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政府對(duì)商品房市場(chǎng)采取的暖市措施分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-9-1
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- 中研網(wǎng)訊：
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今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了銷售持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，樓市整體呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。這樣的發(fā)展形勢(shì)令部分城市主管部門產(chǎn)生樓市“硬著陸”擔(dān)憂。為此，部分地方政府開(kāi)始著手采取一些暖市措施。
第一招
放寬土地出讓：刺激開(kāi)發(fā)商拿地央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，規(guī)定金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓價(jià)款的貸款。這一條款無(wú)疑給原本低迷的土地市場(chǎng)再次雪上加霜。
而與這一背景對(duì)應(yīng)的是，各地政府暗自“松綁”土地出讓條件，一場(chǎng)土地市場(chǎng)的救市行動(dòng)正在悄然進(jìn)行中。
調(diào)節(jié)供應(yīng)節(jié)奏
作為游戲規(guī)則的制定者，南京第一個(gè)搖起大旗。2008年南京先是第一季度放緩了土地推出的節(jié)奏，淡化開(kāi)竣工時(shí)間，更“斷糧”一個(gè)月。
5月4日，在南京市國(guó)土資源局發(fā)布的“第四號(hào)土地出讓公告”中，僅有兩幅地塊掛牌。而此公告的拍賣日期是6月12日，距前一次土地拍賣整整間隔45天。
對(duì)此行為，盡管官方和業(yè)界說(shuō)法不一，但惟一確定的是，面對(duì)如此波瀾不驚的市場(chǎng)，此舉無(wú)疑是在試探。
天津和武漢隨即成為跟風(fēng)者。武漢市土地交易中心主任余翔7月曾向媒體表示，武漢正在醞釀多種方式來(lái)應(yīng)對(duì)土地拍賣寒冬，土地供應(yīng)亦會(huì)面臨調(diào)整。
雖然余翔并未具體透露調(diào)整細(xì)節(jié)，但據(jù)武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站資料顯示，武漢市土地交易中心在7月初的一次公告原計(jì)劃有9宗土地參與拍賣，隨后該網(wǎng)站上分別掛出三個(gè)補(bǔ)充公告，聲明其中計(jì)劃出讓的4宗土地“因故延期，具體時(shí)間另行公告”。放緩節(jié)奏不言而喻。放寬出讓條件
南京國(guó)土資源局做出更有魄力的決策，大尺度改變并且公之于眾。7月，一則南京國(guó)土資源局的工作簡(jiǎn)報(bào)掛在江蘇國(guó)土資源廳網(wǎng)站上，建議今后控制未來(lái)單宗用地規(guī)模，降低單幅地塊的出讓金總額，并延長(zhǎng)出讓金額較高地塊的付款期限。
廈門和福州也不約而同地選擇對(duì)土地出讓條件進(jìn)行調(diào)整，以期挽救頹勢(shì)的土地市場(chǎng)。在近幾次的土地出讓中，這兩座城市均選擇了下調(diào)規(guī)劃中90平方米戶型的比重，最低下調(diào)至50%。
而廈門政府部門更是嘗試在土地出讓價(jià)格方面做出讓步。7月11日，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布預(yù)告，廈門16幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)計(jì)劃公開(kāi)出讓。
本次預(yù)告規(guī)定，意向購(gòu)買者可在規(guī)劃涉及要求、地價(jià)支付方式等方面提出具體開(kāi)發(fā)設(shè)想和要求，并可對(duì)意向地塊的出讓起始價(jià)提出合理化建議。
對(duì)于“意向地塊的出讓起始價(jià)提出合理化建議”，在廈門乃至全國(guó)的土地招拍掛規(guī)則中從未出現(xiàn)過(guò)，這也被業(yè)內(nèi)人士解讀為未來(lái)土地市場(chǎng)存在議價(jià)空間。
“這說(shuō)明廈門市國(guó)土局也在試探市場(chǎng)�！睆B門新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司總經(jīng)理秦剛向記者表示，此前廈門土地市場(chǎng)流拍嚴(yán)重，因此國(guó)土局也不得不做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，刺激開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。
關(guān)注一級(jí)市場(chǎng)
