今年廣州樓市成交量大幅下降已成定局。
 
　　成交萎縮

　　樓市的"金九銀十"即將到來(lái)，然而目前的廣州樓市成交情況并不理想。昨日，廣州市國(guó)土房管局公布的7月份廣州市十區(qū)房地產(chǎn)交易登記情況顯示，一手住宅成交面積持續(xù)萎縮，比6月份又下降了約一成，而且其中限價(jià)房的成交占據(jù)了成交總面積的一成半；不僅如此，一手住宅成交均價(jià)也再度下跌，9122元/平方米環(huán)比6月下降4.7%，同比去年7月只上升7.4%，尤其是90平方米以下普通中小戶型住宅成交均價(jià)在大批限價(jià)房成交的影響下僅5512元/平方米，比6月下降875元/平方米，降幅達(dá)14%。

　　對(duì)此，房地產(chǎn)專家、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，今年廣州樓市成交量大幅下降已成定局，九月和十月，預(yù)計(jì)廣州樓市房?jī)r(jià)下跌的可能性較大。

　　地王開建

　　記者昨從廣州市國(guó)土房管局獲悉，截至8月份，今年廣州已經(jīng)有59個(gè)住宅項(xiàng)目、共2259842平方米用地獲得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，這些項(xiàng)目將在一兩年就進(jìn)行開發(fā)甚至預(yù)售，并且最遲將在3年內(nèi)竣工。

　　以市區(qū)住宅平均容積率2計(jì)算，3年內(nèi)廣州將有450多萬(wàn)平方米住宅供應(yīng)市場(chǎng)。而這大致相當(dāng)于今年廣州一手住宅成交量的六成多，并且其樓面地價(jià)都相比以往要高不少，最高達(dá)到8000多元/平方米。

　　越秀大跌 成交價(jià)降近兩成

　　7月份廣州一手住宅成交量繼續(xù)萎縮均價(jià)下跌,均價(jià)為9122元/平方米；其中，天河區(qū)12536元/平方米的成交均價(jià)環(huán)比略漲，為全市最高；十區(qū)總成交量下降3.5%，中心六區(qū)一手住宅成交下降兩成……

　　7月份，廣州市十區(qū)一手住宅成交(交易登記)均價(jià)為9122元/平方米，比6月下降447元/平方米；二手住宅成交均價(jià)為4257元/平方米，同比上升2.6%，環(huán)比下降6.0%。

　　花都大漲 蘿崗堅(jiān)守

　　在十區(qū)中，僅海珠、天河、番禺、花都四個(gè)區(qū)漲價(jià)，越秀區(qū)12084元/平方米的成交均價(jià)比6月份大降2929元/平方米，降幅達(dá)19.5%;天河區(qū)12536元/平方米的成交均價(jià)環(huán)比略漲，為全市最高；花都區(qū)6692元/平方米的成交均價(jià)則大漲了38%；而蘿崗區(qū)在龍光峰景華庭這個(gè)全市最低價(jià)限價(jià)房大量成交的情況下(成交面積占7月一手住宅總成交面積9.13%),其成交均價(jià)仍然高達(dá)7025元/平方米，只比6月小降4.6%。

　　從成交價(jià)位上看，7月份廣州十區(qū)成交的一手住宅中，18000元/平方米以上樓盤成交占6.3%，比6月份7%的比例又有所下降；而14000~18000元/平方米區(qū)段，占10.6%，比6月份增加了5個(gè)百分點(diǎn)；10000~14000元/平方米區(qū)段，占22.5%，比6月份減少了5.3個(gè)百分點(diǎn)；10000元/平方米以下區(qū)段占比則連續(xù)擴(kuò)大，在近幾個(gè)月以來(lái)第一次超過(guò)60%，達(dá)到60.6%,比6月增加1個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，市國(guó)土房管局抽取6月和7月成交面積均大于3500平方米的13個(gè)典型樓盤的成交情況顯示，均價(jià)上升的有3個(gè)，下跌的為9個(gè)，持平的1個(gè)，成交均價(jià)總體下降3%。其中，白云區(qū)南湖半山豪廷成交均價(jià)環(huán)比(7月比6月)下降最多，達(dá)到10.1%；番禺信業(yè)花園成交均價(jià)則環(huán)比上漲最多，達(dá)到4.4%。

　　7月份，廣州市十區(qū)房屋交易登記13414宗，同比減少24.4%，交易登記面積129.98萬(wàn)平方米，同比減少28.5%，交易登記金額93.64億元，同比減少22.9%。十區(qū)一手住宅成交上，價(jià)格堅(jiān)挺的越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔中心六區(qū)合計(jì)成交35.1萬(wàn)平方米，同比下降27.1%，環(huán)比6月也萎縮10.12萬(wàn)平方米，降幅達(dá)22%；尤其是越秀、荔灣環(huán)比降幅明顯，分別大降47%和71%。

