chǎn)開發(fā)商為什么敢這樣做？為什么寧可不賣一套也不降低住房銷售價(jià)格？為什么他們敢違背市場(chǎng)的基本供求法則？就在于一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過8年的繁榮與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)積聚相當(dāng)雄厚的財(cái)力與市場(chǎng)對(duì)抗。比如，即使一年來不少房地產(chǎn)開發(fā)商不賣一套房子，到目前為止，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就沒有看到一家企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)困難而破產(chǎn)或倒閉的；二是房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)知道其利益早就與地方政府及商業(yè)銀行捆綁在一起了，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問題，地方政府會(huì)出來救它們；三是早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)也告訴房地產(chǎn)開發(fā)商，誰堅(jiān)持到最后誰就能獲得大利，所以越是爛的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就越易獲得暴利。
而房地產(chǎn)開發(fā)商抗拒房?jī)r(jià)調(diào)整還就在于企圖左右房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，在于抵抗政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控（比如有房地產(chǎn)開發(fā)商就大叫是房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加；另有人又認(rèn)為宏觀調(diào)控?zé)o用，它破壞了房地產(chǎn)的市場(chǎng)秩序），在于企圖以此來對(duì)抗房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略調(diào)整與發(fā)展模式改變。因?yàn)�，�?shí)際上市場(chǎng)不是不需要住房，而住房的價(jià)格過高早就把絕大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。所以，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重問題就在于價(jià)格過高讓絕大多數(shù)人沒有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，就在于高房?jī)r(jià)成了一種財(cái)富轉(zhuǎn)移機(jī)制，使得中國(guó)財(cái)富短期內(nèi)向少數(shù)人聚集。
但是，從2007年下半年以來，政府出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)政策，希望這種政策來化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的這些問題，來改變房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，同時(shí)，近年來國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)的環(huán)境、居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)等方面也發(fā)生了深刻的變化。在這種情況下，就意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)重大的調(diào)整，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將全面理性回歸。這就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)就是希望采取各種各樣的方式來維持以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局，就是變著花樣來維持早幾年暴利模式。而“無理由退房”也是房地產(chǎn)開發(fā)商所采取的這種方式之一。
按照媒體上的理解，“無理由退房”，是指購房者在簽訂購買協(xié)議的同時(shí)，還有權(quán)利與開發(fā)商簽訂《無理由退房協(xié)議》，不論因?yàn)槿魏卫碛上胍朔浚伎梢灾苯拥睫k理退房手續(xù)，并將返還全部房款。而房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)調(diào)，“無理由退房”是在房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，開發(fā)企業(yè)為購房者提供的降低購買風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。購房者在購買房屋之后，進(jìn)行初始登記之前，都有權(quán)申請(qǐng)辦理退房，企業(yè)不會(huì)扣留任何費(fèi)用。
從上述內(nèi)容可以看，房地產(chǎn)開發(fā)商的目的就是希望讓購買住房的人相信，如果購買者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，市場(chǎng)所有的風(fēng)險(xiǎn)由房地產(chǎn)開發(fā)商來承擔(dān)，購房者根本就不要承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，并由此來提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。
