土地市場-中國土地市場年末瘋狂的理由點評_研究報告

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中研網(wǎng)訊：

2011-2015年中國住宅開發(fā)市場深度評估及投資前景

本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家發(fā)改委、國家商務(wù)部、中國服裝協(xié)會、中國紡織工業(yè)協(xié)會、國內(nèi)外相關(guān)

2011-2015年中國寫字樓市場深度調(diào)研分析及投資前

寫字樓是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。隨

2011-2015年中國商鋪地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研分析及投資

本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家發(fā)改委、國家商務(wù)部、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國內(nèi)外相關(guān)刊物的基礎(chǔ)信息

2011-2015年成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及投資預(yù)測報

【出版日期】 2010年12月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【

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　　2010年的土地市場呈現(xiàn)出一個年頭年尾兩頭翹的“U”字形。

　　土地市場最后兩個月的連續(xù)突擊證明：在暫時壓住了“地王”風(fēng)頭數(shù)月之后，年初瘋狂的土地市場引來的這場史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，仍然被其調(diào)控對象—市場占據(jù)了上風(fēng)。

　　更為嚴(yán)重的是，今年全國土地出讓金有可能突破2萬億元，“地價推高房價”與“房價拉動地價”聯(lián)動循環(huán)，土地財政或讓調(diào)控成強弩之末。

　　全國土地出讓或破2萬億

　　與4月14日宏觀調(diào)控政策出臺之前的67宗成交土地數(shù)量和489.6億元的土地出讓金相比，2010年最后兩個月的北京土地交易量更有過之而無不及。

　　根據(jù)北京市土地儲備中心公布的數(shù)據(jù)，11月北京市共成交31宗地塊，環(huán)比增加287.5%；12月份更是成交53宗地塊。

　　年末放量成交的城市不止北京一個。

　　12月16日，蘇州市國土資源局一次性公布了52宗土地的拍賣出讓公告；而海南也迎來本年度最后的供地高潮，在12月以招拍掛方式出讓土地53宗。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，今年1-11月，全國120個城市住宅用地供應(yīng)和成交面積分別同比增加43%和40%。地價水平高位震蕩，7月達(dá)到今年以來的最低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上漲，9月達(dá)到今年以來的最高水平。

　　地方政府積極推地，開發(fā)商也積極“笑納”。單單是12月份的前16天，中原的監(jiān)測數(shù)據(jù)就顯示，10大標(biāo)桿房企購地已投入148億人民幣，超過11月全月水平的7成。萬科、保利、金地等行業(yè)龍頭在土地市場上的表現(xiàn)尤為活躍，多個土地拍賣現(xiàn)場都出現(xiàn)了它們的身影。

　　開發(fā)商的熱情角逐直接導(dǎo)致11月份以來，無論是廣州、上海等一線城市，還是昆明、武漢、鄭州、青島、溫州等二、三線城市，單價或總價“地王”此起彼伏。

　　11月29日，浙江省溫州市刷新了全國單價地王的紀(jì)錄—學(xué)院中路溫州大學(xué)(原溫師院操場)地塊土地樓面價每平方米達(dá)3.7萬元。

　　12月16日，廣州出讓白云新城四塊地，包括一塊商業(yè)金融用地、三塊住宅用地。保利地產(chǎn)一日之內(nèi)斥資35億元拍得其中兩幅住宅用地，廣州住宅樓面地價也因此首破“兩萬”大關(guān)。

　　供求兩旺讓地方政府的土地出讓金激增。中原地產(chǎn)研究部跟蹤的12個城市土地出讓金在12月前半個月已經(jīng)合計達(dá)到7000億元人民幣，已比地王頻出的2009年全年水平高出28%。其中武漢、長春、南京3城市較去年全年均有1倍以上增長。

　　北京和上海兩大城市土地出讓金收入均進(jìn)入“千億級俱樂部”。根據(jù)北京中原地產(chǎn)提供給時代周報記者的數(shù)據(jù)，截至12月27日，北京今年土地出讓金已經(jīng)合計達(dá)到了1587.4億元。而12月28日還將有2宗地塊出讓，預(yù)計全年北京土地出讓金有望突破1600億元；而上海2010年12月16日之前的土地出讓金收入已達(dá)到1417億元，環(huán)比2009年全年的1025.28億元上漲近40%，而這還不是該市今年的全部土地出讓收益。

　　12月27日出版的《人民日報》在17版以接近整版的篇幅，發(fā)表題為《土地財政不可持續(xù)》的文章。該文提供了一系列觸目驚心的數(shù)據(jù)：2009年，全國土地出讓金收入相當(dāng)于同期地方財政總收入的46%左右。在有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。截至目前，北京、上海今年土地出讓金已破千億元，比去年同期大幅增加。由于土地供應(yīng)量約為過去兩年的總和，今年全國土地出讓金有望突破2萬億元。

