今年上半年，中國的房地產(chǎn)市場在政策的"護(hù)佑"下曾出現(xiàn)過一派樂觀景象。然而，就在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)反彈，政府正準(zhǔn)備讓房地產(chǎn)市場有所降溫的時(shí)候，美國卻"突然"動(dòng)用輪胎特保措施打擊被中國經(jīng)濟(jì)寄予厚望的出口，可能讓中國政府更傾向于選擇房地產(chǎn)投資來對(duì)沖這次外部沖擊。

　　政策微調(diào)遭遇"特保案"尷尬

　　去年11月以來，政府下調(diào)房貸利率和首付比例，并減免了房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，因此在今年1~6月份刺激了需求的回暖。而且國務(wù)院在今年5月份調(diào)低保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例（從35%降至20%），相當(dāng)于提高了房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿，這也極大地鼓勵(lì)了投資。

　　到今年6月份以后，由于擔(dān)心房地產(chǎn)大起可能導(dǎo)致的不穩(wěn)定性后果，以及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步企穩(wěn)回升，政府開始對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策微調(diào)，這也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)7月份的數(shù)據(jù)從高峰回落。

　　無論是全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積的增幅，抑或是全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目環(huán)比增幅，7月份的數(shù)據(jù)都低于前半年，部分城市甚至出現(xiàn)"量價(jià)齊跌"現(xiàn)象。

　　就在中國房地產(chǎn)初現(xiàn)微調(diào)路徑之時(shí)，美國政府給了中國"當(dāng)頭一棒"。9月11日晚間，奧巴馬動(dòng)用特保措施，對(duì)美國從中國進(jìn)口的輪胎征收高額關(guān)稅。盡管眾多分析人士對(duì)于中美貿(mào)易戰(zhàn)全面爆發(fā)持否定態(tài)度，但未來中美貿(mào)易拉鋸戰(zhàn)仍不可避免，這令剛進(jìn)入加速通道的中國出口再遇風(fēng)暴。

　　"政府投資雖然在繼續(xù)，但是無條件的刺激投資是不可持續(xù)的，尤其是在輪胎特保案減緩中國出口復(fù)蘇的當(dāng)下，這一微妙變化對(duì)于其自身的戰(zhàn)略地位又是一個(gè)提升。" 中信建投證券研究的首席宏觀分析魏鳳春表示。

　　而中國8月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)驟然回暖似乎是另外一個(gè)證據(jù)。根據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資單月回升速度從7月份的19.6%大幅回升至8月份的34.6%。1~8月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長14.7%。其中，商品住宅完成投資同比增長10.9%。全國商品房銷售面積同比增長42.9%。其中，商品住宅銷售面積增長44.5%。

　　申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，8月份房地產(chǎn)投資額增速的驟然上升是超預(yù)期的。理論上，房地產(chǎn)投資額數(shù)據(jù)應(yīng)該有較好的"粘性"，但是在市場變化比較大的時(shí)候，數(shù)據(jù)也的確出現(xiàn)過"跳躍式"變動(dòng)，例如去年下半年就是如此。

　　中國的投資拉動(dòng)背後雖然帶來經(jīng)濟(jì)持續(xù)的復(fù)蘇，而如何平衡與其同步上漲的房價(jià)仍然是中國面臨的一個(gè)長期問題。

　　房地產(chǎn)要接政府投資"大棒"

　　1~8月我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長33.0%，較1~7月的32.9%微幅回升0.1個(gè)百分點(diǎn)。但是，中央項(xiàng)目投資增長22.3%，比前期的25.3%放緩3個(gè)百分點(diǎn)，是年初一度達(dá)到40.3%的高速增長后，下降趨勢的延續(xù)。

　　根據(jù)記者測算，8月前，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部固定資產(chǎn)投資比重18.72%，而這3.1%的加速可為全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資加速提供0.58個(gè)百分點(diǎn)的拉動(dòng)作用，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過0.1%的加速。

　　上半年GDP上漲達(dá)7.1%，有很大成分是房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。未來固定資產(chǎn)投資增速下行風(fēng)險(xiǎn)大于上行風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)拉動(dòng)投資的作用更加顯著。