也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，市場(chǎng)上不是普遍認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)周期性調(diào)整嗎？但在“無理由退房”合同的條件下，這對(duì)購房者是沒有關(guān)系，因?yàn)�，如果房�(jī)r(jià)下跌，購房者可以退回購房合同，所有的風(fēng)險(xiǎn)完全由房地產(chǎn)開發(fā)商來承擔(dān)；如果房?jī)r(jià)上漲，則利益由購房者來獲得。因此，居民進(jìn)入這個(gè)項(xiàng)目購買是不存在風(fēng)險(xiǎn)的。
但是，這里有幾個(gè)問題，一個(gè)問題是目前購房者購買的是期房，而期房從購買到收房有幾年的周期。在這個(gè)周期內(nèi)，購買者對(duì)購買過的住房風(fēng)險(xiǎn)基本上還只是在房?jī)r(jià)變化上，而且沒有體現(xiàn)對(duì)住房的質(zhì)量保證上。而房?jī)r(jià)的變化，房地產(chǎn)開發(fā)商只要在出售時(shí)，把出售的價(jià)格上升到某種程度，所有的這種房?jī)r(jià)變化的風(fēng)險(xiǎn)早就轉(zhuǎn)移到購房者身上了，因此他們敢制造這種與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則相悖的“無理由退房”的合同。因?yàn)�，在住房的定價(jià)上，購房者完全處于嚴(yán)重信息不對(duì)稱及弱勢(shì)的情況下，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)制度下也沒有與房地產(chǎn)開發(fā)商的談判能力。因此，這種的一種合同承諾其意義大打折扣。
而有房地產(chǎn)企業(yè)說，他們多年都這樣做了，但是實(shí)際上在整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，這種“無理由退房”合同，購買者看到只是自身增加收益一面，而無法看其存在風(fēng)險(xiǎn)的一面。因?yàn)�，如果房�(jī)r(jià)下跌，而且房?jī)r(jià)快速下跌，跌得房地產(chǎn)企業(yè)無法交房時(shí)，那么這種“無理由退房”就可能成為一紙空文，其承諾無法兌現(xiàn)。
還有，“無理由退房”有一個(gè)前提條件，就是在房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下才可以保證這種承諾執(zhí)行。也就是說，“無理由退房”是購房人還沒有獲得自己已經(jīng)支付貨款的住房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商承諾無理由退房。如果一旦住房產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)商的這種承諾就取消了。也就是說，當(dāng)購房人有權(quán)利來消費(fèi)與處置自己的住房時(shí)，這種“無理由退房”的合同執(zhí)行就終止了。
其實(shí)，我們平常購買一些耐用消費(fèi)品，或是保修一年或是更長(zhǎng)的時(shí)候。這些耐用消費(fèi)品為什么出售者對(duì)其產(chǎn)品保修，就在于用這種方式來保證消費(fèi)者相信其產(chǎn)品的質(zhì)量。比如說，在80-90年代我購買的一些日本家電，其保修期就很長(zhǎng)，但是在其保修期內(nèi)，這些產(chǎn)品根本就不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問題，也不需要修理。產(chǎn)品質(zhì)量絕對(duì)得以保證。在產(chǎn)品質(zhì)量得以保證時(shí)，消費(fèi)者也就不要保修，也不要什么退貨了。
這里，我們?cè)倩氐阶》�，如果我們不能�?shí)際使用與消費(fèi)，如果知道住房的質(zhì)量如何。而且住房的購買不僅是購買建筑的這個(gè)空間，還得購買你所居住的環(huán)境，其中包括小區(qū)環(huán)境及小區(qū)周邊環(huán)境各個(gè)方面。當(dāng)我們沒有進(jìn)入這個(gè)空間，沒有消費(fèi)它時(shí)，是無法知道住房的質(zhì)量及環(huán)境好壞的。再加上，住房產(chǎn)品的質(zhì)量消費(fèi)處于嚴(yán)重信息不對(duì)稱的情況下無專業(yè)知識(shí)來識(shí)別。因此，“無理由退房”它所承擔(dān)的僅是住房?jī)r(jià)格變化的，而不是如其他耐用消費(fèi)品一樣產(chǎn)品質(zhì)量承諾。而這點(diǎn)則是購買住房消費(fèi)者最為核心的部分。因?yàn)椋话銇碚f，在住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前，購房人是無法來識(shí)別住房的質(zhì)量好壞的。也就是說，這種“無理由退房”最為核心的承諾則舍棄了。因此，這種承諾對(duì)住房炒作者來說是正中下懷，以此容易推動(dòng)炒樓花盛行。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)希望采取一些花樣推銷其產(chǎn)品無可厚非，不過，這僅是房地產(chǎn)開發(fā)商的一種營(yíng)銷手段。至于這種營(yíng)銷手段是否能夠吸引人購房，以此來提振住房市場(chǎng)信心，這是相當(dāng)不確定的。因此，這種“無理由退房”最有利的是炒房者人，而就目前的政策與形勢(shì)來看，政府的房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作者是嚴(yán)厲遏制的，而且這種政策在未來很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都會(huì)是政府政策核心。因此，“無理由退房”對(duì)住房的消費(fèi)者意義不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心想提振也是不可能。 - ■ 與【無理由退房能否提振樓市信心？】相關(guān)新聞
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