　　瘋狂的理由

　　從企業(yè)層面和政府層面來解讀，不難找到土地市場年末井噴的理由。

　　“從企業(yè)層面來說，在土地日益稀缺的一、二線城市，每一塊優(yōu)質(zhì)土地對于企業(yè)來說都是不可再生的資源，尤其對于上市房企來說，充足的土地儲備量不僅是未來持續(xù)盈利的重要保證，更關(guān)系到明年資本市場對企業(yè)的估值；而由于今年相當(dāng)一部分房企銷售狀況良好，資金回籠的規(guī)模理想，使其在土地市場上擁有更多的主動權(quán)，所以在供應(yīng)充足的情況下，近期土地市場成交放量是必然的結(jié)果�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院CRIC的研究報告分析，“另外，回顧上一輪2008年的樓市調(diào)控期，一部分對政策敏感度較高的房企迅速收縮開發(fā)規(guī)模，減少拿地，結(jié)果造成2009年市場回暖后無房可賣的境地，同樣的情況在今年再次發(fā)生后，絕大多數(shù)企業(yè)都不愿再重蹈2008-2009年的覆轍�！�

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，今年前11個月，恒大地產(chǎn)新增土地儲備3231萬平方米，增速第一；萬科新增土地儲備2196萬平方米，增速第二；保利地產(chǎn)新增土地面積為1502萬平方米，位列第三。

　　而銷售業(yè)績良好、資金充足、有增加土地儲備的沖動，都是上述土地市場上“活躍分子”的共同特征。

　　萬科已經(jīng)完成千億元的銷售業(yè)績，萬科集團(tuán)在回答時代周報記者目前積極拿地的原因時亦表示，“由于銷售回款順暢，截至三季度末萬科持有現(xiàn)金315億元，10、11月繼續(xù)維持良好的銷售態(tài)勢。目前萬科現(xiàn)金流充裕，財務(wù)狀況穩(wěn)健，為明年發(fā)展留有余力�！�

　　恒大和保利今年的銷售業(yè)績也均超出預(yù)期水平。今年前11個月，恒大集團(tuán)累計實現(xiàn)合約銷售額已經(jīng)達(dá)到了477.2億元，預(yù)計全年有望突破500億元大關(guān)；而保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額571.5億元，同比增長42%，正向600億元沖刺。

　　對于壓抑了數(shù)月的地方政府而言，同時面臨著宏觀調(diào)控下增加供應(yīng)和增加地方財政收入的雙重任務(wù)，難抑賣地沖動也顯得順理成章。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年前10個月，一線城市中除了上海之外，北京、深圳和廣州的土地出讓都僅完成年度供地計劃的三成以下；而據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，截至2010年11月底，全國僅完成18.5萬公頃土地供應(yīng)計劃的約65%。今年供地計劃無法完成已成為定局。

　　“雖然國土部要求年初就做好供地計劃，并且合理分布供地結(jié)構(gòu)等，但一些地方政府卻很難那么做�！眹临Y源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云對時代周報記者表示�！盀榱俗非笸恋匦б孀畲蠡�，有的地方政府可能也會采取一些方式。例如上半年控制供地，年底為完成任務(wù)放量供地。這樣一來，上半年放出的每一塊地都能保證較高收益；下半年則以規(guī)模取勝，增加土地出讓收入�！�

　　在“調(diào)控年”的年末點起的“這把火”，顯示中國房地產(chǎn)仍然無法走出“越調(diào)越高”的怪圈。

　　“這里面的原因很復(fù)雜�！编u曉云對時代周報記者說，“從大環(huán)境來看，貨幣流動量還是太大，這是造成市場上需求很大的原因；實體經(jīng)濟并未真正完全恢復(fù)，資金沒有真正的好去處，沒有獲得較好收益的渠道，也促使資金流向房地產(chǎn)；而通貨膨脹壓力比較大，很多資金選擇房市避險，再摻入投機的因素，房地產(chǎn)的火難以撲滅。”

　　“此外，現(xiàn)在采取的調(diào)控措施基本都是行政性的干預(yù)措施。這些行政性的干預(yù)具有短期的特征，因此市場對這些措施未來解除的預(yù)期比較強，期待著有一天行政措施解除了，市場力量會重新爆發(fā)，產(chǎn)品價格又會上漲。也就是具有一種賭博心態(tài)�！编u曉云說。

　　“土地市場逆市火爆根本上是對未來房價繼續(xù)走高的追逐�！鄙虾Ｖ性芯孔稍儾靠偙O(jiān)宋會雍對時代周報記者說。

　　傳導(dǎo)樓市

　　至于“土地市場”的火爆如何傳導(dǎo)至下游的“樓市”，業(yè)內(nèi)亦持多重觀點。

　　安信證券分析人士指出，由于今年投資在明年將轉(zhuǎn)化為異常高的供給，全國范圍內(nèi)將呈現(xiàn)供給推動導(dǎo)致的量升價跌局面。在這個過程中，去庫存速度下滑，存貨迅速積累，從而促使企業(yè)采取各種促銷策略。分區(qū)域看，二三線城市供給增長更快，意味著明年這些地區(qū)市場增長要遠(yuǎn)快于一線城市；同時也意味著其存貨壓力更大。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月28日上午10:00，北京期房住宅庫存達(dá)73722套；現(xiàn)房住宅達(dá)32561套，住宅庫存合計達(dá)10.6萬套，面積達(dá)到1332萬平方米。延續(xù)今年9月以來的10萬套以上庫存量。