　　二手住宅成交面積為46.08萬(wàn)平方米，同比減少22.9%，比6月43.85萬(wàn)平方米出現(xiàn)小幅度的上升。同時(shí)，7月份二手住宅成交面積占住宅總成交面積43.2%,比6月份39.7%的占比明顯增加，"這反映出一手樓觀望氣氛濃重，且由于市區(qū)一手樓價(jià)格堅(jiān)挺、量少，二手住宅更受青睞。"

　　金九銀十 房?jī)r(jià)可能挺不住

　　"今年廣州樓市成交量大幅下降已成定局"，有業(yè)內(nèi)人士昨日表示，根據(jù)國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，今年前6個(gè)月廣州一手住宅成交量已同比減少43%，"現(xiàn)在雖然買賣雙方一直在僵持，但房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)比較明顯"……

　　"金九銀十"在即，迫不及待的開發(fā)商也加快了建設(shè)速度，一大批新房達(dá)到了預(yù)售條件。7月份廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的住宅達(dá)到90.88萬(wàn)平方米、9613套，比6月份分別大增59%和76%。

　　并且與6月份相比，7月份批準(zhǔn)預(yù)售的住宅平均每套面積也在"縮小"，只有94.5平方米，而6月份為104平方米，"這一定程度上說(shuō)明中小戶型供應(yīng)增加"。

　　就各區(qū)而言，黃埔、越秀等過(guò)去幾個(gè)月曾出現(xiàn)"零"住宅批準(zhǔn)預(yù)售的區(qū)域7月份也有了新批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤；十區(qū)中只有海珠、天河、番禺、蘿崗略有下降，荔灣新批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積比6月大增11倍，7月份新批準(zhǔn)預(yù)售住宅最多的是白云區(qū)，達(dá)到18.42萬(wàn)平方米，比6月大增2.6倍。

　　前6個(gè)月廣州一手住宅

　　成交量已同比減少43%

　　"今年廣州樓市成交量大幅下降已成定局"，趙卓文昨日表示，根據(jù)國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，今年前6個(gè)月廣州一手住宅成交量已同比減少43%，"7月份數(shù)據(jù)又是萎縮的，8月份適逢奧運(yùn)，成交更加低迷。"

　　趙卓文認(rèn)為，9月、10月作為樓市傳統(tǒng)意義上的"金九銀十"十分關(guān)鍵，"現(xiàn)在尚未降價(jià)太多的市場(chǎng)面臨方向性選擇，要么將價(jià)格堅(jiān)挺、成交少的局面熬下去直至成交恢復(fù)，要么開發(fā)商頂不住而大幅降價(jià)促成交"。他表示，現(xiàn)在雖然買賣雙方一直在僵持，但房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)比較明顯，從奧運(yùn)期間開始，已經(jīng)有開發(fā)商"熬不住，開始促銷了"，但促銷效果不好。

　　對(duì)于目前樓市的情況，趙卓文建議，開發(fā)商目前需要采取實(shí)質(zhì)性的吸引買家的措施；政府宏調(diào)要松綁，"現(xiàn)在有七八個(gè)緊箍咒"，政府應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的靈敏度要提高，可以在減輕二手房交易稅費(fèi)、緩?fù)葡迌r(jià)房、減少賣地以及增強(qiáng)擴(kuò)大金融工具融資渠道上松綁；市場(chǎng)供應(yīng)的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要調(diào)整，"現(xiàn)在普通的商品房、中小戶型住宅多，都是老一代的產(chǎn)品"，而適合有錢人的、投資類的產(chǎn)品少。

　　據(jù)透露，目前的樓市情況已引起地方政府注意，"畢竟土地收入占地方財(cái)政的1/3"，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市政府部門已召開樓市形勢(shì)分析會(huì)研究對(duì)策。

　　止跌or虧本？業(yè)內(nèi)看法不一

　　對(duì)于這些高價(jià)地進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段，業(yè)內(nèi)解讀不一。合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江認(rèn)為，這些項(xiàng)目都是廣州樓價(jià)高位時(shí)期賣出的，地價(jià)很高，在目前的樓市調(diào)整期可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是開發(fā)商如期開發(fā)，而面粉貴面包自然貴，到一兩年后使廣州樓價(jià)止跌回升；二是如果大經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，開發(fā)商會(huì)延期開發(fā)這些項(xiàng)目，待市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖再開發(fā)，廣州樓價(jià)止跌回升的時(shí)間會(huì)久一些。
 
　　但同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)本身就是高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的行業(yè)，"天價(jià)地虧本機(jī)會(huì)大"，而且根據(jù)歷來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，樓市繁榮期一般只有兩三年，而衰退和恢復(fù)期長(zhǎng)達(dá)四五年，"高價(jià)地開發(fā)商勢(shì)必趁現(xiàn)在房?jī)r(jià)還居于高位而抓緊時(shí)間開發(fā)，否則，越拖可能前景越有風(fēng)險(xiǎn)"。