上海在此輪調(diào)整中略顯穩(wěn)重。它的方式是對(duì)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行重新評(píng)估，而這樣一來(lái)土地價(jià)格將有更新的機(jī)會(huì)。
上海目前執(zhí)行的基準(zhǔn)地價(jià)是以2003年6月30日為基準(zhǔn)日期公布執(zhí)行的。而按照今年4月國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的通知》，規(guī)定凡現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)已3年以上未更新的或當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平已發(fā)生重大變化的，必須及時(shí)更新并將結(jié)果上報(bào)。于是，此時(shí)評(píng)估也就成為了順其自然的事情。
深圳無(wú)疑是最另類的。它并沒(méi)有急于把地賣出去，反倒向企業(yè)回購(gòu)?fù)恋亍?月，深圳市土地儲(chǔ)備中心與深業(yè)金寶源投資有限公司負(fù)責(zé)人簽訂了土地收購(gòu)合同書，收回福田梅林片區(qū)的一處土地。而后又批復(fù)了另一家房企延后開(kāi)發(fā)的申請(qǐng)。
“相比別的城市，深圳要更擔(dān)心自身的土地儲(chǔ)備�！鄙钲谑猩鐣�(huì)科學(xué)院城市運(yùn)營(yíng)中心主任高海燕這樣解讀。深圳國(guó)土資源管理局有關(guān)人士曾表示，政府向企業(yè)收購(gòu)?fù)恋�，主要是深圳農(nóng)村集體土地已基本征為國(guó)有，閑置土地并不多，因此回收閑置土地不如政府直接向企業(yè)收購(gòu)手中的存量土地來(lái)得更有效。
高海燕同時(shí)認(rèn)為，面對(duì)開(kāi)發(fā)商失去動(dòng)力的境況，適當(dāng)延后開(kāi)發(fā)周期也不失為一條解決途徑。“政府不會(huì)產(chǎn)生價(jià)值導(dǎo)向，如果市場(chǎng)持續(xù)疲軟，包括回購(gòu)?fù)恋卦趦?nèi)的這兩方案則更顯針對(duì)性。”
第二招
公積金調(diào)整：釋放暖市信號(hào)
8月23日，河南省政府召開(kāi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)議，對(duì)住房公積金貸款的首付比例、貸款期限、貸款條件做出一系列的優(yōu)惠調(diào)整。
無(wú)獨(dú)有偶，福州、長(zhǎng)沙、北京以及湖北等也紛紛出臺(tái)了公積金新政。本報(bào)采訪的多位專家表示，在這個(gè)時(shí)候，各地調(diào)整住房公積金政策，透出一些救市味道。
放行公積金異地貸款
8月23日，河南省政府召開(kāi)全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行電視電話會(huì)議。會(huì)議透露，購(gòu)買首套自住商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付房款比例由目前的30%調(diào)減為20%，最高貸款額度根據(jù)各市房?jī)r(jià)情況適當(dāng)提高，貸款期限可延長(zhǎng)到20年至30年。
更為重要的是，住房公積金交付人在全省范圍內(nèi)，可異地申請(qǐng)辦理住房公積金貸款購(gòu)買住房。
河南省委常委、副省長(zhǎng)李克在會(huì)議上表示，今年1~7月，河南商品住宅銷售面積和銷售額分別下降了9.8%和4.6%，為防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落，河南將采取一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施。
據(jù)了解，除公積金貸款優(yōu)惠外，從今年9月1日起到2009年8月31日，河南各商業(yè)銀行對(duì)商品房購(gòu)買者實(shí)行房貸最優(yōu)惠利率，購(gòu)買普通商品房亦可按照一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。
此前，遼寧八城市也調(diào)整政策，對(duì)公積金異地貸款放行。沈陽(yáng)、鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口、遼陽(yáng)、鐵嶺、阜新等城市住房公積金管理中心共同簽署協(xié)議，約定今后8個(gè)城市之間居民異地購(gòu)房都將享受公積金貸款的同等待遇。
隨后，沈陽(yáng)公積金中心立即設(shè)立了異地貸款營(yíng)業(yè)部，并開(kāi)通“異地貸款綠色通道”。
延長(zhǎng)貸款時(shí)限
近日，沈陽(yáng)出臺(tái)政策，將商品房公積金貸款年限提高至30年，二手房提高到20年，貸款最高限額亦相應(yīng)上調(diào)，并將商品房首付款比例底線降至20%，二手房降至30%，且設(shè)立50萬(wàn)元的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。