　　但對于庫存壓力下房價是否會有所松動，業(yè)內(nèi)則并不樂觀。

　　“在目前土地市場由政府壟斷、樓市由開發(fā)商壟斷的情況下，加上上述大環(huán)境的因素，價格抬高不可避免。開發(fā)商會根據(jù)市場情況決定供應(yīng)量。甚至?xí)詢r定量’，必要時通過一定的操作進(jìn)行囤房�！编u曉云則認(rèn)為，在目前宏觀調(diào)控不改變的情況下，明年的樓市會按照現(xiàn)狀走，不會有太大改變。如果調(diào)控政策再加碼，可能房價增加的幅度會降低一些，但總體要跌不太可能�！坝眯姓侄螌Χ倘辟Y源進(jìn)行調(diào)控，只會給市場提供‘供給量更少，加劇其短缺’的信號，從而形成價格會越來越高的基本判斷�！�

　　宋會雍更是擔(dān)心，“火爆的土地市場不僅直接引導(dǎo)樓市對房價的走高預(yù)期，而且與房價之間形成相互促動，即‘地價推高房價’與‘房價拉動地價’聯(lián)動循環(huán)。在一個區(qū)域并未取得實質(zhì)性規(guī)劃投資注入的情況下，這種地價及房價的抬升往往憑借規(guī)劃等概念性利好因素即可以實現(xiàn)，放大了樓市的狂熱情緒，掩埋相當(dāng)?shù)呐菽L(fēng)險�！�

　　調(diào)控焦慮癥

　　“土地市場”在中央三令五申的警告下依舊“我行我素”。中央顯然無法卸下宏觀調(diào)控的重?fù)?dān)。

　　“今年我們采取十條措施和五條措施，現(xiàn)在看落實得還不夠好�！�2010年12月26日是，國務(wù)院總理溫家寶在中央人民廣播電臺的直播節(jié)目中表明， “還將從兩個方面繼續(xù)加大力度。第一，加大保障性住房的建設(shè)力度，今年我們將開工的保障性住房大約為580萬套，已經(jīng)建成370萬套，明年我們將開工的是 1000萬套，這也包括公租房、廉租房和棚戶區(qū)改造。第二，抑制投機，主要是利用信貸的杠桿，并且加強對土地的管理，土地要首先保障保障性用房，對于投機的土地使用我們要嚴(yán)加管理。”

　　國土部也意識到了土地市場異動的苗頭。12月19日晚緊急出臺了《關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》。要求各省區(qū)市國土資源行政主管部門及派駐地方的國家土地督察局采取有力措施，嚴(yán)格落實房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢。

　　國土部在今年已是第三次發(fā)出此要求�！�9月份部分地方房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈苗頭后，進(jìn)入11月，一些地方地產(chǎn)市場購地競價熱度趨旺，高價地在短時間內(nèi)相對集中地重新出現(xiàn)，推動地價走高。”對于這一文件出臺的背景，國土部在之后的會議中作了進(jìn)一步解釋：“雖然總體上仍屬個別現(xiàn)象，多集中在部分重點城市的個別優(yōu)質(zhì)地塊，尚未形成群發(fā)效應(yīng)，但國土資源部迅速行動，認(rèn)真分析研判形勢，針對出現(xiàn)的新情況新問題，研究下發(fā)了《通知》，目的就是繼續(xù)狠抓宏觀調(diào)控不放松，進(jìn)一步鞏固調(diào)控已有成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展。”

　　在通知中，國土部還要求，“對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂(中標(biāo)通知書發(fā)出)后2個工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土部和省(區(qū)、市)國土資源主管部門�！边@個《一覽表》中包括了北京、上海、杭州、廈門和保定等105個一線到三線的城市。

　　而12月25日的再次加息，也宣告除國土系統(tǒng)之外，宏觀經(jīng)濟政策的轉(zhuǎn)向意圖亦更加明朗。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中央貨幣政策由適當(dāng)寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健就已釋放出“擰緊樓市資金水龍頭”的信號，樓市調(diào)控加碼的預(yù)期強烈。

　　宋會雍對時代周報記者表示，“在調(diào)控背景中，地王的頻頻出現(xiàn)將極大地緩解樓市對于政策的恐懼感，動搖調(diào)控的嚴(yán)肅性，不斷拉動市場預(yù)期偏離調(diào)控軌道。置身難以自拔的混沌循環(huán)狀態(tài)，客觀上逼迫強力政策出臺，考慮到連帶因素，加重對市場正常行為的影響或者殺傷�！�

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中國土地市場年末瘋狂的理由點評