針對目前因收緊二套房貸而導(dǎo)致買方撤單、房東發(fā)怒的種種糾紛，記者走訪了滬上的中資銀行。銀行方面指出，致使二套房貸收緊的主要原因，一是由于銀行全年貸款指標(biāo)基本完成，二是目前房價(jià)進(jìn)一步上漲，樓市出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行也要"自我調(diào)整"。

　　各家銀行調(diào)整情況不一

　　交通銀行從11月1日起調(diào)整對二套房的審核標(biāo)準(zhǔn)，由原來的以個(gè)人為單位變更為以家庭為單位。記者從靜安區(qū)各大銀行的支行處了解到，工商銀行、興業(yè)銀行也接到"口頭通知"，相繼將二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)框定為 "家庭"，釋放出強(qiáng)烈的收緊房貸的信號。

　　"房貸申請超緊，很難拿到貸款。"一些買家抱怨道。由此引發(fā)的矛盾日益突出，部分買家因?yàn)槭赘短岣�，而無力支付房款，中介白忙一場還遭到房東的抱怨。據(jù)了解，考慮到這一情況，交通銀行將調(diào)整二套房審核標(biāo)準(zhǔn)的最后執(zhí)行日期定在本月15日。 "這是為了避免因貸款政策的突然變化而影響客戶的正常買房。比如已經(jīng)被通知可以貸款七成的客戶，如果調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，只能貸六成，那可能導(dǎo)致客戶無力承擔(dān)成本而中途退房。"一位交通銀行信貸經(jīng)理告訴記者。

　　進(jìn)入三季度以來，房貸審批過程變得相當(dāng)漫長。記者在新閘路石門路附近的中介處了解到， 10月起，各大銀行已對申請辦理貸款的房屋提出很多要求，如面積小于50平方米或成交總價(jià)低于60萬元的均不再受理，對房齡的最低要求也提到了15-20年之內(nèi)。

　　對于 "上海將統(tǒng)一把二套房利率上浮10%"的傳言，記者從各大銀行尚未得到證實(shí)。一家銀行房貸部人士表示，可能從央行層面目前沒有新政策下發(fā)到各商業(yè)銀行，但不排除各大銀行會進(jìn)行 "自我調(diào)整"。

　　買家再度調(diào)整買房時(shí)機(jī)

　　面對五花八門的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，普通消費(fèi)者只想知道 "房價(jià)會不會漲"、"現(xiàn)在該不該出手"。但此次房貸收緊，讓一些有改善性住房需求的客戶再度望而卻步。

　　市民小張說，自己從今年年中開始看房，其中不乏滿意的房源，但皆因價(jià)格太高而躊躇。本以為年底是成交淡季，可以買房了，卻又撞上房貸收緊。 "按照我的情況，以家庭為單位就是二套房了，中介說，如果是上半年，還可以打擦邊球，現(xiàn)在就不可能了。小張說，看了半年房子，中介的態(tài)度變化也比較明顯，年中的時(shí)候說可以幫忙 "搞定"房貸，到了三季度要小張自己 "憑本事"去銀行申請，現(xiàn)在聽了小張的情況后，堅(jiān)決說： "你不首付四成就不要看房了。"

　　而此前，部分銀行在放貸時(shí)，如果夫妻一方已有多套房產(chǎn)，欲再購房，銀行可允許客戶寫一份聲明，說明自己已還完貸款或已出售房子，無需證明文件，而銀行并不對其真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查；也有利用一些漏洞來規(guī)避 "家庭"概念。如，征信系統(tǒng)具有滯后性，有時(shí)已有一套房的夫妻再買房時(shí)，征信系統(tǒng)若顯示這兩人"未婚"，銀行就會睜一只眼閉一只眼，仍為其提供首套房優(yōu)惠。但隨著銀監(jiān)會的 "嚴(yán)打"，二套房首付四成已是鐵板釘釘。

　　明年個(gè)貸從緊是大方向

　　這股 "房貸"收緊之風(fēng)到底何時(shí)才能結(jié)束？雖然中介公司人員稱，自2007年開始，銀行對個(gè)人房貸的態(tài)度均是年初非常松，年底非常緊，此次利率優(yōu)惠調(diào)整的時(shí)間，估計(jì)延續(xù)至明年年初能有轉(zhuǎn)機(jī)。但記者了解到，明年個(gè)貸或許仍將繼續(xù)從緊。

　　近日，在2009年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢分析通報(bào) (電視電話)會議上，銀監(jiān)會主席劉明康強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行 "二套房貸"政策不動搖，不折不扣地落實(shí)與借款人 "面談"、"面簽"制度，并將開發(fā)商、項(xiàng)目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來，實(shí)施并監(jiān)管。

　　就在上周末，銀監(jiān)會公布的《個(gè)人貸款管理暫行辦法》征求意見稿中規(guī)定，個(gè)人要貸款可能必須與銀行面談，且如無指定用途，還拿不到貸款。雖然明年針對個(gè)貸的新政尚不得知，但個(gè)貸申請審批整體從嚴(yán)已成趨勢。而從嚴(yán)主要的目的并非控制信貸額度，而是為了打擊假按揭。

　　"假按揭存在很多危害，從惡意詐騙銀行資金的角度看，會帶來銀行信貸資金的損失，一旦騙取銀行資金的事件發(fā)生，銀行是最終受害者；從套取利差收入、獲取銀行信貸資金，但還款有保障等弄虛作假的角度看，實(shí)際也存在干擾商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)分類和準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)評估，干擾銀行的正常經(jīng)營秩序。"銀行業(yè)內(nèi)人士表示。

　　上述種種跡象表明，上半年寬松的個(gè)人房貸政策可能一去不返，對大多數(shù)有意購買二套房的人來說，還要充分預(yù)估明年的形勢。

　　專家點(diǎn)評

　　銀行惜貸是一種自我保護(hù)

　　銀行為什么不愿意放貸？雖然已經(jīng)完成全年指標(biāo)是原因之一，但主要還是由于高企的樓價(jià)讓銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)大大提升。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅(jiān)教授表示，"隨著中國住房制度改革的深入，銀行嘗到個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的甜頭，甚至忘記了它與商業(yè)信貸完全不同的風(fēng)險(xiǎn)特征，放松了對信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的力度，出現(xiàn)了過度貸款的現(xiàn)象，從而積累了很大的信用風(fēng)險(xiǎn)。不過，幸好去年的宏觀調(diào)控把銀行業(yè)從泡沫資產(chǎn)的風(fēng)口浪尖上拖了回來。 "

　　孫立堅(jiān)表示，美國的金融危機(jī)為國內(nèi)樓市拉響了警鐘。"幾乎在同一時(shí)刻，中國銀行業(yè)看到起源于美國房貸市場的全球金融大海嘯，也收到了國家監(jiān)管部門提高風(fēng)險(xiǎn)控制的嚴(yán)格指示。 "

　　事實(shí)上，從去年下半年以來，美國刮起的金融大海嘯影響到了中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整和復(fù)蘇。由于市場信心的缺失和制度轉(zhuǎn)向的慎重性，房地產(chǎn)市場的低迷已經(jīng)引起了國家有關(guān)部門的高度重視。房地產(chǎn)業(yè)的下滑或復(fù)蘇會牽連到很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，甚至影響到中國金融體系的穩(wěn)定性。孫立堅(jiān)認(rèn)為，在缺乏規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力的條件下，銀行業(yè)對新增貸款的惜貸行為是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的自我保護(hù)。

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