下半年房地產市場發(fā)展有兩大趨勢：房地產投資有望繼續(xù)反彈和房價出現反復的可能性較大。綜合促進房地產持續(xù)回暖的有利與不利因素來看，下半年房地產市場仍將處于回升的關鍵階段，政府應出臺穩(wěn)健的政策指導，著重建立房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，保證房地產市場的平穩(wěn)運行。
　　三大因素有利于促進房地產持續(xù)回升

　　第一，當前我國仍處于房地產市場持續(xù)發(fā)展的階段。從國際經驗來看，根據世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯系，當一個國家人均GDP在1000-4000美元時，房地產進入高速發(fā)展期；當人均GDP進入4000-8000美元時，房地產進入穩(wěn)定快速增長期。2008年我國人均GDP已經突破3000美元，這就意味著今后相當長時間內我國的住宅產業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長時期。
　　第二，住房需求潛力巨大。首先，城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。據預測，2010-2020年，我國將處于工業(yè)化和城市化"雙加速"階段，城市化將以每年1個百分點的速度推進，到2020年，我國城市化率將達到58％左右，對住房的需求比較旺盛。一是新增城鎮(zhèn)人口對住房的需求潛力巨大，二是在城鎮(zhèn)化過程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)住房保障體系應該加以統(tǒng)籌考慮和安排。

　　其次，從消費結構升級的趨勢來看，居民消費的重點已經轉向住、行和教育等方面，住房是居民消費結構升級的主導產品，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。從購買力的角度來看，改善型購房需求是房地產市場健康發(fā)展的有力支撐。這部分人大多已經購買房改房，隨著生活水平的提高和經濟能力的增強，以小換大的需求強烈。

　　再次，居民出于保值增值的考慮將增加對房地產的持有。由于儲蓄利率相對偏低，居民儲蓄意愿不斷下降，而資本市場不穩(wěn)健，投資股市存在較大風險，在投資渠道有限的情況下，人們的投資大多偏向于持有房地產。另外，房地產具有商品和資產雙重屬性，購置住宅不僅可以出租獲利，在通貨膨脹的情況下，房地產價格將上升，而且其上升速度與幅度將大大高于通脹水平，因而可以在漲價后出售獲利，從而能較好地滿足人們增值保值的要求。

　　最后，受利率、匯率、游資和國際經濟形勢的影響，一定規(guī)模的社會閑置資金將繼續(xù)關注房地產市場的投機和投資機會。

　　第三，國家"擴內需、保增長"的政策取向有利于房地產的穩(wěn)定發(fā)展。2008年年中以來，面對復雜多變的國內外經濟環(huán)境，黨中央和國務院迅速推出了進一步擴大內需、保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃。擴大內需包括擴大投資需求和消費需求，作為撬動消費和投資的有力"杠桿"，房地產業(yè)在我國經濟結構中有著十分重要的地位。因此，房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展與我國經濟的持續(xù)增長息息相關。這也意味著在擴內需、保增長的大環(huán)境下，房地產發(fā)展將獲得長期穩(wěn)定的政策支持。

　　阻礙房地產業(yè)發(fā)展有四大不利因素

　　第一，經濟運行的基本面不支撐房價暴漲。今年上半年，在一攬子計劃的有力刺激下，我國經濟增速下滑勢頭得到遏制，初步呈現企穩(wěn)回升態(tài)勢。但是，全球房地產市場仍處于調整之中，世界經濟走勢仍不明朗，因此，我國經濟回升的基礎還不穩(wěn)固，當前的經濟運行狀況根本無法支撐房價的再度飆升。歷史經驗證明，房地產"一業(yè)獨大"有悖于經濟結構的優(yōu)化，不利于民生的持續(xù)改善。倘若在消費需求提振無力的情況下，放任房價逆勢上揚，必將嚴重擠壓居民在汽車、家電等其他方面的消費，抑制實體經濟的復蘇，導致經濟增長的終端引擎難以啟動。因此，唯有房價理性回歸，才能讓"保增長"的政策真正惠及民生，才能發(fā)揮房地產對經濟增長的拉動作用。