事實(shí)上，早在今年5月，沈陽(yáng)市便公布了普通住宅價(jià)格新標(biāo)準(zhǔn)，上調(diào)市內(nèi)五區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)至6700元/平方米，使得大部分商品房交易契稅從4%降為1.5%。
7月22日，長(zhǎng)沙也出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，其中，公積金貸款的首付比例由30%調(diào)整為20%，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年。
而在不到兩個(gè)月前，長(zhǎng)沙市住房公積金管理中心公布新的管理?xiàng)l例，長(zhǎng)沙市貸款額度由15萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元，貸款年限由15年延長(zhǎng)到20年。
湖北省住房資金管理中心最近也發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步完善個(gè)人住房公積金貸款服務(wù)通知》，把新房貸款額度、二手房貸款額度、貸款條件都適當(dāng)進(jìn)行放松，甚至不強(qiáng)調(diào)武漢戶口以及無(wú)需提供收入證明。
“放松公積金貸款，其實(shí)就是政府部門在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯進(jìn)入拐變階段的應(yīng)急措施，也是一種救市手段�！蔽錆h一位房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理表示。
繼5月北京市政府出臺(tái)政策進(jìn)一步簡(jiǎn)化公積金貸款業(yè)務(wù)流程，并將公積金繳存比例提高至12%后，7月，北京市公積金管理中心聯(lián)合建設(shè)銀行推出“無(wú)指定樓盤“組合貸款業(yè)務(wù)，使廣大借款人在購(gòu)買任意樓盤的項(xiàng)目時(shí)均能享受到組合貸款的優(yōu)惠政策，并且壓縮了辦理周期至15個(gè)工作日左右。
第三招
減免契稅：降低購(gòu)房成本
為促使樓市回暖及恢復(fù)市場(chǎng)信心，各地相繼出臺(tái)了以減稅、推行貨幣補(bǔ)貼及降低準(zhǔn)入門檻等一系列積極的購(gòu)房政策，以期市場(chǎng)重回健康的軌道。
福州：契稅減半放寬預(yù)售
8月4日，福州市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，推出了降低契稅、延長(zhǎng)公積金貸款等一系列舉措，被喻為福州市政府部門的“救市一攬子政策”。
政策一：契稅減半。《意見(jiàn)》規(guī)定，2007年1月1日后通過(guò)公開(kāi)出讓方式取得商品住宅用地的項(xiàng)目，同時(shí)具備住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下(包括140平方米)、單套成交價(jià)格在7000元/平方米以下(包括7000元/平方米)3個(gè)條件的，可享受契稅減半征收等相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
政策二：放寬預(yù)售許可證門檻。此舉放寬取得預(yù)售證的“門檻”，縮短了開(kāi)發(fā)商回籠資金的周期。更為重要的是，《意見(jiàn)》還表示將搭建銀企對(duì)接的互動(dòng)平臺(tái)，增加有效的信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)正常合理的信貸需求。
政策三：調(diào)整公積金貸款規(guī)定�！兑庖�(jiàn)》對(duì)于公積金的高效使用標(biāo)準(zhǔn)做出相應(yīng)的調(diào)整，提高公積金貸款金額上限，延長(zhǎng)貸款最長(zhǎng)期限至30年，并增加公積金貸款承辦銀行，簡(jiǎn)化公積金貸款樓盤備案流程。
長(zhǎng)沙：推行貨幣補(bǔ)貼
此前，長(zhǎng)沙市人民政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。《意見(jiàn)》從土地、金融、稅收以及開(kāi)發(fā)報(bào)建等各方面提出相應(yīng)的優(yōu)惠政策。
政策一：經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式，停止實(shí)物分配。
《意見(jiàn)》規(guī)定，具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的城市居民，在購(gòu)買普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)貼。此舉意味著經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金將直接進(jìn)入房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。
政策二：二手房交易稅調(diào)整為1.1%。在2009年12月31日前出售二手商品房，并購(gòu)買普通商品房的，其二手商品房交易所交營(yíng)業(yè)稅由財(cái)政給予全額補(bǔ)貼。
