當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商的融資渠道逐一被“設(shè)限”后，“另一扇窗”正在被敲開。擁有“海外關(guān)系”的房地產(chǎn)企業(yè)開始利用外資布局國內(nèi)樓市。2010年下半年以來，海外資金與國內(nèi)房企合作、注資開發(fā)項目的案例大量浮出水面。保守估計，去年進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資總量就已超過1500億元。

    “走FDI途徑、實行基金化運作，是外資進入國內(nèi)地產(chǎn)項目的主要特點，而外資投資的項目絕大部分是商業(yè)地產(chǎn)。”陽光股份副總裁楊寧在接受中國證券報專訪時表示。

    通過將資金分解到國內(nèi)各省市外商直投項目的額度內(nèi)，或者通過境外紅籌公司的票據(jù)融資，包括主權(quán)基金在內(nèi)的海外資金正在潛入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。這類外資多數(shù)以有限合伙人的身份出現(xiàn)，并投資于一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目�！盀榉窒碇袊�城市化和人民幣升值的雙重收益，這類外資沉淀的期限很長，而國內(nèi)很多開發(fā)商也都在試圖打通這一私募融資的渠道�！睒I(yè)內(nèi)人士坦言。

    “合謀”主權(quán)基金

    “境外資金尤其是東南亞的主權(quán)基金，很看好中國的持有型房地產(chǎn)物業(yè)。2003年以來，包括新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司(GIC)在內(nèi)的多只主權(quán)基金已紛紛進入。”楊寧介紹。

    謀求長期穩(wěn)定收益的外資與“求錢若渴”的國內(nèi)地產(chǎn)商一拍即合。與Pre-IPO時的財務(wù)投資不同，進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資在股權(quán)層面更側(cè)重于控股權(quán)。

    2007年4月，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司設(shè)立特殊目的公司（SPV）Reco Shine Pte Ltd，認購陽光股份非公開發(fā)行的1.2億股股票，獲得29.12%的持股比例，成為陽光股份的控股股東。隨后，陽光股份與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司在土地開發(fā)和項目運營上開始“出雙入對”。2008年以來，陽光股份共斥資逾30億元相繼收購家世界18個物業(yè)組成的資產(chǎn)包等項目，其相當(dāng)一部分資金來源于新加坡政府投資公司。

    據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，目前，單與主權(quán)基金有合作的國內(nèi)房企就有10余家。新加坡政府投資公司的角色類似于中國的中投公司，主要負責(zé)運用部分政府的外匯儲備進行對外投資。目前，作為境外戰(zhàn)略投資者，新加坡政府投資公司除了與陽光股份合作外，還與首創(chuàng)置業(yè)、凱德置地等公司有合作。

    “在具體項目的運作上，我們和新加坡政府投資共同出資設(shè)立公司，我們負責(zé)實際運營，因此充當(dāng)GP（普通合伙人）的角色，而新加坡政府投資則充當(dāng)LP(有限合伙人)。收益方面，除了按股權(quán)比例分成外，我們還享有商業(yè)管理收入�！睏顚幗榻B。

    在陽光股份目前運營的商業(yè)項目中，除北京地區(qū)的6個項目外，其余項目大部分由新加坡政府投資控股。以家世界資產(chǎn)包中位于天津的5個項目為例，新加坡政府投資的持股比例達到了90%。

    “外資通過當(dāng)?shù)氐腇DI額度進來，分解成5個項目公司用來收購具體項目。我們則認購項目中的部分股權(quán)。但項目公司的具體運營則由我們?nèi)珯?quán)負責(zé)�！睏顚幈硎�。2010年上半年，陽光股份商業(yè)物業(yè)租賃收入達1.11億元，資產(chǎn)交易服務(wù)及運營管理費收入1871.2萬元，增長顯著。

    目前，新加坡、菲律賓、馬來西亞等政府投資基金均通過類似途徑進入中國。而萬科、中海、華潤、富力、金地、龍湖等國內(nèi)一線房企的項目中也都有外資的身影。

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