　　第二，房地產開發(fā)企業(yè)信心不足。2009年1季度房地產企業(yè)家信心指數小幅回升至90，較2008年四季度提升8.1個百分點，但比2007年和2008年同期分別低47個百分點和41個百分點。由于市場全面啟動有一個傳導過程，因此，房地產企業(yè)家市場信心的恢復和投資意愿的回升仍然需要一段時間。

　　第三，房價大幅反彈將威脅房地產市場回暖的可持續(xù)性。人民銀行2009年第2季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查顯示，超過6成居民認為當前房價"高，難以接受"，購房意愿仍處于較低位置--準備在未來3個月內購買住房的居民占比為15.8％，比上季度減少了0.9個百分點。房價快速大幅反彈將打擊剛剛出現好轉的樓市，威脅房地產市場復蘇的可持續(xù)性。

　　第四，過度的投機炒房將影響樓市健康調整。伴隨著樓市的不斷升溫，投資性購房的比例也在逐漸增加，一次性買入多套住宅的現象有所上升。在通脹預期的驅動下，流入房地產市場的資金量將不斷擴大。由于自住型需求承受能力有限，對房價漲幅較為敏感，投資性和投機性需求資金充裕，對高房價具有較強的吸納能力，因而，投資性需求的大量入市會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調整的風險則會逐步積累，進而導致房地產市場的波動。
　　為了控制投資性購房行為帶來的樓市泡沫，北京、大連和杭州等地銀監(jiān)局分別重申，二套房貸首付比例不得低于40％，并且不能享受貸款利率優(yōu)惠。下半年，如果投機性需求過度擠占市場、推高房價，國家有可能通過加息、收緊二套房貸等手段來抑制房價的過快上漲。如果利率從基準利率的70％上調到110％，將會對投資性需求產生較大影響。因此，二手房貸款政策的走向將成為影響房地產市場銷售的重要因素。

　　下半年房地產市場二大發(fā)展趨勢

　　一是房地產投資有望繼續(xù)反彈。雖然目前房地產投資增速仍處于歷史低位，但受銷售回暖和政策支持等正面因素拉動，未來房地產開發(fā)投資有望繼續(xù)回暖，房屋新開工面積負增長情況將有所改善。首先，房價上漲和銷售回升是推動開發(fā)投資增加的主要動因。其次，房地產開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉為投資恢復奠定了較好的基礎。上半年，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長23.6％，增速比2008年全年提高21.8個百分點，比一季度提高14.4個百分點。其中，個人按揭貸款增速逐月加快，扭轉了2008年負增長的狀況，同比增速達到63.1％。第三，為應對國際金融危機，擴大國內需求，今年5月份，國家下調了商品住房資本金比例，其中，普通商品房項目投資的自有資本金比例從35％下調到20％，這是13年來的首次下調，將降低行業(yè)融資門檻，增強開發(fā)商的投資能力，促進房地產投資增速回升。第四，有限的庫存將鼓勵開發(fā)商加快投資。今年上半年，房產銷售的驟增大大減少了房屋庫存，而有限的庫存將鼓勵開發(fā)商加快投資。

　　二是房價出現反復的可能性較大。當前，我國房地產銷售暴增、房價大幅反彈是貨幣流動性過多、通脹預期明顯、政府救市政策的刺激以及2008年被抑制的需求集中釋放等多種因素共同作用的結果。由于世界經濟走勢仍不明朗、我國經濟整體還處于恢復期，企穩(wěn)回升的基礎還不穩(wěn)固，就業(yè)形勢比較嚴峻、居民收入預期不樂觀，因此，自住型需求對房價的承受能力是有限的。