政策三：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(在辦理建設(shè)用地審批手續(xù)未繳納的)、勞保基金、人防易地建設(shè)費(fèi)等多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收取。
政策四：公積金貸款首付降為20%，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年。
重慶：減免購(gòu)房契稅
重慶市財(cái)政局8月12日公布了《關(guān)于對(duì)農(nóng)民購(gòu)買商品住房實(shí)行契稅優(yōu)惠政策的通知》(下稱《通知》)，“為促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，推進(jìn)城市化進(jìn)程，鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)買城鎮(zhèn)住房”，凡該市農(nóng)村居民，在重慶首次購(gòu)買一套建筑面積90平方米以下(含90平方米)普通商品住房(含二手住房)，其購(gòu)房單價(jià)，主城11區(qū)在重慶市國(guó)土房管部門公布的市場(chǎng)均價(jià)以下，遠(yuǎn)郊區(qū)縣在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)均價(jià)以下，免征契稅。
該規(guī)定稱，購(gòu)房單價(jià)超過(guò)上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，其超出部分，按現(xiàn)行政策計(jì)征契稅。夫妻雙方均為農(nóng)民的，只享受一次契稅優(yōu)惠。重慶市12日公布的這個(gè)通知被當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商理解為政策托市信號(hào)。
重慶三升房產(chǎn)負(fù)責(zé)人在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)稱，如果農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)首次購(gòu)房能免契稅，雖然費(fèi)用占房屋總價(jià)的比例不高，但這透露出的政策信號(hào)是政府利用政策手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，刺激市場(chǎng)信心。
該負(fù)責(zé)人稱：“目前市場(chǎng)上房屋積壓較多的就是90平方米以下的房源，讓農(nóng)村居民來(lái)購(gòu)買，無(wú)疑是釋放需求量的一大舉措。”
而此前，重慶剛剛出臺(tái)購(gòu)房稅收政策，政府在減免多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)的同時(shí)，對(duì)于二手房交易稅費(fèi)實(shí)行補(bǔ)貼——二手房交易綜合稅暫由1.98%調(diào)整為1.1%。購(gòu)買二手普通商品房，按地方所得部分給予全額補(bǔ)貼。在2009年12月31日前出售二手商品房，并購(gòu)買普通商品房的，其二手商品房在交易所交營(yíng)業(yè)稅時(shí)由財(cái)政給予全額補(bǔ)貼。
廈門：降低準(zhǔn)入門檻
廈門降低購(gòu)房門檻政策也被稱為救市強(qiáng)心針。2008年1~6月廈門全市住房銷售面積同比下降60%；8月3、4、5日，廈門市商品房銷售套數(shù)僅為11、12、20套。
從今年8月1日起，廈門市降低了購(gòu)買商品住房入城鎮(zhèn)居民戶口的政策門檻，調(diào)整了普通住房標(biāo)準(zhǔn)。
新政策規(guī)定，在廈門島外同安、翔安兩區(qū)購(gòu)買商品住房的，除享受原有“購(gòu)房入戶”政策外，新增“購(gòu)買70~80平方米商品住房可辦理不超過(guò)2人的常住戶口”的政策。調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，可讓更多買島內(nèi)房者少交1.5%的契稅。
廈門業(yè)內(nèi)人士分析，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)是外需型的，近幾年廈門市場(chǎng)有一半買家是外地人，實(shí)行入戶政策的調(diào)整，對(duì)外地買家有拉動(dòng)作用。而高檔住宅定義的放寬，則明顯是降低買房契稅。
“這是地方政府救市的表現(xiàn)�！贝鞯铝盒胁呗灶檰�(wèn)部門負(fù)責(zé)人表示，入戶和調(diào)整高檔住宅定義標(biāo)準(zhǔn)，都是地方政府力所能及的，包括今年初福州允許外匯支付地價(jià)等政策的出臺(tái)，均可視為地方政府對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的一次調(diào)整和積極的回暖預(yù)期。
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