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誰(shuí)在樓市泡沫刺破時(shí)最先“死掉”？
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-30
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究竟誰(shuí)在樓市泡沫刺破時(shí)最先“死掉”？很可能還是那些行業(yè)鏈條中最末端、最弱勢(shì)的人。
張自鋒，是南通定發(fā)建筑勞務(wù)公司的結(jié)算負(fù)責(zé)人，這些天他從早到晚都泡在開(kāi)發(fā)商的辦公室討要工程款。8月27日，他和司機(jī)小徐在北京勁松等了一天，向一家工程發(fā)包方索要1000萬(wàn)的墊付款；28日一大早，他又趕去了天津，一家開(kāi)發(fā)商欠著100多萬(wàn)的工程款至今沒(méi)給。
也就在27日，央行和銀監(jiān)會(huì)再次發(fā)布通知，約束各商業(yè)銀行對(duì)商業(yè)性地產(chǎn)的貸款。規(guī)定只要國(guó)土資源部門認(rèn)定某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地閑置時(shí)間超過(guò)兩年，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將無(wú)法從銀行獲取任何形式的貸款。
商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人房貸的門檻一步步抬高，習(xí)慣為房地產(chǎn)項(xiàng)目墊付工程款的建筑行業(yè)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的信心也在一點(diǎn)點(diǎn)喪失。
上半年，張自鋒還在四處承攬房地產(chǎn)工程，下半年，他被迫把大量的時(shí)間放在追債上，從100萬(wàn)欠款到1000萬(wàn)不等，這家自有資金才幾百萬(wàn)的建筑勞務(wù)公司，被開(kāi)發(fā)商拖欠的工程款已經(jīng)達(dá)到2000萬(wàn)之巨，而且張還倒欠材料商一大筆錢。
接下了張自鋒幾樁債務(wù)案件的北京新橋律師事務(wù)所呂西鋒律師告訴本報(bào)記者：“類似拖欠工程款的案件，前幾年雙方基本以和解收?qǐng)�。而今年形�?shì)發(fā)生了變化，六成以上的建筑公司愿意起訴開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)行情在變壞，他們認(rèn)為再不追款就來(lái)不及了�！�
據(jù)記者了解，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商只投入20%-40%資金，總承包單位、分包單位、鋼材商、水泥商整個(gè)工程建設(shè)的一整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈承擔(dān)了其余60%-80%的開(kāi)發(fā)成本。建筑工程債務(wù)案件中，1個(gè)億的工程甚至可以打出六七個(gè)億的官司，一榮俱榮、一損俱損。
食物鏈的規(guī)律，通常是“大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米”，但是危機(jī)時(shí)候蝦米也會(huì)反擊。建筑商們掀起的逼債潮，會(huì)不會(huì)是壓垮不少開(kāi)發(fā)商的最后一根稻草？
最痛苦的債主
張自鋒經(jīng)過(guò)了幾番猶豫，才答應(yīng)了記者采訪。曝光欠錢細(xì)節(jié)，會(huì)得罪以前的“衣食父母”，不過(guò)這次他豁出去了，他說(shuō)得最多的是，“要債太難了”。
除了上面提到的兩家欠款，張還在追討兩家，并且已經(jīng)起訴。其中一個(gè)是大興農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目500萬(wàn)的工程款，一個(gè)是昌平區(qū)一處健身俱樂(lè)部70多萬(wàn)的欠款。
去年6月，張自鋒的公司從發(fā)包人北京城建(600266)三公司處承包了一處健身俱樂(lè)部工程，直到今年初，張的公司為這個(gè)項(xiàng)目墊付了921.6萬(wàn)元人民幣，合同寫明了今年1月結(jié)清款項(xiàng)，但是至今還有幾十萬(wàn)未還，張自鋒現(xiàn)在以一張欠條向工程的投資方追索這筆錢。
而記者聯(lián)系到的投資方負(fù)責(zé)人司鐸告訴本報(bào)記者：“我的項(xiàng)目被北京天惠工程有限公司招投標(biāo)獲得，城建三公司和南通定發(fā)公司和我沒(méi)有簽訂任何承包協(xié)議，更談不上債務(wù)�！�
呂西鋒律師介紹：“北京城建這類資質(zhì)好的建筑公司，容易獲得工程項(xiàng)目，然后把項(xiàng)目分包給一個(gè)或若干個(gè)勞務(wù)承包人，由他們進(jìn)行墊資建設(shè)。這些中小建筑商負(fù)責(zé)招工和買材料，直接承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)�！�
兼職房地產(chǎn)估價(jià)師、高通律師事務(wù)所孫建章律師告訴記者：“為開(kāi)發(fā)商墊資一直是建筑行業(yè)的潛規(guī)則，施工單位為了攬活被迫承擔(dān)建設(shè)成本。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從暴利期進(jìn)入行業(yè)調(diào)整期，墊資問(wèn)題集中爆發(fā)的可能性很大。比如上世紀(jì)90年代政府就曾大面積處理過(guò)建筑工程的三角債�！�
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1－7月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15884億元，同比增長(zhǎng)30.9%。開(kāi)發(fā)投資額增幅還是如此巨大，其中多少是開(kāi)發(fā)商的自有資金呢？
國(guó)泰君安建筑行業(yè)分析師韓其成告訴記者：“由于市場(chǎng)慣性，上半年住宅開(kāi)發(fā)保持了高速度。但從上市建筑公司的財(cái)報(bào)來(lái)看，建筑行業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)墊付了20%左右資金�！�
而在北京自然律師事務(wù)所的常永江律師看來(lái)，建筑行業(yè)墊付的資金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)20%，“許多房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商只投入了20%-40%資金，總承包單位、分包單位、鋼材商、水泥商整個(gè)工程建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈承擔(dān)了其余60%-80%的開(kāi)發(fā)成本”。
在建筑工程中，混凝土作業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一塊，記者了解到，在北京一些混凝土作業(yè)隊(duì)要到施工現(xiàn)場(chǎng)才能找到活干，多數(shù)建筑公司給他們打白條。一個(gè)大型攪拌站經(jīng)常被欠著幾千萬(wàn)的債務(wù)，而攪拌站本身又是從水泥廠等公司賒賬的。
常永江介紹說(shuō)：“在我接觸的建筑工程債務(wù)案件中，1個(gè)億的工程甚至可以打出6億-7億的官司，從開(kāi)發(fā)商到農(nóng)民工，一條產(chǎn)業(yè)鏈的人都被牽扯進(jìn)來(lái)�！�
呂西鋒解釋說(shuō)：“土地出讓金要及時(shí)繳納，銀行的還款期限不能拖延。開(kāi)發(fā)商能夠拖欠的是建筑公司這一塊，而且雙方簽訂合同后，包括工程進(jìn)度、工程結(jié)算很多技術(shù)性原因，會(huì)導(dǎo)致工程款不能收回。”
記者從律師處還了解到一個(gè)比張自鋒更倒霉的建筑商——山東人宋志善，這位原建筑工程隊(duì)長(zhǎng)已經(jīng)處于破產(chǎn)狀態(tài)。據(jù)悉，宋志善為濰坊市順達(dá)實(shí)業(yè)有限公司承建了一處高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)工程，墊資近200萬(wàn)，目前只收回一半。隨后，宋志善起訴順達(dá)實(shí)業(yè)公司，從山東省中院上訴到高院，錢始終沒(méi)要回來(lái)。
接手這樁案件的金拓律師事務(wù)所的李平律師告訴記者：“難題在于，這項(xiàng)工程的實(shí)際投資人進(jìn)行了資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，隨后注銷了順達(dá)實(shí)業(yè)公司，也就是說(shuō)與宋志善簽訂合同的公司已經(jīng)不存在了。”
生死同盟盼銀行救命
在樓市出現(xiàn)危局的今天，張自鋒和宋志善的遭遇決不是個(gè)案。記者近日走訪了北京新橋、高通、金拓、自然、鼎鐘等十多家律師事務(wù)所，就有9家表示在今年接到類似的工程債務(wù)案。
呂西鋒告訴記者：“工程承包人起訴開(kāi)發(fā)商，在收款無(wú)望的情況下，對(duì)項(xiàng)目有6個(gè)月的留置權(quán)，但這并不是上策，而且?guī)装偃f(wàn)的欠款不能以整個(gè)在建工程做抵押�！�
對(duì)于大大小小的建筑公司來(lái)說(shuō)，最理想的結(jié)果是等待開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款，交付部分工程款。一旦項(xiàng)目進(jìn)入銷售，墊付的錢可以全部結(jié)清，可是目前開(kāi)發(fā)貸款和樓盤銷售狀況都不理想，建筑商先熬不住了。
記者了解到，高通律師事務(wù)所就正在為一家大連的房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取6億元的銀行貸款，以支付工程款。2008年以來(lái)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)由晴轉(zhuǎn)陰，銀行收斂了以前的熱情，態(tài)度變得模棱兩可，而開(kāi)發(fā)商和施工方都被銀行的突變逼到了生死線上。
孫建章律師向記者介紹：“這個(gè)項(xiàng)目總面積40萬(wàn)平方米，一期住宅項(xiàng)目10萬(wàn)平方米由建筑公司墊資4億建成，還在等待預(yù)售證。開(kāi)發(fā)商迫切需要銀行貸款支付工程款，在這個(gè)節(jié)骨眼上卡殼，建筑公司比開(kāi)發(fā)商還著急，并且發(fā)來(lái)了律師函催促�！�
記者了解到，該公司去年年底就已經(jīng)和銀行進(jìn)行接洽，可是銀行目前提出要重新考察市場(chǎng)。銀行有了一套新的評(píng)估程序，對(duì)公司信譽(yù)和在建工程的預(yù)期收益都要嚴(yán)格審查，最終可以貸到的款可能縮水30%。
孫建章說(shuō)：“前兩年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利期，一些中小開(kāi)發(fā)商敢于操作超過(guò)自有資金幾倍甚至幾十倍的項(xiàng)目，隨著銀行變臉，房地產(chǎn)的融資渠道正在惡化。”
8月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)再次發(fā)布通知，約束各商業(yè)銀行對(duì)商業(yè)性地產(chǎn)的貸款。東亞銀行北京分行副行長(zhǎng)儲(chǔ)曉路告訴本報(bào)記者：“央行的文件對(duì)我們約束很大，順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)，我們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款越來(lái)越謹(jǐn)慎，主要考慮龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目�！�
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款為438.6億元，比去年同期增長(zhǎng)5.8%，增速同比回落16.3%。在上海，1-5月上海項(xiàng)目建設(shè)資金到位2056.3億元，同比下降7.8%，國(guó)內(nèi)貸款532.33億元，同比下降13.9%。
孫建章說(shuō)：“在預(yù)期貸款不能實(shí)現(xiàn)的情況下，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)工后更加依賴工程隊(duì)的墊資。一些建筑公司內(nèi)部管理不完善，在開(kāi)發(fā)商沒(méi)能及時(shí)支付進(jìn)度工程款的情況下，他們繼續(xù)施工，最后只會(huì)越墊越多。最危險(xiǎn)的是那些自有資金少的項(xiàng)目公司，銀行壓縮的是這些公司的貸款。一旦項(xiàng)目銷售狀況不好，建筑公司連帶承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，這在下半年有可能暴露出來(lái)�！�
滾動(dòng)開(kāi)發(fā)游戲終結(jié)
即使不能得到銀行貸款支持，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由建筑工程公司墊資，完成結(jié)構(gòu)封頂后就進(jìn)入預(yù)售階段，如果資金順利回流，開(kāi)發(fā)商完全有能力支付工程款�？墒乾F(xiàn)實(shí)不是這樣，開(kāi)發(fā)商中拿著銷售款拆東墻補(bǔ)西墻的大有人在。
房?jī)r(jià)大幅下調(diào)，這在深圳和廣州已經(jīng)是現(xiàn)實(shí)，下半年傳染病已經(jīng)從南到北蔓延到上海、北京。8月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布消息，7月份北京僅銷售商品住宅4194套，銷售套數(shù)降至近兩年來(lái)最低。北京房?jī)r(jià)的漲幅同比也回落0.2%，為今年以來(lái)最低漲幅。
儲(chǔ)曉路說(shuō)：“我們依然看好北京等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但在北京五環(huán)以外，商品房?jī)r(jià)格正在下降，樓市并不樂(lè)觀。”
常永江律師最近還遇上一樁反常的開(kāi)發(fā)商起訴工程承包單位的案件。這家開(kāi)發(fā)商在北京市東四環(huán)有一處項(xiàng)目，因?yàn)檠悠诮环吭獾狡鹪V。于是這家公司起訴負(fù)責(zé)施工的建筑單位，要求其賠償損失。而建筑單位對(duì)開(kāi)發(fā)商提起反訴，理由是開(kāi)發(fā)商未能按工程進(jìn)度及時(shí)付款，導(dǎo)致數(shù)次停工，項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)完成，并追索被拖欠的數(shù)千萬(wàn)工程款。
一起連環(huán)訴訟的案件，反映了開(kāi)發(fā)商和建筑商共同的焦灼心情，常永江說(shuō)：“這家開(kāi)發(fā)商在2007年完成銷售后，本來(lái)有錢支付建設(shè)費(fèi)用�？墒枪居謱F(xiàn)金用來(lái)買地，新添了兩個(gè)項(xiàng)目。在滾動(dòng)運(yùn)作中，開(kāi)發(fā)商的錢是永遠(yuǎn)不夠的�！�
“北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有進(jìn)入冬天，就已經(jīng)有企業(yè)倒下。前兩年，一些開(kāi)發(fā)商可以用2-3個(gè)項(xiàng)目的資金推動(dòng)6-7個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展，在銷售不景氣的2008年，這個(gè)資金游戲已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)了。” - ■ 與【誰(shuí)在樓市泡沫刺破時(shí)最先“死掉”？】相關(guān)新聞
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