　　面對房價高漲，部分剛性需求已經開始觀望、萎縮。投資性購房者的進入雖然帶來了市場的暫時繁榮，但是這部分資金流動性大，來得快、撤得也快，不可能成為房地產市場的主力。

　　因此，目前房地產市場熱銷的局面難以長久維持，在房價大漲的同時，市場風險也在不斷積累，如果房價反彈幅度超出購房者的心理預期，樓市將進入新一輪調整，市場波動和房價反復的可能性在加大。

　　促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的六大對策建議

　　今年上半年房地產市場的回暖，很大程度上歸功于政府各部門所采取的一系列積極的宏觀調控措施，要使房地產成為國民經濟的火車頭，必須在均衡、合理的價位上保持市場銷售的持續(xù)穩(wěn)定增長。下半年房地產市場將處于回升的關鍵階段，政府應出臺穩(wěn)健的政策指導，著重建立房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，保證房地產市場的平穩(wěn)運行。

　　第一，明確房地產市場宏觀調控的目標。國家對房地產市場進行調控，是通過一系列經濟、法律和行政的手段，促進房地產市場供求基本平衡、供求結構基本合理、價格基本穩(wěn)定。房價波動過大，對國民經濟健康發(fā)展、全面實現小康社會和社會和諧穩(wěn)定，都會帶來不良影響。國家希望改善房屋、住宅供給，使稀缺的土地資源能夠滿足居民住房的基本需要，希望保持房價穩(wěn)定，保持社會安定，避免房地產市場和價格出現大幅度波動。

　　第二，要不斷提高宏觀調控的效率。一切調控措施應該圍繞調控目標的實現而設計。要梳理已經出臺的宏觀調控政策，使之適應調控目標的需要相互銜接配套，形成合力，提高調控措施的效率。要把增加房地產市場的透明度作為一種宏觀調控手段，增加政策和信息透明度，特別要重視把握正確的輿論導向，傳遞明確的信號，積極進行正面的宣傳解釋，引導理性供需，防止誤導和媒體炒作。

　　第三，引導開發(fā)商加快房地產開發(fā)投資，擴大有效供給。今年上半年，在市場銷售驟增、庫存大量消化的情況下，房屋新開工面積不足，土地購置面積和開發(fā)面積持續(xù)負增長，市場供給趨于緊張，這種狀況不利于房價的穩(wěn)定。為了改善供求關系，建議采取措施，加大房地產有效供應。一是加大土地的供應力度。二是加快建設保障性住房。

　　第四，對自住性購房需求和投資投機性需求區(qū)別對待，有保有壓。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、穩(wěn)定經濟增長的關鍵。對居民自住性購房需求要繼續(xù)采取鼓勵和支持的態(tài)度。與此同時，為了防止過度投機炒作造成房地產繁榮假象，有必要采取措施抑制投資和投機性需求的增加。對已出臺的第二套房貸款政策要嚴格執(zhí)行，同時，為了加強對投機購房的稅收征管，稅務部門應加強與房管登記部門的信息溝通，對購買兩套以上住房的個人和家庭不再給予稅收優(yōu)惠措施。

　　第五，加快房地產融資模式多元化發(fā)展步伐。為了解決房地產企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權、私募、信托等，弱化房地產項目對銀行的融資依賴，提高房地產企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。二是引進信用公司、基金、投行、房地產經營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產項目的開發(fā)能力和管理能力。

　　第六，加強信息體系建設，引導房地產理性開發(fā)和消費。為確保房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，應加強信息體系建設，完善房地產市場統(tǒng)計數據，及時向社會提供真實完整的土地資源情況、房地產供求情況（包括新增房地產數量、存量房地產數量）、租賃市場的資源、房地產租售價格等信息，引導開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費。同時，健全房地產市場分析體系，密切關注房地產市場動向，為政府及時、準確地做出決策提供科學完備的依據，從而有重點、有針對性地實施宏觀調控。

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