　　同時(shí)，對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)，趙卓文認(rèn)為，這最終還是市場(chǎng)供求關(guān)系決定。其中，市中心的房?jī)r(jià)將比較抗跌，一方面，這些地塊成本高，另一方面，供應(yīng)少、需求大；而番禺、花都、白云區(qū)外圍等遠(yuǎn)郊地區(qū)成本不高，供應(yīng)量大，目前需求有限，所以，房?jī)r(jià)下降的空間比較大，尤其是非優(yōu)質(zhì)的普通物業(yè)。

　　諸多地王拿到"準(zhǔn)生證"

　　廣州今年已有59樓盤獲用地批準(zhǔn)

　　3年內(nèi)450多萬(wàn)平方米住宅供應(yīng)市場(chǎng)

　　去年被開發(fā)商"搶"走的廣州諸多"地王"如今已經(jīng)繳清地價(jià)款拿到了"準(zhǔn)生證"。記者昨從廣州市國(guó)土房管局獲悉，截至8月份，今年廣州已經(jīng)有59個(gè)住宅項(xiàng)目、共2259842平方米用地獲得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，這些項(xiàng)目最遲3年內(nèi)竣工。以市區(qū)住宅平均容積率2計(jì)算，3年內(nèi)廣州將有450多萬(wàn)平方米住宅供應(yīng)市場(chǎng)。而這大致相當(dāng)于今年廣州一手住宅成交量的六成多，并且其樓面地價(jià)都相比以往要高不少，最高達(dá)到8000多元/平方米。據(jù)了解，房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得《批準(zhǔn)書》，說(shuō)明開發(fā)商已交齊地價(jià)，項(xiàng)目通過(guò)了規(guī)劃，待完成報(bào)建后就能取得施工證進(jìn)行施工了。

　　市區(qū)供應(yīng)量略大于郊區(qū)

　　在這些被批準(zhǔn)建設(shè)的住宅項(xiàng)目中，以市中心六區(qū)的住宅項(xiàng)目為主，共有43個(gè)，用地面積達(dá)1337162平方米，占總量59%；花都和番禺兩區(qū)則有16個(gè)，占總量的41%。

　　在這六個(gè)區(qū)住宅項(xiàng)目中，以白云、海珠項(xiàng)目為主，其中白云區(qū)共有12個(gè)項(xiàng)目，8個(gè)位于金沙洲，其余也離市中心較遠(yuǎn)，地塊面積都較大，最大的當(dāng)數(shù)白云區(qū)石井鎮(zhèn)橫沙牛掩崗地塊，達(dá)到298938平方米，但以越秀區(qū)、海珠區(qū)為代表的老城區(qū)多為"蚊地"。

　　大部分為高地價(jià)項(xiàng)目

　　記者發(fā)現(xiàn)，今年獲批建設(shè)的住宅項(xiàng)目絕大部分都是去年和今年初通過(guò)公開出讓的住宅用地。如金沙洲8個(gè)項(xiàng)目、番禺7個(gè)項(xiàng)目都是去年和今年初土地拍賣的用地，包括金沙洲地王、番禺地王和花都地王以及西灣路水泥廠地塊都獲得建設(shè)資格。此外，去年廣州出讓的地王中，只有個(gè)別地王地塊尚未繳清地價(jià)款，拖欠地價(jià)款的開發(fā)商正在積極融資，或?qū)で蠛献鳌?

　　值得關(guān)注的是，這些項(xiàng)目都是在廣州土地市場(chǎng)地價(jià)高位時(shí)期賣出的，大部分項(xiàng)目地價(jià)都在3000~8000多元/平方米之間。如保利開發(fā)的金沙洲"地王"地價(jià)高達(dá)8112元/平方米；花都鳳凰路"地王"地價(jià)達(dá)5659元/平方米；番禺7幅地塊中除了限價(jià)房地塊外，地價(jià)全部高于3000元/平方米。

　　尤其是金沙洲地價(jià)較高，其商品住宅地塊平均樓面地價(jià)達(dá)到約6000元/平方米。若按照地價(jià)占房?jī)r(jià)四成的理論計(jì)算，其未來(lái)房?jī)r(jià)將達(dá)到15000元/平方米。獲批準(zhǔn)建設(shè)的金沙洲8個(gè)項(xiàng)目，包括1個(gè)限價(jià)房樓盤和7個(gè)商品住宅樓盤。據(jù)悉，這些即將進(jìn)入開發(fā)階段的8個(gè)樓盤總占地面積422160平方米，將成為未來(lái)兩年廣州住宅供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。

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