　　"從目前的投資完成額、新開工面積等的同比以及環(huán)比來看，房地產(chǎn)已經(jīng)接過政府投資的大旗，成為拉動(dòng)投資的主力軍。"中信建投證券研究的首席宏觀分析師魏鳳春這樣解釋這一變化。房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)整體投資增長的重要?jiǎng)恿�，魏鳳春表示："房地產(chǎn)的增長正暗合了這樣的趨勢。"

　　海通證券宏觀經(jīng)濟(jì)分析師熊偉也表達(dá)了同樣觀點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增速加快更為重要的原因就是房地產(chǎn)投資的全面加速。"今年1~8月份，房地產(chǎn)銷售面積增速高漲，但新開工面積增速相對(duì)滯后，可見房地產(chǎn)投資前景樂觀，經(jīng)濟(jì)短期無憂。"

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)在對(duì)投資增長的拉動(dòng)上表現(xiàn)出的推力，正在向更大的范圍蔓延：其在國民經(jīng)濟(jì)增長中的地位，使得政府政策制定的尺寸很難拿捏；同時(shí)，一直為人所憂的民間投資跟進(jìn)不足，也隨著房地產(chǎn)投資的回暖開始緩解，這對(duì)引導(dǎo)民間資金的跟進(jìn)無疑是一種正面作用。

　　但在出口復(fù)蘇遇到麻煩時(shí)，可能會(huì)使政府更堅(jiān)定地傾向房地產(chǎn)市場。

　　政策將繼續(xù)護(hù)航

　　目前來看，雖然貨幣政策繼續(xù)像上半年那樣寬松的可能性已經(jīng)不大，但財(cái)政政策還有一定的發(fā)揮空間，因?yàn)樵?萬億刺激計(jì)劃中中央政府計(jì)劃支出1.18萬億，截至8月份只拿出了3800億，今明兩年還有7000多億的資金等待下發(fā)。

　　由于下半年地方政府的配套資金能否到位很成問題，所以房地產(chǎn)市場的適時(shí)啟動(dòng)也可以彌補(bǔ)地方政府財(cái)力的不足。因此，未來財(cái)政政策還有一定的空間，但仍要寄望于房地產(chǎn)市場。

　　除了政策的直接支持，商業(yè)銀行也有可能通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款和個(gè)人按揭貸款間接助推了房地產(chǎn)市場的繁榮，近兩個(gè)月尤為明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，1~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源3.37萬億元，累積同比增長34.2%。各項(xiàng)來源中，國內(nèi)貸款（銀行貸款和非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款）、利用外資、自籌資金和其他資金（訂金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款）的累計(jì)同比增速分別為46.3%、-33.6%、12.6%和52.7%。

　　銷售的持續(xù)改善則令前8個(gè)月訂金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款分別累計(jì)增長43.2%和94.1%，環(huán)比增長21%和19.26%。

　　8月份的信貸數(shù)據(jù)與9月份預(yù)期高達(dá)5000億元人民幣的信貸，使流動(dòng)性主導(dǎo)的市場志得意滿。在上半年信貸規(guī)模放松以及商品房銷售強(qiáng)力反彈的環(huán)境下，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付款以及個(gè)人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)資金的主力軍，由此，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的資金還是相對(duì)充裕的。

　　國泰君安認(rèn)為，在市場與政策、開發(fā)商與政府多重博弈中，政府將延續(xù)前期的刺激性政策取向，緊中有松。這都將支撐房地產(chǎn)行業(yè)景氣趨勢和房地產(chǎn)股票板塊行情。

　　盡管對(duì)于后市的不確定性仍然存在，但是新屋開工竣工面積都環(huán)比降幅縮減，表現(xiàn)出房開商積極的一面。申銀萬國預(yù)計(jì)，從房地產(chǎn)投資額和資金來源總和的占比關(guān)系來推測，預(yù)計(jì)今年全年房地產(chǎn)投資額增速能夠達(dá)到25.2%。

　　去年停建或者延遲的項(xiàng)目都在重新開工，預(yù)計(jì)到今年年底就能上市增加供應(yīng)；而今年上半年開發(fā)商拿下的土地，預(yù)計(jì)最早將在明年開工，這都將進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場的回暖。

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